IBI por municipios en la Comunidad de Madrid en 2026: el tipo de cada ayuntamiento y cuánto pagas por tu piso

El IBI por municipios en la Comunidad de Madrid cambia más de lo que parece: en 2026, el mismo piso paga un 31 % más en Torrejón de Ardoz que en Alcobendas solo por el tipo que fija cada ayuntamiento. Aquí tienes el tipo del IBI de 2026 en Madrid capital y en otros ocho municipios (sacado de sus ordenanzas fiscales), cómo calcular el recibo de tu vivienda y qué supone si la tienes alquilada.

¿Cuánto es el IBI en cada municipio de la Comunidad de Madrid en 2026?

Cada ayuntamiento fija su tipo en la ordenanza fiscal del impuesto, dentro de los márgenes del artículo 72 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales: con carácter general, entre el 0,40 % y el 1,10 % para los inmuebles urbanos. Estos son los tipos que pagan las viviendas en 2026 en los municipios que hemos analizado, ordenados de menor a mayor y con el enlace a su norma:

Tres matices para leer bien la tabla. Primero, es el tipo general de los inmuebles urbanos, que en todos estos municipios es el que pagan las viviendas; los tipos más altos, llamados diferenciados, solo se aplican a locales, oficinas, naves y otros usos no residenciales de mucho valor, y como máximo al 10 % de los inmuebles urbanos de cada uso con mayor valor catastral. Segundo, las cuotas no incluyen bonificaciones. Y tercero, el municipio que tiene el tipo más bajo no es siempre el del recibo más barato, porque el valor catastral cambia mucho de un sitio a otro. En las guías de los municipios enlazados en la tabla tienes también la tasa de basuras, el precio del alquiler y los trámites.

¿Cómo se calcula el recibo del IBI de tu piso?

La cuota se obtiene al aplicar el tipo a la base liquidable y restar después las bonificaciones que procedan. Estas son las piezas:

• Valor catastral. Lo fija la Dirección General del Catastro y figura en el recibo; también puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro. Es la base imponible del impuesto.
• Base liquidable. Es el valor catastral menos una reducción que reparte en nueve años la subida cuando el municipio ha aprobado una revisión general de valores (artículos 67 y 68 de la ley). Si no hay reducción en curso, coincide con el valor catastral.
• Tipo. El de la tabla anterior, que cada ayuntamiento puede cambiar para el año siguiente.
• Bonificaciones. Viviendas de protección oficial, energía solar para autoconsumo, familia numerosa o pago domiciliado, según la ordenanza de cada municipio. Ojo: la de familia numerosa suele exigir que sea la vivienda habitual del titular, así que no sirve para un piso alquilado. Lo vemos en las bonificaciones del IBI en Madrid.

El impuesto se devenga el 1 de enero y lo paga quien es titular de la vivienda ese día (normalmente, el propietario; si hay usufructo, el usufructuario), aunque venda o alquile después. Si vendes a mitad de año, comprador y vendedor pueden repartirlo, como contamos en quién paga el IBI al vender un piso en Madrid. El plazo de pago lo marca el calendario fiscal de cada ayuntamiento: en 2026, por ejemplo, Alcobendas lo cobró entre marzo y mayo; Coslada, entre julio y el 15 de octubre; y en Las Rozas y Pozuelo de Alarcón se paga hasta el 30 de noviembre.

Ejemplo: el mismo piso en cuatro municipios

Supongamos un piso con una base liquidable de 110.000 € y sin bonificaciones. Su IBI de 2026 sería:

Entre el primero y el último hay 137,50 € al año. Ahora, el dato fiscal que más interesa al propietario que alquila: si ese piso de Torrejón está alquilado desde el 1 de abril (275 de los 365 días del año), en la renta solo puedes deducir la parte del IBI que corresponde a esos días, es decir, 577,50 × 275 / 365 = 435,10 €. Por los 90 días en que estuvo vacío no deduces nada y, además, declaras la imputación de rentas inmobiliarias. Lo explicamos en cómo se declara un piso alquilado solo parte del año.

¿Puedes cobrar el IBI al inquilino?

Ante el ayuntamiento, el IBI lo debe el titular de la vivienda a 1 de enero, que normalmente es el propietario (si hay usufructo, el usufructuario). Entre las partes, la respuesta depende de cuándo se firmó el contrato:

• Contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026. El artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación por el Congreso), impide imponer al inquilino los tributos asociados a la vivienda, salvo que él sea el obligado tributario. El IBI corre de tu cuenta.
• Contratos anteriores. Se rigen por lo pactado conforme a la redacción anterior del artículo 20, que exigía un pacto por escrito que fijara el importe anual a la fecha del contrato. Lo detallamos en si el IBI puede repercutirse al inquilino en Madrid y resolvemos la misma pregunta para la tasa de basuras en el alquiler.

Si en un contrato antiguo el inquilino te reembolsa el IBI, lo que te paga cuenta como ingreso del alquiler y el recibo, como gasto deducible: te lo contamos en los gastos repercutidos al inquilino en el IRPF.

¿Se deduce el IBI en la declaración de la renta?

Sí. Según el artículo 23.1 de la Ley del IRPF, los tributos no estatales que recaen sobre la vivienda alquilada, como el IBI, son gasto deducible del rendimiento del capital inmobiliario, y no tienen el límite que afecta a los intereses y a las reparaciones. Solo se deduce la parte del año en que el piso estuvo alquilado, como en el ejemplo. Tienes la lista completa en los gastos deducibles del alquiler en el IRPF.

Si el piso está vacío todo el año, el IBI no se deduce y, en cambio, Hacienda te imputa una renta, como contamos en el piso vacío en el IRPF. Además, la ley permite a los ayuntamientos que lo regulen en su ordenanza aplicar un recargo a las viviendas desocupadas con carácter permanente, es decir, vacías de forma continuada y sin causa justificada durante más de dos años. Fuera de las zonas de mercado residencial tensionado, solo afecta a quien tiene cuatro o más inmuebles de uso residencial; desde 2027, con la reforma del artículo 72 por el Real Decreto-ley 29/2026, en las zonas tensionadas podrá aplicarse a cualquier titular. Mira la ordenanza de tu municipio antes de dejar el piso sin alquilar mucho tiempo.

¿Bajará el IBI en 2027?

En varios de estos municipios, sí, o está en trámite:

• Alcalá de Henares: su ordenanza ya fija el 0,40 % desde 2027.
• Madrid (capital): el Ayuntamiento empezó en octubre de 2026 a tramitar las ordenanzas fiscales de 2027 con un tipo general del 0,40 %. Solo se aplicará si el Pleno las aprueba definitivamente.
• Pozuelo de Alarcón: el Pleno aprobó de forma inicial, el 17 de septiembre de 2026, bajar el tipo de las viviendas al 0,40 %; falta la aprobación definitiva.

Las ordenanzas del año siguiente suelen publicarse en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid a finales de diciembre. Actualizaremos este artículo cuando se confirmen.

Preguntas frecuentes

¿Qué municipio de la Comunidad de Madrid tiene el IBI más bajo?

De los que hemos analizado, Alcobendas, Coslada y Las Rozas aplican en 2026 el 0,40 %, el mínimo general que fija la ley para los inmuebles urbanos. Les siguen Alcalá de Henares y Getafe, con el 0,41 %, y Madrid capital, con el 0,414 %. Aun así, el recibo depende también del valor catastral.

¿Cuál es el tipo del IBI en Madrid capital en 2026?

El 0,414 % para los inmuebles urbanos, frente al 0,428 % de 2025. Es el que pagan todas las viviendas; los tipos más altos solo afectan a inmuebles no residenciales de gran valor.

¿Quién paga el IBI si el piso está alquilado?

Ante el ayuntamiento, quien es titular de la vivienda a 1 de enero (normalmente, el propietario). En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026 no puede imponerse al inquilino (Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación); en los anteriores, rige lo pactado por escrito.

¿Se puede desgravar el IBI de un piso alquilado?

Sí. Es gasto deducible del rendimiento del alquiler en el IRPF, en proporción a los días del año en que la vivienda estuvo alquilada.

¿Por qué pago más IBI que mi vecino si el tipo es el mismo?

Porque el tipo se aplica a la base liquidable de cada inmueble, que depende de su valor catastral: superficie, antigüedad, calidad de la construcción y ubicación. Dos pisos del mismo edificio pueden pagar recibos distintos.

Conclusión

El IBI es el gasto fijo más previsible de un piso, pero no cuesta lo mismo en toda la Comunidad de Madrid: entre el 0,40 % y el 0,525 % de los municipios que hemos analizado hay más de un 30 % de diferencia. Si alquilas, recuerda que en los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026 lo pagas tú y que lo deduces en la renta por los días alquilados.

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