¿Quién paga el IBI al vender un piso en Madrid? Así se prorratea entre comprador y vendedor

Vendes tu piso en marzo y en otoño llega el recibo del IBI del año completo. ¿Lo pagas tú o le corresponde al comprador? La pregunta de quién paga el IBI al vender un piso genera más discusiones de las que parece, porque la ley y la costumbre no dicen exactamente lo mismo: ante el Ayuntamiento el obligado es el titular a 1 de enero, pero entre las partes cabe el prorrateo del IBI en la compraventa. Si vas a vender una vivienda en Madrid, conviene dejarlo cerrado por escrito antes de firmar.

El IBI se devenga el 1 de enero: quién es el sujeto pasivo

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles se rige por el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, y su artículo 75 es tajante: el impuesto se devenga el primer día del periodo impositivo, que coincide con el año natural. Traducido: el sujeto pasivo del IBI de 2026 es quien figure como titular del inmueble el 1 de enero de 2026, aunque venda la vivienda al día siguiente.

Esto tiene dos consecuencias prácticas. La primera es que el recibo del año entero se emite a nombre del vendedor, que es quien responde frente al Ayuntamiento: el impuesto no se divide solo porque haya habido una venta. La segunda es que el IBI del ejercicio siguiente ya irá a nombre del comprador sin necesidad de pedirlo, porque la titularidad se actualiza en el Catastro a partir de la escritura.

Qué dijo el Tribunal Supremo sobre el prorrateo

Que el vendedor sea el obligado tributario no significa que deba cargar con todo el coste. El Tribunal Supremo, en su sentencia de 15 de junio de 2016, aclaró que, salvo pacto en contrario, el vendedor puede repercutir al comprador la parte proporcional del IBI correspondiente al tiempo en que la vivienda ya es suya, contando desde la fecha de la transmisión. El apoyo legal está en el artículo 63.2 de esa misma ley, que permite repercutir la carga tributaria.

La clave está en esas cuatro palabras: «salvo pacto en contrario». Si en la escritura se pacta que el IBI de ese año lo paga íntegramente el vendedor, o que lo asume el comprador, ese pacto manda. Solo cuando no se dice nada entra en juego el reparto proporcional que fijó el Supremo.

Cómo se calcula el prorrateo, con un ejemplo

El reparto se hace en función del tiempo que cada parte ha sido propietaria durante el año natural, normalmente por días, aunque es habitual simplificarlo por meses completos. Imagina un recibo anual de 900 euros y una escritura firmada el 1 de abril:

• Vendedor: tres meses de titularidad (enero, febrero y marzo), es decir, 225 euros.
• Comprador: los nueve meses restantes, 675 euros.

Como el recibo llega a nombre del vendedor, lo normal es que él lo pague al Ayuntamiento y el comprador le reembolse su parte.

Qué conviene pactar en la escritura

Estos son los puntos que merece la pena cerrar:

1. Quién paga el IBI del año de la venta y en qué proporción, indicando la fecha exacta a partir de la cual cuenta el comprador.
2. Cómo se liquida: descuento en el precio, transferencia en la firma o reembolso cuando llegue el recibo.
3. Qué pasa con los recibos de ejercicios anteriores, que deben quedar al día y acreditados por el vendedor.
4. La domiciliación bancaria: conviene que el vendedor la cancele tras la venta para que no le sigan cargando recibos de un piso que ya no es suyo.

Ojo con el IBI impagado: el inmueble responde

El IBI no es una deuda cualquiera: la ley establece una afección real sobre el inmueble, de modo que quien adquiere una vivienda responde con ella del pago de las cuotas pendientes de los ejercicios no prescritos, aunque las dejara sin pagar el anterior propietario. Por eso, antes de firmar:

• Pide al vendedor los justificantes de pago del IBI de los últimos cuatro años.
• Comprueba que la referencia catastral de la escritura coincide con la del recibo y con la de la vivienda que compras.
• Si hay dudas, solicita al Ayuntamiento un certificado de deudas del inmueble antes de la firma.

Lo mismo se aplica a otros tributos ligados al inmueble, como la tasa de basuras de Madrid, y a las cuotas de la comunidad de propietarios pendientes.

¿Y si vendes el piso alquilado?

Cuando la vivienda se transmite con un inquilino dentro, el IBI sigue las mismas reglas entre vendedor y comprador, pero se cruza con otra cuestión: si el impuesto se le venía repercutiendo al arrendatario. Repasa cómo funciona eso en nuestro artículo sobre si el IBI puede repercutirse al inquilino en Madrid y recuerda que, además, el inquilino tiene derecho de tanteo y retracto salvo que haya renunciado válidamente a él en el contrato.

El IBI no rebaja tu factura fiscal por la venta

Un error frecuente: creer que el IBI pagado se puede descontar de la ganancia patrimonial. En el IRPF solo se restan del valor de transmisión los gastos y tributos inherentes a la transmisión —notaría, gestoría, comisión de la agencia o la plusvalía municipal cuando la paga el vendedor—, y el IBI no lo es: es un impuesto por tener el inmueble, no por venderlo. Si quieres ordenar los números de la operación, te ayudarán nuestros artículos sobre cómo tributa la venta de un piso en el IRPF y sobre la plusvalía municipal en Madrid.

En resumen

Frente al Ayuntamiento paga el titular a 1 de enero; entre las partes, salvo pacto distinto, el IBI se reparte en proporción al tiempo que cada uno ha sido dueño de la vivienda. Ponlo negro sobre blanco en la escritura, exige los recibos anteriores y no dejes que un tributo de trescientos o mil euros te amargue una compraventa cerrada.

Y si lo que quieres es que tu piso de Madrid rente sin que tengas que pelearte con recibos, contratos ni plazos, en Rubirent nos ocupamos de todo. Consulta nuestros planes de gestión del alquiler o pídenos una valoración del precio de tu alquiler sin compromiso.