Vender un piso con pérdidas en Madrid: cómo compensar la pérdida patrimonial en el IRPF

No todas las ventas salen bien. Pisos comprados en el pico de 2007, herencias en zonas que no han recuperado precio, inmuebles que hubo que vender con prisa... Vender un piso con pérdidas es más frecuente de lo que parece en la Comunidad de Madrid, y conviene saber que Hacienda lo contempla: esa pérdida patrimonial en el IRPF se puede aprovechar durante los cuatro años siguientes y, además, suele permitir no pagar la plusvalía municipal. El problema es que muchos propietarios ni siquiera la declaran, y quien no la declara pierde el derecho a compensarla.

Cuándo hay pérdida de verdad y cuándo solo lo parece

La pérdida no se mide comparando lo que pagaste con lo que has cobrado, sino restando dos valores fiscales que casi nunca coinciden con el precio que aparece en la escritura. Esa diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición es lo que la Ley del IRPF llama ganancia o pérdida patrimonial.

Qué suma al valor de adquisición

• El precio que pagaste por el piso.
• Los impuestos y gastos inherentes a la compra: ITP o IVA, notaría, registro y gestoría.
• Las inversiones y mejoras, que no son lo mismo que las reparaciones: renovar la instalación eléctrica o cerrar una terraza suman; pintar o cambiar un grifo, no.

Qué resta del valor de transmisión

• La comisión de la agencia que ha intermediado en la venta.
• La plusvalía municipal, si la has pagado tú.
• El certificado energético, la cancelación registral de la hipoteca y los demás gastos a tu cargo.

Con esas dos cifras bien hechas, muchas ventas que parecían ruinosas dejan de serlo, y también al revés. Tienes el detalle del cálculo en nuestra guía sobre cómo tributa la venta de un piso en el IRPF.

Cuidado con la amortización si el piso estuvo alquilado

Es la trampa que más disgustos da. Si has tenido el inmueble arrendado y te has deducido la amortización anual en la declaración, esas cantidades minoran el valor de adquisición al calcular el resultado de la venta. Y se restan, aunque no te las hubieras deducido, porque la norma toma como referencia la amortización mínima. Un piso alquilado quince años puede acumular una amortización considerable, suficiente para que una venta con pérdida aparente acabe tributando como ganancia. Antes de dar nada por hecho, repasa cuánto te dedujiste cada año y cómo se calcula el rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF.

Cómo se compensa la pérdida en la declaración

La pérdida por la venta de un inmueble se integra en la base imponible del ahorro, y el orden de compensación lo fija la ley:

1. Primero, contra las ganancias patrimoniales del ahorro del mismo ejercicio: otra venta, acciones, fondos de inversión o criptomonedas.
2. Si aún queda saldo negativo, contra el saldo positivo de los rendimientos del capital mobiliario (intereses, dividendos, seguros), con el límite del 25 % de ese saldo.
3. Lo que sobre se arrastra a los cuatro ejercicios siguientes, aplicando el mismo orden.

Dos avisos que conviene tener claros. El plazo de cuatro años no se puede alargar guardando la pérdida para cuando interese: si no la usas, se pierde. Y esa pérdida no se compensa con el alquiler que cobras por tus otros pisos, porque los rendimientos del capital inmobiliario tributan en la base general y no en la del ahorro.

Pérdidas que Hacienda no admite

• Las derivadas de donaciones y demás transmisiones a título gratuito entre vivos: si le regalas el piso a un hijo por menos de lo que te costó, esa pérdida no se computa. La ganancia, en cambio, sí.
• Las debidas al consumo del propio bien o las del juego por encima de las ganancias obtenidas jugando.

En cambio, no existe regla de recompra para los inmuebles: si vendes con pérdida y compras otra vivienda poco después, la pérdida sigue siendo válida. Esa limitación temporal afecta a las acciones y a los fondos, no a los pisos.

La plusvalía municipal cuando vendes con pérdidas

Aquí está el ahorro más inmediato. Con la normativa vigente del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos, no se tributa cuando no ha habido incremento de valor del suelo, y eso se acredita comparando el valor que consta en la escritura de compra con el de la escritura de venta. Ahora bien, no basta con no pagar: hay que presentar igualmente la declaración en el ayuntamiento, dentro de plazo y aportando ambas escrituras.

En el Ayuntamiento de Madrid el impuesto se gestiona por autoliquidación y el plazo ordinario en una venta es de treinta días hábiles desde la firma. Si sí hubo incremento, puedes elegir entre los dos métodos de cálculo que permite la norma y quedarte con el que menos te cueste. Lo explicamos paso a paso en el artículo sobre la plusvalía municipal al vender un piso en Madrid.

Si no resides en España

La pérdida también se declara, pero por el modelo 210 del impuesto sobre la renta de no residentes, y es ahí donde se solicita la devolución de la retención del 3 % que el comprador ingresó en Hacienda. Tienes los plazos y los trámites en la guía sobre vender un piso en Madrid siendo no residente. Las declaraciones se presentan en la sede electrónica de la Agencia Tributaria.

En resumen

Declara siempre la pérdida, aunque este año no tengas nada con lo que compensarla: es la única manera de guardarla para los cuatro siguientes. Calcula bien los dos valores, descuenta la amortización si el piso estuvo arrendado y no te olvides de presentar la plusvalía municipal, aunque salga a cero.

Y antes de vender a la baja, echa números con la otra opción: un piso bien alquilado y bien gestionado puede darte el margen para esperar a que el mercado acompañe. En Rubirent nos encargamos de todo, desde encontrar un inquilino solvente hasta el finiquito; te lo contamos en nuestros planes de gestión del alquiler.