Piso alquilado solo parte del año: cómo se declara en el IRPF

Muy pocos pisos están alquilados los 365 días del año. Entre que un inquilino entrega las llaves, pintas, publicas el anuncio y firmas con el siguiente, es normal que pasen semanas o incluso meses. Ese detalle cambia por completo la declaración: cuando tu piso ha estado alquilado solo parte del año, en el IRPF conviven dos rentas distintas por un mismo inmueble y los gastos no se deducen enteros, sino prorrateados por los días arrendados. Es uno de los errores que más requerimientos genera entre los propietarios de Madrid.

Dos rentas para un mismo inmueble

La declaración no pregunta si el piso está alquilado, sino cuántos días ha estado arrendado y cuántos a disposición del titular. Por eso, si el arrendamiento no cubre el ejercicio completo, tendrás que declarar dos cosas:

• Rendimiento del capital inmobiliario por el periodo en que hubo inquilino: las rentas cobradas menos los gastos deducibles de esos días.
• Imputación de rentas inmobiliarias por el periodo en que el piso estuvo vacío, un ingreso teórico que Hacienda te atribuye por tener una segunda vivienda a tu disposición.

No son intercambiables ni se compensan entre sí. Si te interesa el detalle del segundo bloque, lo desarrollamos en nuestro artículo sobre el piso vacío en el IRPF y la imputación de rentas.

Cómo se calcula la imputación por los días vacíos

La imputación se calcula aplicando un porcentaje al valor catastral que figura en el recibo del IBI: con carácter general el 2 %, y el 1,1 % cuando el valor catastral ha sido revisado en los términos que fija la normativa vigente para cada ejercicio. Ese importe anual se prorratea después por los días en que la vivienda estuvo desocupada.

Dos matices importantes. El primero, que de la imputación no se puede restar ningún gasto: tributa íntegra. El segundo, que la vivienda solo se considera «a disposición del titular» si está realmente vacía; los días en que el piso estuvo alquilado no generan imputación. Puedes contrastar el cálculo en la información oficial de la Agencia Tributaria.

Los gastos se prorratean por los días arrendados

Aquí está el fallo más habitual. Los gastos anuales asociados a la vivienda solo son deducibles en la proporción que corresponde al tiempo que estuvo alquilada, porque únicamente en ese periodo sirvieron para obtener rendimientos. Se prorratean, entre otros:

• El IBI y la tasa de basuras.
• Las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios.
• El seguro del hogar y el de impago de alquiler.
• Los intereses del préstamo hipotecario del inmueble.
• La amortización del 3 % sobre el mayor de estos dos valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, excluido siempre el valor del suelo.

Si quieres afinar ese último punto, explicamos el método paso a paso en la guía de la amortización del alquiler en el IRPF, y el listado completo en los gastos deducibles del alquiler.

Gastos que sí se deducen al 100 %

No todo se prorratea. Los gastos que corresponden de forma directa e inequívoca al periodo arrendado se deducen enteros: los suministros de esos meses si están a tu nombre, los honorarios de la agencia por buscar inquilino, la formalización del contrato o una reparación concreta ocasionada por el uso de la vivienda.

¿Y los gastos del tiempo que estuvo vacío?

Es la pregunta del millón. El criterio de la Administración es que los gastos de conservación y reparación realizados mientras el piso está desocupado son deducibles siempre que vayan dirigidos a volver a alquilarlo —pintar, arreglar una persiana, sustituir la caldera averiada— y exista esa correlación con ingresos futuros. No lo son, en cambio, los gastos de un piso que simplemente se reserva para uso propio o de un familiar.

Ten presente el límite del artículo 23.1 de la Ley 35/2006 del IRPF: la suma de intereses y gastos de conservación y reparación no puede superar los rendimientos íntegros obtenidos por ese inmueble en el ejercicio. El exceso no se pierde; se deduce en los cuatro años siguientes con el mismo tope.

La reducción solo se aplica sobre el alquiler

La reducción del artículo 23.2 —del 50 % con carácter general para los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023, con porcentajes superiores en determinados supuestos— opera únicamente sobre el rendimiento neto positivo del arrendamiento de vivienda, nunca sobre la imputación de rentas. Y exige que el destino sea vivienda habitual del inquilino y que el rendimiento se declare voluntariamente. Repasamos los requisitos en el artículo sobre la reducción del IRPF por alquiler de vivienda.

Un ejemplo con números

Piso en Madrid alquilado del 1 de abril al 31 de diciembre: 275 días arrendado y 90 días vacío. Renta de 1.100 € al mes durante nueve meses, 9.900 € de ingresos íntegros. Gastos anuales de IBI, comunidad y seguro: 1.850 €. Amortización anual calculada: 4.500 €. Valor catastral: 90.000 €.

1. Gastos prorrateados: 1.850 € × 275/365 = 1.393,84 €.
2. Amortización prorrateada: 4.500 € × 275/365 = 3.390,41 €.
3. Rendimiento neto: 9.900 − 1.393,84 − 3.390,41 = 5.115,75 €. Con la reducción del 50 %, tributan 2.557,88 €.
4. Imputación por los 90 días vacíos, al 1,1 %: 990 € × 90/365 = 244,11 €, que tributan íntegros.

Errores que conviene evitar

• Deducir los gastos anuales completos cuando el piso solo estuvo alquilado unos meses.
• Olvidar la imputación del periodo vacío, un dato que Hacienda cruza con el Catastro sin esfuerzo.
• Aplicar la reducción sobre la suma de ambas rentas en lugar de solo sobre el rendimiento del alquiler.

La mejor optimización fiscal es no tener el piso parado

Ninguna deducción compensa tres meses sin inquilino: son rentas que no entran y, además, generan imputación. Por eso el verdadero ahorro está en reducir al mínimo los periodos vacíos, con un precio bien ajustado al mercado y un proceso de búsqueda ágil. Puedes empezar por una valoración del precio de alquiler de tu vivienda y comprobar si el tuyo está donde debería.

En Rubirent nos ocupamos de todo el ciclo: fijamos la renta, seleccionamos un inquilino solvente, preparamos el contrato y te dejamos la documentación lista para la declaración. Echa un vistazo a nuestros planes de gestión del alquiler y despreocúpate del papeleo.