¿Tributa la fianza que te quedas del inquilino? Cómo se declara en el IRPF

Al terminar un contrato de alquiler es habitual que el propietario se quede parte de la fianza para cubrir desperfectos o una mensualidad sin pagar. Y ahí llega la duda: ¿tributa la fianza que te quedas del inquilino? La respuesta corta es sí. Hacienda tiene un criterio claro sobre la fianza no devuelta y conviene conocerlo antes de presentar la declaración. Te explicamos cuándo se declara, cómo tributa la fianza retenida en el IRPF y qué puedes deducir a cambio.

La fianza que cobras al firmar no es un ingreso

Empecemos por lo que no tributa. La fianza que recibes el día de la firma no es una renta: es una garantía. El artículo 36 de la LAU obliga a exigir una mensualidad de fianza en el arrendamiento de vivienda, y en la Comunidad de Madrid ese importe debe depositarse en la Agencia de Vivienda Social. Mientras lo tengas en depósito, con la obligación de devolverlo al final del contrato, no forma parte de tus rendimientos y no se declara en el IRPF del año en que lo cobras.

Lo mismo ocurre al revés: si devuelves la fianza íntegra, no hay nada que declarar. Repasamos el circuito completo en nuestra guía sobre la fianza del alquiler en Madrid: cuánto exigir, dónde depositarla y cuándo devolverla.

La fianza que retienes sí es rendimiento del capital inmobiliario

Todo cambia en el momento en que decides quedarte con parte de ese dinero: deja de ser una garantía y pasa a ser una cantidad que el inquilino te satisface por el arrendamiento. El artículo 22 de la Ley del IRPF establece que se computará como rendimiento íntegro del capital inmobiliario el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el arrendatario, excluido el IVA. Esa expresión, «por todos los conceptos», es la clave: no se refiere solo a la renta mensual.

La Dirección General de Tributos lo ha confirmado expresamente para este supuesto, entre otras, en la consulta vinculante V0458-22: la fianza retenida para reparar los desperfectos del inmueble arrendado es un rendimiento del capital inmobiliario más. Si te quedas 600 euros de una fianza de 900, esos 600 euros entran en tu declaración exactamente igual que una mensualidad.

Cuando la retienes por rentas impagadas

Es el caso más directo: ese dinero es renta y tributa como tal. Ahora bien, ojo con el momento de imputación. En el IRPF los rendimientos del capital inmobiliario se imputan al período en que son exigibles, no en el que se cobran. Es probable que ya declarases esas mensualidades el año del impago, aunque no las cobraras; si es así, al recuperarlas con la fianza no vuelven a declararse. Y si en su día las trataste como incobrables, conviene revisar cómo funciona el saldo de dudoso cobro en el alquiler antes de tocar la declaración.

Cuando la retienes por daños

Aquí es donde más propietarios se equivocan. Es tentador pensar que ese dinero solo compensa un destrozo y que no debería tributar, pero el criterio de Hacienda es el contrario: la cantidad retenida se computa como ingreso íntegro del alquiler. Eso sí, solo puedes descontar daños reales, no el desgaste normal por el uso, una frontera que detallamos en qué descontar de la fianza: daños o desgaste normal.

La contrapartida: la reparación es gasto deducible

La buena noticia es que el sistema se equilibra: si declaras la fianza retenida como ingreso, el coste de la reparación es gasto deducible como gasto de conservación del inmueble arrendado —pintar, arreglar una persiana, sustituir un sanitario roto—. En la práctica, si la retención cubre justo lo que cuesta arreglar el piso, el efecto fiscal tiende a neutralizarse.

Dos matices importantes:

• Los gastos de reparación y conservación, junto con los intereses de financiación, no pueden superar el rendimiento íntegro obtenido por ese inmueble en el ejercicio. El exceso no se pierde: se deduce en los cuatro años siguientes.
• Reparar no es lo mismo que mejorar. Cambiar una puerta rota es reparación; instalar aire acondicionado donde no lo había es una mejora, y esa se recupera vía amortización, no como gasto del año. Lo desarrollamos en la guía de gastos deducibles del alquiler en el IRPF.

Para todo esto necesitas facturas a tu nombre. Sin justificantes, tendrás el ingreso y no el gasto.

Sí se aplica la reducción por alquiler de vivienda

Como el importe retenido forma parte del rendimiento del arrendamiento de vivienda, le alcanza la reducción prevista en la normativa vigente para el alquiler de vivienda habitual: no tributa al margen ni con peor trato que la renta ordinaria. Puedes repasar porcentajes y condiciones en el artículo sobre la reducción del IRPF por alquiler de vivienda.

No lo confundas con la indemnización del seguro

Un apunte que evita errores: si quien te compensa no es el inquilino, sino tu compañía de seguros, el tratamiento es distinto. Las indemnizaciones por siniestros en elementos patrimoniales no son rendimiento del capital inmobiliario, sino ganancia o pérdida patrimonial, y en la medida en que la cantidad percibida coincida con el coste de la reparación, no aflora ganancia que declarar.

Cómo dejarlo todo ordenado

1. Haz una liquidación de fianza por escrito, firmada por ambas partes, con el importe y el concepto de cada descuento.
2. Guarda presupuestos y facturas de las reparaciones, con fecha posterior a la salida del inquilino.
3. Apunta el año de la retención: ese es el ejercicio en el que declaras el ingreso.
4. Devuelve el resto en plazo y deja constancia de la transferencia.

En resumen: la fianza no tributa cuando la cobras, pero sí cuando te la quedas. Bien documentado, el impacto real suele ser pequeño, porque la reparación que lo motiva es deducible. El problema llega cuando no se declara el ingreso o no hay facturas que respalden el gasto.

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