Alquilar tu piso en Alcalá de Henares en 2026: cuánto se cobra, qué impuestos pagas y qué trámites hay

Si vas a alquilar tu piso en Alcalá de Henares, hay datos que solo valen para esta ciudad: cuánto se paga de alquiler según el Ministerio de Vivienda, un IBI que baja cada año y una tasa de basuras que no llega en un recibo propio, sino en la factura del agua. Te lo contamos con las ordenanzas municipales y las fuentes oficiales, junto con las reglas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que te afectan como propietario.

¿Cuánto cuesta alquilar un piso en Alcalá de Henares?

El dato oficial sale del Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, que se construye con las rentas que los propietarios declaran en el IRPF. Su último año publicado es 2024. Para pisos en edificios de viviendas (vivienda colectiva), Alcalá queda así frente a la capital y al conjunto de la provincia:

La mitad central de los pisos de Alcalá (entre los percentiles 25 y 75) se alquilaba entre 7,90 y 11,21 €/m² al mes, o entre 600 y 800 € al mes. La mediana por metro ha pasado de 8,63 € en 2022 a 9,42 € en 2024, algo más de un 9 % en dos años. En las casas unifamiliares, la renta mediana declarada fue de 1.100 € al mes.

Estas cifras incluyen todos los contratos en vigor, también los firmados hace años, y no distinguen barrios. Úsalas como contexto, no como precio de salida: el método para fijar el tuyo está en cómo fijar el precio de alquiler de tu piso en Madrid, y también puedes calcular el precio del alquiler de tu piso con nosotros.

¿Es Alcalá de Henares zona tensionada?

No. La Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna zona de mercado residencial tensionado, así que en Alcalá no se aplican los topes de renta de esas zonas y, por regla general, la renta inicial de un contrato nuevo la pactan libremente propietario e inquilino. Hay excepciones: las viviendas protegidas tienen su propia renta máxima, y los contratos de temporada sucesivos y el alquiler por habitaciones tienen límites que vemos más abajo. Lo explicamos en zonas tensionadas en Madrid: ¿hay tope al alquiler en 2026?

Lo que sí afecta a los contratos en vigor es el Real Decreto-ley 29/2026, vigente desde el 8 de octubre y pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso: sin un nuevo pacto, la subida anual de la renta no puede pasar del 2 % hasta finales de 2027, y no cabe ninguna si la renta supera el límite del sistema estatal de índices de referencia. Compruébalo con la calculadora del alquiler del Ministerio de Vivienda y repasa el resto en la guía del nuevo decreto de vivienda de octubre de 2026.

IBI en Alcalá de Henares en 2026

La ordenanza fiscal del IBI de Alcalá de Henares fija una bajada escalonada del tipo para los inmuebles urbanos (art. 8.1): 0,42 % en 2025, 0,41 % en 2026 y 0,40 % desde 2027, que es el tipo mínimo general que fija la ley. Lo paga quien es titular de la vivienda a 1 de enero.

• Plazo de pago en 2026: del 23 de junio al 23 de septiembre, según el calendario fiscal municipal.
• Domiciliación: el Ayuntamiento descuenta un 3 % si domicilias el recibo, con un límite de 300 € por recibo, y permite fraccionarlo con el sistema «Pago a la Carta».

Si el piso se queda vacío entre inquilinos, conviene saber que la ordenanza (art. 8.5) prevé un recargo del 50 % de la cuota para las viviendas desocupadas con carácter permanente. Las condiciones las pone la ley estatal: según el artículo 72 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, fuera de zona tensionada, como en Alcalá, solo cabe si la vivienda lleva más de dos años vacía de forma continuada y sin causa justificada, y su titular tiene cuatro o más viviendas. Tener el piso ofrecido en alquiler a precio de mercado justifica la desocupación durante un máximo de seis meses. Eso sí, en el IRPF el tiempo que el piso está vacío genera una imputación de rentas.

La tasa de basuras de Alcalá va en el recibo del agua

Alcalá cobra desde 2025 la tasa de residuos que exige la Ley 7/2022, de residuos, con un sistema distinto al de otros municipios. Según la Ordenanza Fiscal n.º 12, la cantidad anual de una vivienda es la suma de tres partes:

Así, sin bonificaciones y por un año completo, una vivienda paga entre 108 y 203 €. Lo importante para el propietario está en quién la paga y cómo se cobra:

• Se cobra en la factura del agua, repartida entre los periodos de facturación del año (art. 9). No llega un recibo aparte del Ayuntamiento.
• El contribuyente es quien usa el servicio y figura como titular del contrato del agua (art. 3.1). Si el inquilino pone el agua a su nombre, la tasa le llega a él en su factura.
• Si el contrato del agua sigue a tu nombre, respondes tú como propietario, en concepto de sustituto (art. 3.2), aunque quien viva en el piso sea el inquilino.
• Rebajas: un 50 % para quien tenga la tarifa social del agua (art. 5). Además, si se contrata un suministro nuevo, la tasa se cobra desde la fecha de alta.

¿Qué impuestos locales puedes cobrar al inquilino?

Tras el Real Decreto-ley 29/2026, el artículo 20.1 de la LAU establece que «en ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria, excepto en los supuestos en los que dicha parte tenga la condición de obligado tributario». Aplicado a Alcalá:

• IBI: lo debe el propietario, así que, con la redacción vigente, no se puede trasladar al inquilino. Si tu contrato es anterior al 8 de octubre y ya lo repercutías, revísalo: lo explicamos en si el IBI puede repercutirse al inquilino en Madrid.
• Tasa de basuras: la solución más limpia es que el inquilino sea titular del contrato del agua. Así, el inquilino es el contribuyente, la tasa va en su factura y no tienes que cobrarle nada. Si el agua sigue a tu nombre, el inquilino es igualmente quien usa el servicio y, en principio, encaja en la excepción del artículo 20.1, pero para repercutírsela necesitas un pacto por escrito en el contrato con el importe anual.

El cambio de titular del agua se hace con la empresa suministradora del municipio. Te contamos cómo organizarlo en suministros en el alquiler: quién paga y cómo cambiar el titular.

Ejemplo con números: un piso de 74 m² en Alcalá

Supongamos un piso de 74 m² (la superficie mediana de Alcalá), con una base liquidable en el IBI de 80.000 €, en el que viven dos personas que consumen unos 8 m³ de agua al mes, en una calle de la ruta de recogida de 8 €:

• IBI 2026: 80.000 € × 0,41 % = 328 €. Domiciliado, con el 3 % de descuento, 318,16 €.
• Tasa de basuras: 74 € de cuota fija + 55 € por consumo + 8 € por ruta = 137 € al año, en la factura del agua.
• Quién paga qué: si el agua está a nombre del inquilino, tú solo pagas el IBI. Si sigue a tu nombre y no has pactado repercutir la tasa, asumes 465 € al año (sin el descuento por domiciliar).

Lo que pagues de IBI y de tasa de basuras es gasto deducible del rendimiento del alquiler, como tributos no estatales del artículo 23.1 de la Ley del IRPF, en proporción a los días del año en que el piso esté alquilado. Y como referencia de renta, con la mitad central de los datos del Ministerio (de 7,90 a 11,21 €/m²), ese piso se movería entre unos 585 y 830 € al mes en los contratos en vigor en 2024.

Alquilar a estudiantes de la Universidad de Alcalá

Alcalá es ciudad universitaria y muchos propietarios alquilan por curso a estudiantes. La clave es elegir bien el contrato, temporada o vivienda habitual, como vemos en alquiler de temporada o vivienda habitual: cómo distinguirlos sin riesgo. Con el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, el contrato de vivienda temporal tiene reglas más estrictas:

• Debe recoger expresamente la causa (por ejemplo, cursar estudios), que tiene que ser real y acreditable; probarla te corresponde a ti.
• Debe durar más de 31 días y, como regla general, no más de doce meses. Si se encadenan más de dos contratos seguidos con el mismo inquilino en la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual.
• La garantía adicional a la fianza no puede superar una mensualidad.
• Si en el mismo piso firmas contratos de temporada uno detrás de otro, aunque sea con inquilinos distintos, la renta del siguiente no puede subir más que el IRAV vigente (art. 17.8 LAU). Y si alquilas por habitaciones, la suma de las rentas de las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar la renta del contrato del piso completo (art. 17.9 LAU).

Tienes la guía completa en alquilar tu piso a estudiantes en Madrid.

Fianza, padrón y entrega de llaves

• Fianza: en el alquiler de vivienda, una mensualidad de renta (art. 36.1 LAU), que se deposita en la Comunidad de Madrid, no en el Ayuntamiento, como exige el Decreto 181/1996. Plazos, recargos y garantías adicionales, en nuestra guía de la fianza del alquiler en Madrid; y para recuperarla al final, la devolución de la fianza con el modelo 254.
• Padrón: el inquilino se empadrona en el Ayuntamiento de Alcalá con su contrato y no necesita tu permiso. Lo vemos en empadronamiento del inquilino: ¿necesita tu permiso?
• Entrega de llaves: el nuevo artículo 36.7 de la LAU pide un documento de finalización firmado por las dos partes con el estado de la vivienda. Si no se firma, o no refleja ningún desperfecto, se presume que el piso se entregó en buen estado. Por eso conviene hacer un inventario y acta de entrega al principio y al final.

¿Dónde se tramita un desahucio en Alcalá de Henares?

Si el inquilino deja de pagar, la demanda se presenta en la Sección Civil del Tribunal de Instancia de Alcalá de Henares, en el que se integraron los antiguos juzgados de primera instancia. Su partido judicial abarca once municipios, según el mapa del Ministerio de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes: Alcalá de Henares, Anchuelo, Camarma de Esteruelas, Corpa, Los Santos de la Humosa, Meco, Pezuela de las Torres, Santorcaz, Valdeavero, Valverde de Alcalá y Villalbilla.

El procedimiento es el mismo que en el resto de España, y te lo contamos paso a paso en el desahucio por impago en Madrid en 2026. Lo que más protege, de todos modos, es elegir bien al inquilino y contar con un seguro de impago contratado por ti.

Alquilar en Alcalá con gestión profesional

Rubirent da servicio en toda la Comunidad de Madrid, también en Alcalá de Henares. Si no quieres ocuparte tú, buscamos al inquilino, estudiamos su solvencia, preparamos el contrato y la fianza y, si lo prefieres, seguimos con la gestión hasta el finiquito. Lo explicamos en la guía de la gestión integral del alquiler en Madrid. Si tienes otro piso en la zona, mira también la guía para alquilar tu piso en Torrejón de Ardoz.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta alquilar un piso en Alcalá de Henares?

Según el Ministerio de Vivienda, la renta mediana declarada de un piso en Alcalá fue de 698 € al mes en 2024, unos 9,42 €/m². Es la mediana de todos los contratos en vigor, así que los contratos nuevos suelen firmarse por encima.

¿Cuánto es el IBI en Alcalá de Henares en 2026?

El tipo para los inmuebles urbanos es del 0,41 % de la base liquidable, y bajará al 0,40 % en 2027. Una vivienda con una base de 80.000 € paga 328 €, con un 3 % de descuento si se domicilia.

¿Cuánto es la tasa de basura en Alcalá de Henares?

Para una vivienda es la suma de una cuota fija de 74 € al año, una parte según el consumo de agua (de 30 a 120 €) y otra según la ruta de recogida (de 4 a 9 €). En total, sin bonificaciones, entre 108 y 203 € al año, cobrados en la factura del agua.

¿Quién paga la tasa de basura si el piso está alquilado?

La paga quien figura como titular del contrato del agua. Si el inquilino tiene el agua a su nombre, le llega a él en la factura; si sigue a nombre del propietario, responde el propietario, que, en principio, puede repercutírsela al inquilino si lo pactan por escrito y el contrato fija el importe anual.

¿Hay tope al precio del alquiler en Alcalá de Henares?

A la renta inicial, por regla general no, porque Alcalá no es zona tensionada; las excepciones son las viviendas protegidas, los contratos de temporada sucesivos en el mismo piso y el alquiler por habitaciones. A la subida anual, sí: sin nuevo pacto, como máximo el 2 % hasta finales de 2027, y ninguna si la renta supera el índice de referencia, según el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación.

Conclusión

Alquilar un piso en Alcalá de Henares tiene sus propias reglas locales: rentas declaradas por debajo de la mediana de la provincia, un IBI que baja al 0,41 % en 2026 y una tasa de basuras que viaja en el recibo del agua. Si pones el agua a nombre del inquilino, documentas la entrega y eliges bien a quién alquilas, tienes mucho ganado. Y si prefieres que lo hagamos nosotros, consulta nuestros planes de gestión del alquiler y elige el que mejor encaje con tu piso.