Nuevo decreto de vivienda de octubre de 2026: vuelven el tope del 2 %, la prórroga de 2 años y la renovación automática

El Gobierno ha vuelto a aprobar los decretos de vivienda que el Congreso derogó el 2 de octubre. El nuevo decreto de vivienda de octubre de 2026 se ha publicado en el BOE del 7 de octubre: desde el día 8 vuelven el tope del 2 % a la actualización de la renta y la prórroga extraordinaria de hasta dos años, y la renovación automática con indemnización está prevista para el 15 de noviembre. Todo depende de que la Diputación Permanente del Congreso los convalide.

¿Qué ha aprobado el Gobierno?

Tras la derogación del 2 de octubre, que repasamos en nuestra guía de los decretos de vivienda derogados, las Cortes se disolvieron con el Real Decreto 806/2026, que convoca elecciones para el 29 de noviembre. El 6 de octubre, el Consejo de Ministros aprobó dos decretos nuevos:

• Real Decreto-ley 29/2026, de protección de la función social de la vivienda. Entra en vigor el 8 de octubre con el tope del 2 %, la prórroga extraordinaria, cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), desahucios de hogares vulnerables y medidas fiscales.
• Real Decreto-ley 28/2026, de estabilidad de los contratos de vivienda habitual. Reescribe el artículo 10 de la LAU y entra en vigor el 15 de noviembre de 2026.

Con las Cortes disueltas, la convalidación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso, en los 30 días siguientes a la promulgación (artículos 78 y 86 de la Constitución). A 7 de octubre no hay fecha oficial para la votación. Si no se convalidan, quedan derogados, como ya pasó en abril y a principios de octubre.

¿Qué cambia otra vez para el propietario?

En el tope del 2 % y la prórroga de dos años, el texto es igual al del Real Decreto-ley 26/2026 derogado. La diferencia está en la renovación automática, que ahora entra en vigor más tarde y con un régimen transitorio distinto.

¿Vuelve el tope del 2 % a la subida del alquiler?

Sí. La disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026 se aplica a los contratos de vivienda sujetos a la LAU cuya anualidad se cumpla entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027:

• Si la renta supera el límite máximo del sistema de índices de precios de referencia, no se puede aplicar ninguna subida.
• En los demás casos, la subida es la que pacten de nuevo propietario e inquilino. Sin ese nuevo pacto, no puede superar el 2 %.

Además, el nuevo artículo 18.1 de la LAU dice que la actualización nunca podrá superar la variación del IRAV, y el decreto remite a ese límite también para los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023. Si el contrato no prevé la actualización, la renta no se puede subir. Lo detallamos en nuestra guía de la actualización de la renta del alquiler en 2026.

¿Puede el inquilino pedir dos años más de prórroga?

Sí, si se cumplen los requisitos de la disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026:

• Contrato de vivienda habitual sujeto a la LAU y vigente el 8 de octubre de 2026.
• Que la prórroga obligatoria de cinco o siete años termine antes del 31 de diciembre de 2028, o que termine la prórroga tácita del artículo 10 de la LAU o la tácita reconducción.
• Que el inquilino esté al corriente de pago y lo haya estado mes a mes durante los ocho meses anteriores, y que lo solicite.

La prórroga es por plazos anuales, hasta dos años, con las mismas condiciones del contrato. El propietario debe aceptarla salvo que haya un acuerdo distinto, se firme un contrato nuevo o haya comunicado, en los plazos del artículo 9.3 de la LAU, que necesita la vivienda para sí o para sus familiares. En ese caso no hace falta que el contrato recoja la cláusula, pero la necesidad tiene que ser real y acreditada (lo vemos en cómo recuperar la vivienda alquilada por necesidad). Tampoco se aplica si se renueva o se firma un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % inferior. Tienes el detalle práctico en nuestra guía de la prórroga del alquiler en 2026.

Renovación automática e indemnización: ¿desde cuándo?

El Real Decreto-ley 28/2026 cambia el artículo 10 de la LAU. Cumplidos al menos cinco años de contrato (siete si el arrendador es persona jurídica), si nadie avisa a tiempo, el contrato se prorroga por plazos sucesivos de cinco años (o siete). El propietario debe avisar con seis meses de antelación, y el inquilino, con dos.

Si el propietario no renueva, paga al inquilino, al entregar la vivienda, la mayor de estas cantidades: doce mensualidades calculadas con el valor superior del rango que el sistema estatal de referencia de precios asigne a la vivienda, o una mensualidad por cada año de residencia. Si no hay ese valor, se toma la renta vigente. No hay indemnización, entre otros casos, si el propietario persona física necesita la vivienda para sí o para familiares hasta el segundo grado, si el inquilino tiene otra vivienda propia apta en el mismo municipio, si se firma un contrato nuevo o si el inquilino rechaza una oferta de contrato de al menos cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) con la renta limitada según el artículo 17.6 de la LAU. La causa debe constar por escrito en el preaviso. Tampoco procede si el inquilino reúne los requisitos de una prórroga legal obligatoria y no la pide; si la pide, la indemnización se paga al terminar esa prórroga.

Ojo a las fechas: se aplica a los vencimientos posteriores al 15 de noviembre de 2026. Los avisos de no renovación enviados válidamente antes del 7 de octubre conservan su eficacia y no dan derecho a indemnización. Si el 15 de noviembre faltan menos de seis meses para el vencimiento, basta con avisar con cuatro. Los contratos que ya estén en la prórroga anual del artículo 10.1 siguen en ella hasta que termine.

¿Qué pasa con lo hecho entre el 3 y el 7 de octubre?

Entre la derogación y el 8 de octubre no hubo tope ni prórroga extraordinaria, y el nuevo texto no prevé efectos para esos días. Con prudencia:

• Si tu contrato cumplió años entre el 3 y el 7 de octubre, esa actualización se rige por lo pactado y por el artículo 18 de la LAU vigente ese día. El tope del 2 % cubre las anualidades desde el 8 de octubre.
• Si tu inquilino pidió la prórroga el 1 o el 2 de octubre, el decreto nuevo no dice nada de esas solicitudes (solo da por válidas las hechas con el Real Decreto-ley 8/2026). Puede volver a pedirla desde el 8 de octubre.
• Si enviaste un aviso de no renovación antes del 7 de octubre, guarda la prueba del envío y de la entrega.
• Si tu contrato terminó esos días, no estaba vigente el 8 de octubre: estudia tu caso antes de actuar.

¿A quién afecta y a quién no?

• Afecta a los contratos de vivienda habitual sujetos a la LAU, sea el propietario un particular o una empresa, y a los alquileres por habitaciones o de temporada que se firmen desde el 8 de octubre.
• No afecta a los locales, a los trasteros o garajes alquilados por separado ni a las viviendas de uso turístico.
• Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre siguen con su régimen hasta el plazo pactado y terminan sin prórroga. Si dudas, revisa cómo distinguir el alquiler de temporada del habitual.

Ejemplo con números

Alquilas un piso por 1.100 euros al mes con un contrato de 2024 que prevé la actualización anual y cumple años el 1 de diciembre de 2026. Supongamos un IRAV del 2,6 % (dato ilustrativo: el real será el último publicado por el INE en esa fecha). Sin nuevo pacto, la subida máxima es del 2 %: la renta pasa a 1.122 euros, frente a los 1.128,60 euros del IRAV, es decir, 79,20 euros menos al año. Si la renta supera el límite del sistema de índices de referencia, se queda en 1.100 euros.

Ahora, la indemnización. Un contrato firmado el 1 de diciembre de 2019 está en la prórroga anual hasta el 1 de diciembre de 2027, y después se le aplicaría el nuevo artículo 10. Si el decreto se convalida y no quieres renovar sin causa del artículo 10.2, tendrás que avisar no más tarde del 1 de junio de 2027. Con un valor de referencia de 1.250 euros, pagarías la mayor cantidad entre 15.000 euros (12 × 1.250) y 10.000 euros (8 años × 1.250): 15.000 euros. Si el inquilino pide la prórroga extraordinaria, se pagaría al terminar esa prórroga.

Comunica siempre la subida por escrito, como explicamos en cómo notificar la subida de la renta al inquilino, y haz el cálculo con nuestra calculadora de actualización de la renta.

Los nuevos decretos en la Comunidad de Madrid

A 7 de octubre de 2026, la Comunidad de Madrid no tiene ninguna zona de mercado residencial tensionado declarada. Por eso aquí no se aplica la prórroga de hasta tres años de las zonas tensionadas, y la que puede pedir tu inquilino es la extraordinaria de hasta dos años. El tope de la renta y la indemnización se miden con el sistema estatal de referencia de precios del alquiler, donde puedes consultar el rango de tu vivienda. La fianza se sigue depositando igual en la Comunidad. Lo explicamos en nuestra guía de zonas tensionadas en Madrid.

¿Qué debe hacer ahora el propietario?

1. Haz un calendario de tus contratos: cada anualidad, el fin de la prórroga obligatoria y el de la tácita.
2. Revisa la próxima actualización. Si cae desde el 8 de octubre, aplica como máximo el 2 % salvo nuevo pacto, y comprueba antes el límite del sistema de índices de referencia.
3. Responde por escrito a cualquier solicitud de prórroga, tras comprobar los requisitos.
4. Si vas a necesitar la vivienda, documenta la causa y comunícala en los plazos del artículo 9.3 de la LAU.
5. Antes de no renovar un contrato que venza después del 15 de noviembre, calcula la posible indemnización y revisa si alguna causa la excluye.
6. Guarda las pruebas de tus avisos, mejor por burofax.
7. Sigue la convalidación: si la Diputación Permanente no convalida los decretos, todo vuelve a cambiar.

Si prefieres no estar pendiente del BOE, en la guía de la gestión integral del alquiler en Madrid te contamos cómo trabajamos, y en nuestros planes de gestión del alquiler verás qué incluye cada uno: con Cobertura total revisamos tus contratos, los plazos, las actualizaciones y las comunicaciones con el inquilino.

Fechas clave

Preguntas frecuentes

¿Está en vigor el nuevo decreto de vivienda?

El Real Decreto-ley 29/2026, con el tope del 2 % y la prórroga de dos años, entra en vigor el 8 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 28/2026, el de la renovación automática, lo hace el 15 de noviembre. Los dos tienen que ser convalidados por la Diputación Permanente del Congreso.

¿Puedo subir el alquiler más de un 2 %?

Solo si lo pactas de nuevo con el inquilino y sin superar el IRAV. Sin ese acuerdo, en las anualidades que se cumplan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, la subida máxima es del 2 %, y ninguna si la renta supera el límite del sistema de índices de referencia.

¿Mi inquilino puede quedarse dos años más aunque yo no quiera?

Puede pedirlo si su contrato de vivienda habitual estaba vigente el 8 de octubre, se cumplen las fechas del decreto y lleva ocho meses al corriente de pago. Tendrás que aceptarlo salvo acuerdo distinto, contrato nuevo o necesidad de la vivienda comunicada en los plazos del artículo 9.3 de la LAU.

¿Tengo que pagar doce mensualidades si no renuevo el contrato?

Solo si el Real Decreto-ley 28/2026 sigue en vigor, el vencimiento es posterior al 15 de noviembre de 2026 y no se da ninguna causa que excluya la indemnización. Se paga la mayor cantidad entre doce mensualidades del valor de referencia y una mensualidad por año de residencia.

¿Qué pasa si no se convalidan los decretos?

Quedan derogados, como ocurrió el 2 de octubre con los anteriores, y sus medidas dejan de aplicarse. Si cambia algo, actualizaremos este artículo.

Conclusión

El nuevo decreto de vivienda devuelve el tope del 2 % y la prórroga de dos años desde el 8 de octubre, y prepara la renovación automática con indemnización para el 15 de noviembre. Todo pende de la convalidación: revisa fechas, preavisos y la próxima actualización de cada contrato, y no tomes decisiones de fondo sin estudiar tu caso. Si quieres que un equipo profesional lo vigile por ti, en Rubirent te ayudamos a gestionar tu alquiler en Madrid con todo en regla.