Decreto de vivienda convalidado en 2026: se quedan el tope del 2 % y la prórroga de 2 años, y cae la renovación automática

El decreto de vivienda ya está convalidado. El 12 de noviembre de 2026, la Diputación Permanente del Congreso convalidó el Real Decreto-ley 29/2026 y derogó el Real Decreto-ley 28/2026. Para el propietario, se quedan el tope del 2 % a la subida de la renta y la prórroga extraordinaria de dos años, y la renovación automática con indemnización de doce mensualidades no llega a entrar en vigor.

¿Qué ha votado la Diputación Permanente?

Con las Cortes disueltas por la convocatoria de elecciones del 29 de noviembre, la convalidación de los decretos-leyes corresponde a la Diputación Permanente del Congreso (artículos 78 y 86.2 de la Constitución). En su sesión del 12 de noviembre de 2026 votó los dos decretos que el Gobierno aprobó el 6 de octubre, y el BOE del 13 de noviembre publica el resultado:

• Real Decreto-ley 29/2026, convalidado. Es el de la protección de la función social de la vivienda. Está en vigor desde el 8 de octubre y sigue sin interrupción (BOE-A-2026-23755).
• Real Decreto-ley 28/2026, derogado. Es el que reescribía el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) con la renovación automática. Iba a entrar en vigor el 15 de noviembre y no llega a aplicarse ni un día (BOE-A-2026-23754).

Si quieres repasar todo lo que trae el decreto de octubre, lo tienes en nuestra guía del nuevo decreto de vivienda de octubre de 2026. Aquí nos centramos en lo que cambia tras la votación.

¿Qué se queda del decreto de vivienda?

Todo el contenido del Real Decreto-ley 29/2026. Para el propietario que alquila, lo principal es esto:

El detalle del tope está en nuestra guía del IPC de septiembre y el IRAV; el de la prórroga, en la de la prórroga del alquiler en 2026; y el de la temporada, en la del alquiler de temporada con la nueva ley. Las medidas fiscales las vemos en las reducciones del IRPF por alquiler en 2026 y en el recargo del IBI por vivienda vacía.

La prórroga extraordinaria de dos años, en cinco puntos

1. Contrato de vivienda habitual sujeto a la LAU y vigente el 8 de octubre de 2026.
2. Que la prórroga obligatoria de cinco o siete años termine antes del 31 de diciembre de 2028, o que termine la prórroga tácita del artículo 10 o la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil.
3. Inquilino al corriente de pago y que lo haya estado mes a mes durante los ocho meses anteriores, y que lo solicite.
4. El propietario debe aceptarla salvo acuerdo distinto, contrato nuevo o necesidad de la vivienda para sí o sus familiares comunicada en los plazos del artículo 9.3 de la LAU, aunque el contrato no lo prevea, si la causa es real y acreditada (lo vemos en cómo recuperar la vivienda por necesidad).
5. No se aplica si se renueva o se firma un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % inferior.

¿Qué decae con la derogación del Real Decreto-ley 28/2026?

La derogación deja sin efecto la nueva redacción del artículo 10 de la LAU que iba a aplicarse desde el 15 de noviembre. En concreto, decaen:

• La renovación automática por plazos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) cuando nadie avisaba a tiempo.
• El preaviso de seis meses del propietario para no renovar.
• La indemnización por no renovar: la mayor cantidad entre doce mensualidades del valor de referencia de la vivienda y una mensualidad por año de residencia.
• Las reglas transitorias que coordinaban esa renovación con la prórroga extraordinaria de dos años.

Sigue aplicándose el artículo 10 de la LAU en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, que en lo esencial es la de siempre: cumplidos cinco años de contrato (siete si el arrendador es persona jurídica), si ninguna de las partes avisa, el contrato se prorroga por plazos anuales hasta tres años más. El propietario debe avisar con al menos cuatro meses de antelación y el inquilino, con dos; durante esas anualidades, el inquilino puede no renovar avisando con un mes. Siguen también la prórroga de un año para inquilinos vulnerables cuando el arrendador es gran tenedor y la de hasta tres años en zonas tensionadas.

¿A quién afecta y a quién no?

• Afecta a los contratos de vivienda habitual sujetos a la LAU, sea el propietario un particular o una empresa, y a los de temporada y por habitaciones firmados desde el 8 de octubre (lo vemos en el alquiler por habitaciones con la nueva ley).
• El tope y la prórroga no afectan a los locales, a los trasteros o garajes alquilados por separado ni a las viviendas de uso turístico.
• Si ya enviaste un aviso de no renovación con la antelación del artículo 10 vigente, sigue siendo válido y no genera indemnización, porque la del Real Decreto-ley 28/2026 no ha llegado a existir. Ahora bien, si el inquilino cumple los requisitos, puede pedir la prórroga extraordinaria de dos años.

Ejemplo con números

La renta. Tu inquilino paga 1.000 euros al mes y el contrato, con cláusula de actualización, cumple años el 1 de diciembre de 2026. Si el IRAV publicado entonces fuese superior al 2 %, sin un nuevo pacto la renta pasaría como máximo a 1.020 euros. Si la renta supera el límite del sistema de índices de referencia, se queda en 1.000 euros. Puedes comprobarlo con nuestra guía de la calculadora del alquiler del Ministerio de Vivienda y comunicarlo como explicamos en cómo notificar la subida de la renta al inquilino.

La no renovación. Tienes un contrato firmado por una persona física el 1 de mayo de 2022. Los cinco años se cumplen el 1 de mayo de 2027. Si no quieres seguir, debes avisar al menos cuatro meses antes, es decir, a más tardar el 1 de enero de 2027. Con el Real Decreto-ley 28/2026, ese aviso también habría valido (su régimen transitorio admitía cuatro meses cuando quedaban menos de seis para el vencimiento), pero, con un valor de referencia de 1.200 euros, habrías tenido que pagar 14.400 euros (12 × 1.200), salvo que se diera alguna causa de exclusión. Tras la derogación, esa indemnización no existe. Eso sí, si tu inquilino está al corriente de pago y lo pide, podrá quedarse por plazos anuales hasta dos años más, salvo que se dé alguna de las excepciones (acuerdo distinto, contrato nuevo o necesidad acreditada de la vivienda).

El decreto convalidado en la Comunidad de Madrid

A fecha de este artículo, la Comunidad de Madrid no tiene ninguna zona de mercado residencial tensionado declarada. Por eso aquí no se aplica la prórroga de hasta tres años del artículo 10.3 de la LAU, que tendría preferencia, y la que puede pedir tu inquilino es la extraordinaria de hasta dos años. El tope de la renta sí se mide aquí con el sistema estatal de referencia de precios del alquiler: si tu renta supera el límite de tu vivienda, no puedes subirla en las anualidades que se cumplan hasta el 31 de diciembre de 2027. Lo ampliamos en nuestra guía de zonas tensionadas en Madrid.

¿Qué debe hacer ahora el propietario?

1. Olvida el preaviso de seis meses. Para no renovar al cumplirse los cinco años de contrato (siete si el arrendador es persona jurídica), basta con avisar con cuatro meses de antelación, por un medio que deje constancia, como el burofax.
2. Revisa los contratos que vencen en los próximos meses y comprueba si el inquilino puede pedir la prórroga extraordinaria: fecha del contrato, fin de la prórroga y ocho meses al corriente de pago.
3. Si te piden la prórroga, responde por escrito. Si no se cumplen los requisitos o tienes una causa válida, explícalo; si se cumplen, confírmala con las mismas condiciones del contrato.
4. Calcula la próxima actualización con el tope del 2 % y el límite del sistema de índices de referencia.
5. Protege el cobro. Con prórrogas más largas y la posible suspensión de desahucios de hogares vulnerables hasta 2030, un seguro de impago del alquiler gana peso. Revisa las condiciones de tu póliza.
6. Sigue las noticias tras las elecciones del 29 de noviembre: el decreto convalidado podría modificarse más adelante por ley.

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Fechas clave

Preguntas frecuentes

¿Está en vigor el decreto de vivienda tras la votación?

Sí. El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y la Diputación Permanente lo convalidó el 12 de noviembre. El Real Decreto-ley 28/2026, en cambio, quedó derogado y nunca llegó a aplicarse.

¿Puedo subir el alquiler más de un 2 %?

En las anualidades que se cumplan hasta el 31 de diciembre de 2027, si tu renta supera el límite del sistema de índices de referencia, no puedes subirla, ni siquiera con acuerdo. En los demás casos, solo puedes subir más de un 2 % si lo pactas de nuevo con el inquilino y sin superar el IRAV; sin ese acuerdo, la subida máxima es del 2 %.

¿Tengo que pagar una indemnización si no renuevo el contrato?

No. La indemnización de doce mensualidades era del Real Decreto-ley 28/2026, que ha sido derogado. Una vez cumplidos los cinco años de contrato (siete si el arrendador es persona jurídica), basta con avisar con al menos cuatro meses de antelación, salvo que el inquilino tenga derecho a una prórroga y la pida.

¿Mi inquilino puede quedarse dos años más aunque yo no quiera?

Puede pedirlo si su contrato de vivienda habitual estaba vigente el 8 de octubre de 2026, se cumplen las fechas del decreto y lleva ocho meses al corriente de pago. Tendrás que aceptarlo salvo acuerdo distinto, contrato nuevo o necesidad de la vivienda comunicada en los plazos del artículo 9.3 de la LAU.

¿Qué preaviso tengo que dar para no prorrogar el contrato?

Al menos cuatro meses antes de que se cumplan los cinco años de contrato, o siete si el arrendador es una persona jurídica. El inquilino debe avisar con dos meses. Si nadie avisa, el contrato se prorroga por plazos anuales hasta tres años más.

Conclusión

Tras la votación del 12 de noviembre, el mapa queda claro: el tope del 2 % y la prórroga extraordinaria de dos años siguen, y la renovación automática con indemnización desaparece antes de nacer. Revisa las fechas de tus contratos, calcula bien la próxima actualización y responde por escrito a cualquier solicitud de prórroga. Si quieres que lo hagamos contigo, en Rubirent gestionamos tu alquiler en Madrid con todo en regla.