Prórroga del alquiler 2026: qué cambia para el propietario con los nuevos decretos de vivienda

El Consejo de Ministros aprobó el 29 de septiembre de 2026 dos reales decretos-leyes de vivienda. Según lo anunciado, el primero prevé una prórroga del alquiler en 2026 de hasta dos años para los contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 y amplía hasta 2030 la protección frente al desahucio de los hogares vulnerables; el segundo plantea la renovación automática de los contratos. Todavía no hay texto en el BOE y está previsto que el Congreso vote su convalidación el viernes 2 de octubre. Te contamos, como propietario en Madrid, qué está confirmado, qué no y qué te conviene hacer.

Qué ha aprobado el Gobierno en los decretos de vivienda de 2026

Según lo anunciado en la rueda de prensa del Consejo de Ministros del 29 de septiembre, son dos normas distintas que el Congreso votará por separado. Estos son los cambios principales:

• Prórroga extraordinaria de hasta 2 años. Los contratos de alquiler de vivienda habitual que terminen antes del 31 de diciembre de 2028 podrán alargarse por periodos anuales, hasta un máximo de dos años. No es automática: la tiene que pedir el inquilino, que debe estar al corriente del pago.
• Protección frente a desahucios hasta 2030. Se amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la protección de los hogares vulnerables sin alternativa habitacional. No es una suspensión general de los desahucios.
• Alquiler de temporada y de habitaciones. Se ha anunciado un máximo de 12 meses para los contratos de temporada, que deberán justificar su causa, y que la suma de las rentas por habitaciones no pueda superar la que correspondería a la vivienda completa.
• Renovación automática (segundo decreto). Al terminar el plazo mínimo legal (cinco años si el arrendador es persona física y siete si es persona jurídica), el contrato se renovaría salvo causa justificada del propietario.

También se han anunciado medidas fiscales y de ayuda para comprar vivienda. Las analizaremos cuando el texto sea oficial.

Lo que aún no está claro: qué pasa con la renta

En lo que más preocupa al propietario, la actualización de la renta, la información publicada no coincide: se habla de un tope del 2 % en la actualización anual y también de congelar la renta en algunos casos. Hasta que el texto salga en el BOE no se puede afirmar cuál será la regla.

El precedente es el Real Decreto-ley 8/2026, de marzo, que limitaba la actualización al 2 % hasta el 31 de diciembre de 2027: siempre para los grandes tenedores y, para el resto de propietarios, solo cuando no hubiera acuerdo con el inquilino. Ese decreto quedó derogado en abril al no convalidarlo el Congreso. Mientras no haya norma nueva en vigor, la actualización se rige por lo pactado en el contrato y la normativa vigente; lo repasamos en nuestra guía sobre la actualización de la renta del alquiler en 2026.

A quién afecta la prórroga de 2 años de los contratos de alquiler (y a quién no)

Según lo anunciado, la prórroga afecta a:

• Los contratos de vivienda habitual sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos que venzan antes del 31 de diciembre de 2028.
• Los inquilinos que la soliciten y estén al corriente del pago.
• Según lo anunciado, también los contratos en tácita reconducción, es decir, los que siguen mes a mes o año a año tras agotar las prórrogas legales. Habrá que confirmarlo en el texto.

Quedarían fuera, a falta del texto oficial:

• Los alquileres de temporada reales y los arrendamientos que no son vivienda (locales, garajes o trasteros).
• Los contratos que venzan después del 31 de diciembre de 2028.
• Los casos en que el propietario acredite que necesita la vivienda o en que las partes pacten otras condiciones o firmen un contrato nuevo.

Las excepciones: necesidad del propietario y contrato nuevo

En el decreto de marzo, el propietario no tenía que aceptar la prórroga si las partes habían pactado otras condiciones, si habían firmado un contrato nuevo o si comunicaba que necesitaba la vivienda para sí, para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad, en los términos del artículo 9.3 de la LAU. Lo anunciado apunta a un esquema parecido.

Ten en cuenta que la necesidad solo puede alegarla el propietario persona física, una vez cumplido el primer año de contrato, y que hay que comunicarla con al menos dos meses de antelación y acreditarla. Si después no ocupas la vivienda en el plazo de tres meses, el inquilino puede elegir entre volver a ella o recibir una indemnización. Revisa también tu contrato: en los firmados desde el 6 de marzo de 2019, para frenar la prórroga obligatoria la LAU exige que esa necesidad conste en él de forma expresa, y aún no sabemos si el decreto pedirá lo mismo. Lo explicamos en detalle en cómo recuperar la vivienda alquilada por necesidad.

Desahucios hasta 2030: qué cambia si tu inquilino no paga

La protección hasta 2030 alcanza solo a los hogares en situación de vulnerabilidad acreditada y sin alternativa habitacional. Si tu inquilino deja de pagar y no es vulnerable, el desahucio por impago sigue su curso ordinario. Si lo es, el procedimiento puede alargarse mucho más.

En los anteriores escudos antidesahucios, el propietario afectado por una suspensión podía pedir una compensación pública. Habrá que ver en el texto si se mantiene, para quién y en qué cuantía.

Si tienes un seguro de impago de alquiler, revisa la póliza: suele cubrir un número limitado de meses y una suspensión larga puede superar esa cobertura. Si tu contrato se prorroga, comunícalo a la aseguradora y comprueba que la póliza lo sigue cubriendo.

Renovación automática del alquiler: el segundo decreto

El segundo decreto va más allá de la prórroga: al acabar los cinco o siete años de duración mínima, el contrato seguiría salvo que el propietario alegue una causa justificada. Qué causas valdrán y qué ocurrirá si no las hay depende del texto, que aún no conocemos. Como se votan por separado, puede salir adelante uno de los decretos y no el otro.

Qué debe hacer ahora el propietario

1. No te precipites. Hasta que el texto esté en el BOE y el Congreso vote, no cambies condiciones ni envíes comunicaciones basadas en lo que se ha contado.
2. Mira cuándo termina tu contrato. Si vence antes del 31 de diciembre de 2028 (o está en tácita reconducción, si se confirma lo anunciado), es probable que te afecte.
3. Mantén los preavisos en plazo. Si quieres recuperar el piso cuando termine la duración mínima (cinco o siete años) o la prórroga de hasta tres años posterior, envía el preaviso de no renovación con la antelación que marca el artículo 10 de la LAU (al menos cuatro meses para el arrendador en los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019). Ojo: en el decreto de marzo, ese preaviso no impedía que el inquilino pidiera la prórroga extraordinaria; habrá que ver si el nuevo texto mantiene el mismo criterio.
4. Si necesitas la vivienda, documéntalo desde ya: para quién es, por qué y desde cuándo.
5. Revisa la próxima actualización de la renta. Si coincide con la entrada en vigor del decreto, confirma la regla aplicable antes de comunicarla al inquilino.
6. Si vas a vender un piso alquilado, recuerda que, por regla general, el comprador se subroga en el contrato durante los cinco o siete primeros años (artículo 14 de la LAU), con matices según la fecha del contrato y lo pactado. Cómo afectará la prórroga al comprador dependerá del texto definitivo. Te lo contamos en comprar un piso con inquilino.
7. En los contratos nuevos, deja clara la duración, incluye la cláusula de necesidad del artículo 9.3 de la LAU si es previsible y no firmes un contrato de temporada sin una causa real y documentada.

Si prefieres no estar pendiente del BOE, en Rubirent seguimos estos cambios por ti. Con el plan Cobertura total, uno de nuestros planes de gestión del alquiler, revisamos tus contratos, los plazos y el seguro de impago para que las novedades legales no te pillen por sorpresa.

Fechas clave

• 29 de septiembre de 2026: aprobación en el Consejo de Ministros.
• 30 de septiembre de 2026 (previsto): publicación en el BOE. La entrada en vigor será la que fije el propio texto.
• 2 de octubre de 2026, a las 11:00 (previsto): el Congreso de los Diputados vota la convalidación de los dos decretos, por separado.
• Si no se convalidan: quedan derogados, como prevé el artículo 86 de la Constitución. Es lo que ocurrió con el Real Decreto-ley 8/2026 en abril.
• 31 de diciembre de 2028 (anunciado): fecha límite de vencimiento de los contratos que podrían prorrogarse.
• 31 de diciembre de 2030 (anunciado): fin de la protección de los hogares vulnerables frente al desahucio.

Actualizaremos este artículo cuando se publique el texto en el BOE y tras la votación en el Congreso.

Preguntas frecuentes sobre la prórroga del alquiler en 2026

¿La prórroga de 2 años es automática?

No. Según lo anunciado, la tiene que solicitar el inquilino, se concede por periodos anuales hasta un máximo de dos años y exige estar al corriente del pago de la renta.

¿Puedo negarme a la prórroga si necesito el piso?

Previsiblemente sí, si eres propietario persona física y acreditas que necesitas la vivienda para ti, para tus padres o tus hijos (también por adopción) o para tu cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad, y lo comunicas en los plazos del artículo 9.3 de la LAU, como ocurría en el decreto de marzo. Habrá que confirmar los requisitos exactos en el BOE.

¿Puedo subir la renta durante la prórroga?

Aún no está claro. La información publicada habla de un tope del 2 % en la actualización anual y, en algunos casos, de congelación. Hasta que el texto sea oficial, conviene no aplicar ni comunicar subidas que dependan de esta norma.

¿Se suspenden todos los desahucios hasta 2030?

No. La protección se limita a los hogares vulnerables sin alternativa habitacional. Un impago de un inquilino que no está en esa situación sigue el procedimiento judicial ordinario.

¿Afecta a los alquileres de temporada?

La prórroga se refiere a la vivienda habitual, pero, según lo anunciado, el decreto endurece los contratos de temporada: un máximo de 12 meses y la obligación de justificar la causa.

¿Qué pasa si el Congreso no convalida el decreto?

Queda derogado, como le ocurrió al Real Decreto-ley 8/2026 en abril. Si durante los días en que esté en vigor te llega una solicitud de prórroga, consulta tu caso concreto antes de responder.

Conclusión

La prórroga del alquiler de 2026 puede alargar hasta dos años los contratos que terminan antes del 31 de diciembre de 2028, pero su alcance real depende del texto del BOE y de la votación del 2 de octubre. Hasta entonces, lo prudente es revisar fechas, preavisos y seguro, y no mover ficha con lo que se ha contado. Si quieres que un equipo profesional lo vigile por ti, en Rubirent te ayudamos a gestionar tu alquiler en Madrid con todo en regla.