Decretos de vivienda derogados en 2026: qué queda vigente para el propietario

El Congreso de los Diputados acordó el 2 de octubre de 2026 derogar los dos decretos de vivienda que el Gobierno había aprobado el 29 de septiembre: el Real Decreto-ley 26/2026 y el Real Decreto-ley 27/2026. Con los decretos de vivienda derogados, desaparecen el tope del 2 % a la actualización de la renta, la prórroga extraordinaria de hasta dos años y la renovación automática con indemnización. Tu contrato vuelve a regirse por lo firmado y por la Ley de Arrendamientos Urbanos anterior a los decretos.

¿Qué ha pasado con los decretos de vivienda?

Un real decreto-ley tiene fuerza de ley desde que entra en vigor, pero el Congreso debe pronunciarse sobre su convalidación o derogación en los 30 días siguientes a su promulgación, como prevé el artículo 86 de la Constitución. El 2 de octubre, el Pleno no convalidó ninguno de los dos decretos y acordó su derogación, que el BOE publicó ese mismo día:

• Real Decreto-ley 26/2026, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. Se publicó en el BOE del 30 de septiembre, entró en vigor el 1 de octubre y quedó derogado el 2 de octubre (BOE-A-2026-20526).
• Real Decreto-ley 27/2026, de medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Se publicó en el BOE del 1 de octubre, entró en vigor el 2 de octubre y quedó derogado ese mismo día (BOE-A-2026-20527).

No es la primera vez este año: en abril ya se derogó el Real Decreto-ley 8/2026, que también incluía una prórroga extraordinaria y un tope del 2 %. Si quieres el detalle de cómo funcionaba la prórroga, lo tienes en nuestra guía sobre la prórroga del alquiler en 2026 y los decretos de vivienda.

¿Qué medidas decaen con los decretos de vivienda derogados?

La derogación es completa: decaen todas las medidas de los dos decretos, no solo las del alquiler. Estas son las que más afectan al propietario que alquila una vivienda en Madrid:

En lo fiscal, el efecto práctico es que nada cambia respecto a lo que ya conocías: siguen las reducciones del IRPF por alquiler de vivienda vigentes, no llega a aplicarse el IVA del 10 % que el decreto preveía desde el 1 de diciembre de 2026 para los alquileres cortos de viviendas amuebladas y tampoco entran en vigor los nuevos coeficientes de la plusvalía municipal.

¿Qué queda vigente para tu contrato de alquiler?

El BOE ya recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos en su redacción anterior a los decretos. En los contratos de vivienda habitual firmados desde el 6 de marzo de 2019, las reglas son estas:

• Duración mínima: si el inquilino quiere, el contrato se prorroga cada año hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica (artículo 9.1).
• Prórroga tácita: al terminar ese plazo, si ninguna de las partes avisa de que no quiere renovar (el propietario con al menos cuatro meses de antelación y el inquilino con dos), el contrato se prorroga por años hasta tres más (artículo 10.1). Lo explicamos en cómo funcionan los 5+3 años del alquiler.
• Necesidad del propietario: el arrendador persona física puede recuperar la vivienda una vez cumplido el primer año si la necesita para sí o para determinados familiares, siempre que esa posibilidad conste expresamente en el contrato y lo comunique con al menos dos meses de antelación (artículo 9.3). Te lo contamos en cómo recuperar la vivienda alquilada por necesidad.
• Prórrogas extraordinarias de la propia LAU: siguen en vigor, si se cumplen sus requisitos, la de un año para el inquilino vulnerable cuando el propietario es gran tenedor (artículo 10.2) y la de hasta tres años en zonas de mercado residencial tensionado (artículo 10.3). A 3 de octubre de 2026, en la Comunidad de Madrid no hay zonas tensionadas declaradas.
• Actualización de la renta: se hace en la fecha en que se cumple cada año de contrato y en los términos pactados; si el contrato no la prevé, no hay actualización (artículo 18). El índice que puedes aplicar depende de la fecha de firma: lo detallamos en nuestra guía de la actualización de la renta del alquiler en 2026 con el IRAV.

Si tu contrato es anterior al 6 de marzo de 2019, los plazos de duración y de prórroga son los de la redacción de la LAU vigente cuando lo firmaste.

¿Qué pasa con lo que se hizo el 1 y el 2 de octubre?

Las resoluciones publicadas en el BOE se limitan a ordenar la publicación del acuerdo de derogación y no dicen nada sobre lo que se hizo mientras los decretos estuvieron en vigor. Por eso conviene actuar con prudencia y caso por caso:

• Si tu inquilino te pidió la prórroga extraordinaria el 1 o el 2 de octubre, no la des por aceptada ni por rechazada sin estudiar tu caso, y responde siempre por escrito.
• Si tu contrato cumplía años el 1 o el 2 de octubre, confirma qué regla aplicar antes de comunicar la actualización de la renta.
• La renovación automática del Real Decreto-ley 27/2026 solo se aplicaba, según su disposición transitoria, a los vencimientos posteriores al día siguiente a su entrada en vigor, y el decreto se derogó el mismo día en que entró en vigor. Aun así, si enviaste o recibiste alguna comunicación esos días, guárdala.
• Lo que se pida o se comunique ahora se rige por la LAU sin los decretos.

Ejemplo: cómo queda la próxima subida de la renta

Alquilas un piso en Madrid por 1.000 euros al mes y tu contrato, que prevé la actualización anual, cumple años el 1 de diciembre de 2026. Supongamos que el índice aplicable a tu contrato da un 2,8 % (es un dato ilustrativo: el real será el último que haya publicado el INE en esa fecha).

• Con el decreto en vigor y sin nuevo acuerdo: la subida máxima habría sido del 2 %, y la renta habría pasado a 1.020 euros.
• Tras la derogación: aplicas el 2,8 % y la renta pasa a 1.028 euros, 8 euros más al mes y 96 euros más al año.

Recuerda que la renta actualizada es exigible desde el mes siguiente a aquel en que se lo notificas al inquilino por escrito, indicando el porcentaje aplicado (artículo 18.2 de la LAU). Te explicamos cómo hacerlo en cómo notificar la subida de la renta al inquilino, y puedes hacer el cálculo con nuestra calculadora de actualización de la renta.

¿Qué debe hacer ahora el propietario?

1. No cambies nada por los decretos. Tu contrato sigue con sus plazos y condiciones; no hace falta firmar anexos ni renegociar.
2. Haz un calendario de tus contratos: cuándo se cumple cada anualidad y cuándo vence cada contrato o prórroga.
3. Prepara la próxima actualización de la renta con el índice pactado y comunícala por escrito, con el cálculo y la fecha de efecto.
4. Cuida los preavisos. Si no quieres prorrogar al final de la duración mínima o de la prórroga tácita, avisa con al menos cuatro meses de antelación en los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019.
5. Si vas a necesitar la vivienda, comprueba que tu contrato recoge la cláusula del artículo 9.3 de la LAU y documenta la causa.
6. Estudia cualquier solicitud recibida el 1 o el 2 de octubre antes de responder.
7. Revisa tu seguro de impago: qué cubre, cuántos meses y hasta cuándo. Lo repasamos en qué cubre y cuánto cuesta el seguro de impago de alquiler.
8. Estate atento a lo que venga. El Gobierno podría aprobar un nuevo real decreto-ley o tramitar estas medidas como proyecto de ley. A 3 de octubre de 2026 no hay nada aprobado ni publicado en el BOE.

Si prefieres no estar pendiente del BOE, en la guía de la gestión integral del alquiler en Madrid te contamos cómo trabajamos, y en nuestros planes de gestión del alquiler verás qué incluye cada uno: con Cobertura total revisamos tus contratos, los plazos, las actualizaciones y el seguro de impago.

Fechas clave

Preguntas frecuentes

¿Siguen en vigor los decretos de vivienda de 2026?

No. El Congreso derogó el Real Decreto-ley 26/2026 y el Real Decreto-ley 27/2026 el 2 de octubre de 2026, y la derogación se publicó ese mismo día en el BOE núm. 245. Se aplica la LAU tal como estaba antes del 1 de octubre.

¿Hay tope del 2 % para subir el alquiler?

No. El tope del 2 % decayó con el Real Decreto-ley 26/2026. La renta se actualiza según lo pactado en el contrato y con los límites del artículo 18 de la LAU; si el contrato no prevé la actualización, no se puede subir.

¿Puede mi inquilino pedirme ahora la prórroga de dos años?

No por la vía del decreto, porque ya no está en vigor. Sí le corresponden las prórrogas de la LAU: la obligatoria hasta cinco o siete años y la tácita de hasta tres años más si nadie avisa a tiempo.

¿Tengo que pagar doce mensualidades si no renuevo el contrato?

No. Esa indemnización era del Real Decreto-ley 27/2026, derogado el mismo día en que entró en vigor. En los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, una vez cumplida la duración mínima de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), para no prorrogar basta con avisar con al menos cuatro meses de antelación al vencimiento.

¿Qué hago con la prórroga que me pidió mi inquilino el 1 o el 2 de octubre?

El BOE no regula qué pasa con lo que se hizo mientras los decretos estuvieron en vigor. No la des por aceptada ni por rechazada sin estudiar tu caso, y responde por escrito.

¿Pueden volver estas medidas?

Es posible que el Gobierno apruebe un nuevo real decreto-ley o presente un proyecto de ley, pero a 3 de octubre de 2026 no hay nada aprobado. Si cambia algo, actualizaremos este artículo.

Conclusión

Con los decretos de vivienda derogados, el propietario vuelve al punto de partida: lo firmado en el contrato y la Ley de Arrendamientos Urbanos de siempre, sin tope del 2 %, sin prórroga extraordinaria y sin renovación automática con indemnización. Lo prudente ahora es revisar fechas, preavisos y la próxima actualización de la renta, y estudiar con calma cualquier solicitud recibida el 1 o el 2 de octubre. Si quieres que un equipo profesional lo vigile por ti, en Rubirent te ayudamos a gestionar tu alquiler en Madrid con todo en regla.