Real Decreto-ley 26/2026: tope del 2 % al alquiler, prórroga de hasta 2 años y qué debe hacer el propietario

El Real Decreto-ley 26/2026 se publicó en el BOE el 30 de septiembre y está en vigor desde el 1 de octubre de 2026. Para el propietario trae tres cambios inmediatos: un tope del 2 % a la actualización de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027, una prórroga extraordinaria de hasta 2 años que puede pedir el inquilino y nuevas reglas para el alquiler de temporada y por habitaciones. Está pendiente de convalidación en el Congreso.

Qué ha cambiado con el Real Decreto-ley 26/2026

El texto oficial es el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre (BOE-A-2026-20266). En lo que afecta a quien alquila una vivienda en Madrid, estos son los cambios principales:

• Tope del 2 % a la actualización de la renta entre el 1 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, salvo nuevo acuerdo, y sin subida si la renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia (disposición final sexta).
• Prórroga extraordinaria de hasta 2 años, por periodos anuales y a petición del inquilino, para contratos de vivienda habitual que terminen antes del 31 de diciembre de 2028 (disposición final quinta).
• Alquiler de temporada con causa real y acreditable, de más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses (artículo 3, que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos).
• Habitaciones dentro de la LAU: el alquiler de una habitación como vivienda pasa a ser arrendamiento de vivienda habitual, y la suma de las rentas por habitaciones no puede superar la de la vivienda completa.
• Más cambios en la LAU: desistimiento del inquilino sin indemnización, tributos que no se pueden repercutir, plazo de 15 días para reparaciones y documento de fin de contrato.
• Desahucios de hogares vulnerables: una nueva enervación a cargo de la Administración (artículo 5) y un régimen de suspensión hasta el 31 de diciembre de 2030 (artículo 2).
• Fiscalidad: nuevas reducciones del IRPF para los contratos que se firmen después del 1 de diciembre de 2026 (artículo 6) y cambios en el recargo del IBI de las viviendas vacías, en la plusvalía y en el IVA.

¿Cuánto puedo subir el alquiler hasta 2027? El tope del 2 %

La actualización de la renta del alquiler cambia para todos los contratos de vivienda sujetos a la LAU cuya anualidad se cumpla entre el 1 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027. La regla tiene dos partes:

1. Si la renta supera el límite máximo del sistema de índices de precios de referencia, no procede ninguna subida.
2. En los demás casos, la subida es la que pacten de nuevo propietario e inquilino. Si no hay nuevo acuerdo, no puede superar el 2 %.

Además, el decreto reescribe el artículo 18.1 de la LAU: si el contrato no prevé la actualización, no hay subida, y el incremento nunca puede superar la variación del IRAV (el índice de referencia para la actualización de los alquileres). Lo explicamos en nuestra guía de la actualización de la renta del alquiler en 2026.

Un matiz para Madrid: el decreto no detalla cómo se calcula ese límite máximo fuera de las zonas tensionadas, y la Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna zona tensionada. Si tu renta está claramente por encima de lo habitual en tu zona, consulta tu caso antes de aplicar la subida.

Ejemplo práctico

Alquilas un piso por 1.000 euros al mes y el contrato se actualiza cada 1 de diciembre según el IPC. Si en diciembre de 2026 el índice pactado diera un 3 %, sin un nuevo acuerdo con el inquilino, como máximo podrías aplicar el 2 % (siempre que tu renta no supere el límite del sistema de índices de precios de referencia): la renta pasaría a 1.020 euros (20 euros más al mes). Si el IRAV de ese momento fuera inferior al 2 %, el límite sería el IRAV.

Comunícalo por escrito, con el cálculo y la fecha de efecto, como explicamos en cómo notificar la subida de la renta al inquilino. Puedes hacer el cálculo con nuestra calculadora de actualización de la renta.

¿Puede el inquilino alargar el contrato dos años más?

Sí, si cumple los requisitos de la prórroga extraordinaria del alquiler (disposición final quinta). Se aplica a los contratos de vivienda habitual sujetos a la LAU que estuvieran en vigor el 1 de octubre de 2026 y cuyo plazo termine antes del 31 de diciembre de 2028, ya sea el de la prórroga obligatoria del artículo 9.1, el de la prórroga tácita del artículo 10 o el de la tácita reconducción.

• La pide el inquilino: no es automática.
• Tiene que estar al corriente del pago y haberlo estado cada mes durante los ocho meses anteriores.
• Se concede por plazos anuales, hasta un máximo de dos años, con los mismos términos y condiciones del contrato.
• Afecta a cualquier propietario: el texto no distingue entre personas físicas y jurídicas.

El propietario puede negarse si ha pactado otras condiciones con el inquilino, si han firmado un contrato nuevo o si ha comunicado, en los plazos y condiciones del artículo 9.3 de la LAU, que necesita la vivienda para sí o para sus familiares, aunque el contrato no lo previera, siempre que la causa sea real y esté acreditada. Lo explicamos en cómo recuperar la vivienda alquilada por necesidad.

La prórroga tampoco se aplica si las partes acuerdan renovar el contrato o firmar uno nuevo con una renta al menos un 5 % inferior. Y las solicitudes que el inquilino hizo con el Real Decreto-ley 8/2026 mientras estuvo en vigor se consideran válidas sin necesidad de repetirlas; cuando termine esa prórroga, una nueva solicitud se rige por el Real Decreto-ley 26/2026. Repasamos el contexto en nuestro artículo sobre la prórroga del alquiler en 2026.

Ojo con el Real Decreto-ley 27/2026: esta prórroga extraordinaria no se aplica cuando proceda la nueva prórroga obligatoria de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) del artículo 10.1 de la LAU. Y si habías comunicado que no prorrogabas y el inquilino obtiene la prórroga extraordinaria, el contrato se extingue al terminar esta, pero, si no concurre ninguna de las causas del artículo 10.2, tendrás que pagarle la indemnización del artículo 10.1 (disposición adicional primera del Real Decreto-ley 27/2026).

Alquiler de temporada y por habitaciones: las nuevas reglas

El artículo 3 del decreto cambia a fondo el alquiler de temporada, que pasa a llamarse arrendamiento de vivienda temporal y deja de ser un arrendamiento para uso distinto del de vivienda:

Los contratos de temporada firmados antes del 1 de octubre de 2026 siguen con su régimen anterior hasta que termine el plazo pactado y entonces se extinguen sin prórroga. Si se renuevan, pasan a regirse por las nuevas reglas. Lo detallamos en alquiler de temporada o vivienda habitual: cómo distinguirlos.

En el alquiler de habitaciones, el arrendamiento de una habitación que cubre la necesidad de vivienda del inquilino pasa a ser de vivienda habitual, y la suma de las rentas de las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar la renta del contrato de la vivienda completa (art. 17.9 LAU).

Otros cambios en la LAU que debes conocer

El decreto modifica otros artículos de la LAU. No incluye una regla transitoria general para ellos, así que lo prudente es aplicarlos a los contratos que se firmen desde el 1 de octubre de 2026 y revisar con un profesional cómo afectan a los que ya están en vigor:

• Desistimiento sin indemnización: el inquilino puede irse pasados seis meses, con 30 días de preaviso, y ese desistimiento no genera indemnización a favor del propietario (art. 11).
• Tributos y gastos: no se pueden repercutir al inquilino los tributos de la vivienda, como el IBI, salvo que él sea el obligado tributario. Además, se amplía la prohibición, vigente desde 2023, de repercutirle los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización: ahora abarca también la gestión, la novación y la renovación del contrato (art. 20).
• Seguro de impago: no se puede exigir al inquilino que lo contrate (art. 36.5). Tú sí puedes contratar tu propio seguro de impago de alquiler.
• Reparaciones necesarias: si hay daños que afectan a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, o hace falta una reparación de conservación, el inquilino puede reclamártela por escrito con un presupuesto razonable. Tienes 15 días naturales desde que lo recibes para aceptarlo, proponer otra reparación o hacerla tú. Si no respondes o te niegas sin justificación, puede hacerla él y descontar su coste, razonable y acreditado, de las rentas futuras (art. 21.5).
• Documento de fin de contrato: al terminar, hay que firmar un documento con el estado de la vivienda. Si no se firma o no recoge daños, se presume, salvo prueba en contrario, que se entregó en estado adecuado de conservación (art. 36.7). Por eso es clave hacer un buen inventario y acta de entrega.
• Venta del piso alquilado: el inquilino ya no puede renunciar en el contrato a sus derechos de tanteo y retracto (art. 25).

Desahucios por impago con inquilino vulnerable

El decreto no suspende todos los desahucios. Si el inquilino que no paga no es vulnerable, el desahucio por impago sigue su curso. Lo que cambia es el caso del hogar vulnerable:

• Enervación a cargo de la Administración (art. 5): si se acredita la vulnerabilidad, se avisa a la Administración, que tiene dos meses para ofrecer una alternativa habitacional o pagar la deuda. Mientras tanto, el procedimiento se suspende. Si no hace ninguna de las dos cosas, queda subrogada en la deuda del inquilino y el contrato sigue.
• Suspensión hasta el 31 de diciembre de 2030 (art. 2): en otros procedimientos, si la Administración no ofrece alternativa, el juzgado suspende el proceso, con revisión cada doce meses y un máximo de tres años. El propietario persona física puede recibir una compensación limitada a la renta dejada de cobrar y a los suministros impagados. La vulnerabilidad del inquilino no prevalece cuando el propietario es una persona física con dos viviendas o menos.

Revisa tu póliza de seguro de impago: comprueba qué meses cubre y cómo actúa la aseguradora si el procedimiento se suspende.

Cambios fiscales: IRPF, IBI, plusvalía e IVA

El artículo 6 rehace las reducciones del IRPF por alquiler de vivienda. Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 mantienen la reducción del 60 %, y los firmados desde esa fecha hasta el 1 de diciembre de 2026, el régimen vigente a 31 de diciembre de 2025 (hoy, la reducción del IRPF por alquiler de vivienda que ya conoces). La nueva escala se aplica a los contratos posteriores. En los casos de nuevo contrato y de vivienda que se alquila por primera vez, exige además que el propietario no sea gran tenedor:

Los porcentajes del 90 % y el 95 % exigen que la vivienda esté en una zona tensionada, algo que hoy no ocurre en Madrid. Otras medidas fiscales del decreto:

• IBI de viviendas vacías: el decreto reordena el recargo que los ayuntamientos ya podían aplicar desde 2023 a las viviendas desocupadas más de dos años sin causa justificada, con requisitos según el número de inmuebles del titular, y añade reglas propias para los municipios en zona tensionada y para los pisos turísticos de esas zonas. Solo se aplica si el ayuntamiento lo regula en su ordenanza fiscal.
• Plusvalía municipal: desde el 1 de diciembre de 2026 cambian los coeficientes máximos (art. 10). Te contamos cómo se calcula en plusvalía municipal al vender un piso en Madrid.
• IVA: desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler de viviendas amuebladas de hasta 30 noches deja de estar exento y tributa al 10 %, salvo que el arrendador viva en esa vivienda (art. 7).

El Real Decreto-ley 27/2026: prórrogas de cinco años

El BOE del 1 de octubre publica el segundo decreto de vivienda, el Real Decreto-ley 27/2026, que entra en vigor el 2 de octubre. Reescribe el artículo 10 de la LAU:

• Al acabar los cinco años de contrato (siete si el arrendador es persona jurídica), si nadie avisa, el contrato se prorroga por plazos de cinco años (o siete).
• El propietario tiene que avisar con seis meses de antelación si no quiere prorrogar. Si a la entrada en vigor faltan menos de seis meses para el vencimiento, bastan cuatro.
• Si no prorroga, debe pagar al inquilino una indemnización equivalente, al menos, a doce mensualidades de la renta de una vivienda de características análogas, y nunca menos de una mensualidad por cada año que haya vivido en ella. Hay excepciones tasadas que deben constar por escrito en el preaviso: por ejemplo, que el propietario, si es persona física, necesite la vivienda para sí o para determinados familiares, que el inquilino no haya vivido en ella más de seis meses de los doce anteriores sin causa justificada, que tenga otra vivienda disponible en el mismo municipio o que rechace una oferta de nuevo contrato en las condiciones legales.
• Los contratos que ya están en la prórroga de hasta tres años terminan ese periodo con las reglas anteriores y, al terminar, se les aplica el nuevo artículo 10.

Es un cambio de gran calado que analizaremos aparte. También necesita la convalidación del Congreso.

Qué debe hacer ya el propietario

1. Revisa la fecha de actualización de tus contratos. Si cae entre el 1 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, aplica como máximo el 2 % salvo nuevo acuerdo, nunca más que el IRAV y ninguna subida si tu renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia.
2. Si pactas una subida distinta, hazlo por escrito y firmado por las dos partes.
3. Anota cuándo vence cada contrato. Si termina antes del 31 de diciembre de 2028, el inquilino puede pedir la prórroga extraordinaria.
4. Si no quieres prorrogar un contrato que cumple cinco años (siete si eres persona jurídica), avísalo con seis meses de antelación, o con cuatro si el 2 de octubre faltaban menos de seis meses para el vencimiento, y revisa si te corresponde pagar la indemnización del Real Decreto-ley 27/2026.
5. Si necesitas la vivienda, documéntalo y comunícalo en los plazos del artículo 9.3 de la LAU.
6. Revisa tus contratos de temporada: que la causa esté escrita y se pueda probar. No los encadenes.
7. Actualiza tu modelo de contrato: sin repercutir el IBI, sin exigir seguro de impago al inquilino y con un acta de entrega detallada.
8. No firmes nada con prisas hasta la votación del Congreso si no te corre plazo.

Si prefieres que lo vigilemos por ti, en la guía de la gestión integral del alquiler en Madrid te contamos cómo trabajamos, y en nuestros planes de gestión del alquiler verás qué incluye cada uno.

Fechas clave

Si el Congreso no convalida el decreto, queda derogado, como prevé el artículo 86 de la Constitución. Es lo que ocurrió en abril con el Real Decreto-ley 8/2026. Actualizaremos este artículo tras la votación.

Preguntas frecuentes

¿Desde cuándo se aplica el tope del 2 % al alquiler?

Desde el 1 de octubre de 2026. Afecta a las actualizaciones de renta cuya anualidad se cumpla entre esa fecha y el 31 de diciembre de 2027, en contratos de vivienda sujetos a la LAU.

¿Puedo pactar con el inquilino una subida superior al 2 %?

El decreto permite un nuevo pacto entre las partes, pero la subida no puede superar el IRAV, según el artículo 18.1 de la LAU. Si la renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia, no cabe ninguna subida.

¿La prórroga de dos años es automática?

No. La tiene que pedir el inquilino, que debe estar al corriente del pago y haberlo estado durante los ocho meses anteriores. Se concede por años, hasta un máximo de dos, con las mismas condiciones del contrato.

¿Puedo negarme a la prórroga si necesito el piso?

Sí, si comunicas la necesidad de la vivienda para ti o tus familiares en los plazos y condiciones del artículo 9.3 de la LAU, con una causa real y acreditada. No hace falta que esa posibilidad esté prevista en el contrato. Ten en cuenta además el Real Decreto-ley 27/2026: si no prorrogas un contrato al cumplir los cinco años, puede corresponderte pagar una indemnización.

¿Qué pasa con mis contratos de temporada firmados antes del 1 de octubre?

Siguen con su régimen anterior hasta que termine el plazo pactado y entonces se extinguen sin prórroga. Si los renuevas, pasan a regirse por las nuevas reglas del alquiler de vivienda temporal.

¿Qué pasa si el Congreso no convalida el decreto?

Queda derogado, como ocurrió con el Real Decreto-ley 8/2026. Si recibes una solicitud de prórroga o tienes una actualización de renta pendiente estos días, consulta tu caso antes de responder.

Conclusión

El Real Decreto-ley 26/2026 ya está en vigor y cambia la actualización de la renta, la duración de los contratos y el alquiler de temporada. Lo prudente es revisar fechas, cláusulas y comunicaciones contrato a contrato, y seguir de cerca la votación del 2 de octubre. Si quieres tener tu alquiler en Madrid en regla sin estar pendiente del BOE, en Rubirent te ayudamos.