Vender un piso alquilado: cómo afecta la amortización a tu IRPF

Llevas años con el piso alquilado, has decidido venderlo y haces cuentas con lo que pagaste y lo que te van a pagar. Pero hay un detalle que muchos propietarios descubren tarde: la amortización al vender un piso alquilado reduce el valor de adquisición y, por tanto, aumenta la ganancia sobre la que tributas en el IRPF. Y lo hace aunque nunca te la hayas deducido. En esta guía te explicamos cómo funciona la amortización mínima, cómo se calcula la ganancia patrimonial y qué puedes hacer antes de vender tu piso en Madrid.

Qué es la amortización del piso alquilado

Mientras el piso está alquilado, la ley te permite deducir cada año, como gasto del alquiler, una cantidad por el desgaste del inmueble: la amortización. Con carácter general es el 3 % del mayor de dos valores (el coste de adquisición o el valor catastral), excluido siempre el valor del suelo, que no se deprecia. Si quieres repasar el cálculo paso a paso, lo tienes en nuestro artículo sobre la amortización del alquiler en el IRPF.

Ese gasto rebaja el rendimiento del alquiler y te hace pagar menos cada año. La otra cara de la moneda llega al vender.

Qué pasa con la amortización al vender el piso

Al vender, tributas por la ganancia patrimonial: la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos los gastos de la venta) y el valor de adquisición (precio de compra más los gastos e impuestos de la compra y las mejoras). Así lo explicamos en la guía de cómo tributa la venta de un piso en el IRPF.

La clave está en el artículo 35 de la Ley del IRPF: el valor de adquisición se minora en el importe de las amortizaciones, y la normativa del impuesto precisa que se computa, en todo caso, la amortización mínima. Dicho de forma sencilla: lo que te deduciste (o pudiste deducirte) como desgaste del piso se resta del precio de compra al calcular la ganancia.

La amortización mínima: aunque no la dedujeras

Aquí está la trampa. Si durante los años de alquiler no aplicaste la amortización en tu declaración, porque no sabías que existía o porque te pareció complicado, Hacienda la resta igualmente al vender. Pierdes dos veces: pagaste más IRPF por el alquiler cada año y pagas más por la ganancia al vender.

Según el Manual práctico de la Agencia Tributaria, para inmuebles arrendados la amortización mínima se calcula aplicando el 1,5 % hasta el 31 de diciembre de 1998, el 2 % hasta el 31 de diciembre de 2002 y el 3 % desde el 1 de enero de 2003, siempre en proporción al tiempo que el piso estuvo alquilado.

La sentencia del Supremo de noviembre de 2025

El Tribunal Supremo, en su sentencia de 20 de noviembre de 2025 (recurso de casación 7361/2023), matizó este criterio. Si no desarrollas una actividad económica y has calculado la amortización conforme a la Orden de 27 de marzo de 1998 (tablas de amortización), al vender no tienes que aplicar necesariamente el 3 % y puedes computar un porcentaje inferior que encaje en el concepto de amortización mínima. La propia Agencia Tributaria ya recoge el criterio del Supremo en su manual. Su aplicación depende de cómo hayas declarado el alquiler en los años anteriores, así que conviene revisarlo con un asesor fiscal antes de presentar la declaración.

Un ejemplo para verlo claro

Imagina un piso en Madrid comprado en 2015 por 200.000 €, con 20.000 € de gastos e impuestos de compra, que ha estado alquilado diez años completos. Según el recibo del IBI, la construcción supone el 50 % del valor catastral. Suponiendo que el coste de adquisición es mayor que el valor catastral, la base amortizable es de 110.000 € (el 50 % de 220.000 €) y el 3 % anual equivale a 3.300 €. En diez años, 33.000 €.

• Valor de transmisión: 320.000 € de venta menos 10.000 € de gastos de venta = 310.000 €.
• Valor de adquisición sin restar la amortización: 220.000 €. Ganancia aparente: 90.000 €.
• Valor de adquisición restando la amortización: 220.000 € − 33.000 € = 187.000 €. Ganancia real: 123.000 €.

Esos 33.000 € de más tributan en la base del ahorro del IRPF. El ejemplo es orientativo: cada caso depende de los valores reales de compra, catastro y venta.

Qué puedes hacer antes de vender

1. Revisa tus declaraciones anteriores. Si no aplicaste la amortización, puedes solicitar la rectificación de las autoliquidaciones de los ejercicios no prescritos (en general, los últimos cuatro años) para recuperar lo pagado de más.
2. Reúne la documentación de la compra. Escritura, impuestos pagados (ITP o IVA y AJD), notaría, registro y facturas de las mejoras: todo suma al valor de adquisición y reduce la ganancia.
3. Comprueba si te afectan los coeficientes de abatimiento. Si compraste antes de 1995, puedes reducir la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006, con un límite acumulado de 400.000 € de valor de transmisión desde 2015; lo explicamos en nuestra guía sobre cómo pagar menos IRPF al vender un piso comprado antes de 1995.
4. No olvides la plusvalía municipal. Es un impuesto distinto que se paga al Ayuntamiento si el terreno se ha revalorizado; tienes los detalles en nuestra guía de la plusvalía municipal al vender un piso en Madrid.

Ten en cuenta también que la exención por reinversión en vivienda habitual y la de los mayores de 65 años exigen que el piso sea tu vivienda habitual (o que lo haya sido hasta algún día de los dos años anteriores a la venta), así que no suelen servir para un piso que llevas años alquilando. Si tienes más de 65 años, hay otra vía que sí vale para un piso alquilado: la ganancia queda exenta si destinas lo obtenido a una renta vitalicia asegurada a tu favor en un plazo de seis meses, con un máximo de 240.000 €. Y si el inquilino sigue en la vivienda cuando vendas, revisa sus derechos de tanteo y retracto.

Conclusión: amortiza cada año y vende con los números hechos

La amortización del piso alquilado no es un regalo fiscal, sino un adelanto: rebaja tus impuestos mientras alquilas y se descuenta al vender. Si todavía no has decidido si vender o seguir alquilando, en Rubirent te ayudamos a comparar ambas opciones con cifras reales; conoce nuestros planes de gestión del alquiler y decide con toda la información delante.