Mayores de 65 años: cómo vender tu vivienda en Madrid sin pagar IRPF por la ganancia

Vender la casa de toda la vida y descubrir que Hacienda se lleva un buen pellizco de la plusvalía es uno de los sustos fiscales más habituales. Pero si tienes más de 65 años, la ley del IRPF contempla una ventaja que muchos propietarios en Madrid desconocen: la ganancia obtenida al vender la vivienda habitual puede quedar totalmente exenta de impuestos, y sin obligación de reinvertir el dinero en otra casa. Te explicamos cómo funciona esta exención, qué requisitos exige y en qué casos conviene tener cuidado.

Qué es la ganancia patrimonial y cómo tributa

Cuando vendes un inmueble por más de lo que te costó, la diferencia es una ganancia patrimonial que, con carácter general, tributa en la base del ahorro del IRPF a tipos que en 2026 van del 19 % al 28 %. Sobre una vivienda comprada hace décadas, esa ganancia puede ser muy elevada y el impuesto, considerable. Si quieres entender el cálculo general, lo desarrollamos en nuestra guía sobre cómo tributa la venta de un piso en el IRPF.

La exención para mayores de 65 años

El artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF (Ley 35/2006) establece que están exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto al transmitir la vivienda habitual por personas mayores de 65 años. La exención es total: no importa el importe de la ganancia ni el precio de venta, y —a diferencia de la exención por reinversión— no hace falta comprar otra vivienda ni destinar el dinero a ningún fin concreto. El propietario puede quedarse el dinero, repartirlo o gastarlo como quiera.

La misma exención se aplica a las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia reconocida, aunque no hayan cumplido los 65.

Requisitos: qué se considera vivienda habitual

La clave está en que el inmueble tenga la condición de vivienda habitual. Según el Reglamento del IRPF, se entiende por tal aquella en la que el contribuyente haya residido de forma continuada durante al menos tres años. Hay un matiz importante y muy favorable:

• Se considera vivienda habitual la que tenga esa condición en el momento de la venta o la haya tenido en cualquier día de los dos años anteriores. Es decir, si te has mudado a una residencia o a casa de un familiar, aún dispones de dos años para vender manteniendo la exención.
• La exención alcanza tanto a la venta de la plena propiedad como a la del usufructo sobre la vivienda habitual.

El caso de los matrimonios: ojo con la titularidad

Aquí está el error más frecuente. Si la vivienda pertenece a un matrimonio y solo uno de los cónyuges ha cumplido los 65, la exención únicamente cubre su mitad de la ganancia. La parte correspondiente al cónyuge más joven tributará con normalidad. Por eso, cuando la diferencia de edad es pequeña, a veces compensa esperar a que ambos superen los 65 antes de firmar la venta: unos meses de paciencia pueden suponer un ahorro fiscal notable.

¿Y si aún no tengo 65? La exención por reinversión

Si vendes tu vivienda habitual antes de los 65, no pierdes toda la ventaja: el artículo 38 de la Ley del IRPF permite dejar exenta la ganancia si reinviertes el importe total obtenido en otra vivienda habitual en un plazo de dos años (anteriores o posteriores a la venta). Si solo reinviertes una parte, la exención es proporcional.

Existe además una vía específica para los mayores de 65 que quieran vender otros bienes (no la vivienda habitual): la ganancia queda exenta si el importe, con un límite de 240.000 euros, se destina a constituir una renta vitalicia asegurada en un plazo de seis meses.

No confundas el IRPF con la plusvalía municipal

La exención para mayores de 65 años afecta al IRPF estatal, pero no elimina automáticamente la plusvalía municipal (el impuesto que cobra el Ayuntamiento por el incremento de valor del suelo). Son dos tributos distintos y conviene calcular ambos antes de vender; te lo explicamos en el artículo sobre la plusvalía municipal al vender un piso en Madrid.

Antes de firmar: haz números

Aunque la exención sea generosa, cada venta tiene sus particularidades —titularidad, fechas de empadronamiento, ganancia real, plusvalía municipal— y conviene documentarlo todo bien para no llevarse sorpresas en la próxima declaración. Reunir el certificado de empadronamiento, las escrituras de compra y venta y los justificantes de gastos e inversiones te ahorrará problemas si Hacienda pide explicaciones.

En Rubirent y nuestra división de venta premium te acompañamos en todo el proceso, desde la valoración hasta la firma. Y si en lugar de vender prefieres poner tu vivienda en alquiler y obtener una renta cada mes, descubre nuestros planes de gestión del alquiler para hacerlo sin preocupaciones. Consulta siempre tu caso concreto con un asesor: una buena planificación de la fecha de venta puede suponer un ahorro muy importante.