Deducir los intereses de la hipoteca del piso alquilado en el IRPF

Muchos propietarios pagan la hipoteca del piso que tienen alquilado sin saber que una parte de esa cuota es deducible en el IRPF. Los intereses de la hipoteca del piso alquilado figuran entre los gastos que reducen lo que tributas por la renta, pero con reglas concretas y un límite que conviene entender bien para no llevarte un susto con Hacienda. Si tienes una vivienda arrendada en Madrid, esto te interesa: bien aplicado, rebaja de forma notable la factura fiscal de tu alquiler.

Qué parte de la hipoteca puedes deducir

Aquí está la primera confusión habitual. De la cuota mensual que pagas al banco solo es gasto deducible la parte de intereses, no la amortización del capital. El principal que devuelves —lo que reduce tu deuda— no es un gasto, sino la recuperación de una inversión, así que Hacienda no lo admite como deducción.

El artículo 23.1 de la Ley del IRPF incluye entre los gastos deducibles del capital inmobiliario los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de la vivienda. Es decir: los intereses del préstamo con el que compraste el piso que ahora alquilas. A ellos se suman otros gastos de financiación, como las comisiones o los gastos de formalización del préstamo hipotecario.

El límite conjunto con los gastos de reparación

Y aquí llega la clave que muchos propietarios desconocen. Los intereses y demás gastos de financiación tienen un tope: sumados a los gastos de reparación y conservación del inmueble, no pueden superar la cuantía de los rendimientos íntegros —es decir, los ingresos por el alquiler— de esa vivienda en el año. Dicho de otra forma: por este bloque de gastos, el alquiler de ese piso nunca puede darte pérdidas.

La buena noticia es que el exceso no se pierde. Si un año los intereses más las reparaciones superan lo que has ingresado por la renta, la parte que no has podido deducir se traslada y se deduce en los cuatro años siguientes, respetando cada año ese mismo límite. Es habitual en los primeros años de hipoteca, cuando la cuota va cargada de intereses.

Un ejemplo sencillo lo aclara. Imagina un piso alquilado por el que ingresas 9.000 € al año y en el que pagas 6.000 € de intereses de hipoteca y 4.000 € en una reparación. La suma (10.000 €) supera los 9.000 € de ingresos, así que ese año deduces como máximo 9.000 € por estos conceptos; los 1.000 € restantes te los guardas para deducirlos en los cuatro ejercicios siguientes.

Otros gastos que no entran en ese límite

Ojo, porque no todos los gastos del alquiler comparten ese tope. El resto de gastos deducibles —IBI, comunidad, seguro, tasa de basuras, suministros a tu cargo o los honorarios de gestión— se restan sin ese límite y sí pueden dejar el rendimiento en negativo. Lo mismo ocurre con la amortización del inmueble, ese 3 % anual que se deduce aparte y no se mezcla con los intereses. Tienes el detalle de todas las partidas en nuestra guía de gastos deducibles del alquiler.

Si el piso solo estuvo alquilado parte del año

Los gastos, intereses incluidos, solo se deducen por el periodo en que la vivienda estuvo alquilada y generando ingresos. Si tu piso estuvo arrendado nueve meses y vacío tres, deduces la parte proporcional de los intereses correspondiente a esos nueve meses. Por los meses vacíos no hay gasto deducible por el alquiler; en su lugar, Hacienda te imputa una renta por tener el inmueble a tu disposición. Todo esto encaja dentro del cálculo del rendimiento del capital inmobiliario.

Cómo justificarlo ante Hacienda

Para deducir los intereses necesitas poder acreditarlos. El banco emite cada año un certificado con los intereses pagados y con el capital amortizado, de modo que puedas separar una cosa de la otra. Guarda ese certificado junto con el resto de justificantes del alquiler —recibos, facturas de reparaciones, IBI— por si la Agencia Tributaria te los pide: puede revisar los últimos cuatro ejercicios no prescritos. Puedes consultar la información oficial en la web de la Agencia Tributaria.

En resumen

Los intereses de la hipoteca son uno de los gastos que más aligeran la fiscalidad de un alquiler, siempre que recuerdes tres cosas: solo se deducen los intereses (no el capital), comparten un límite conjunto con las reparaciones que no puede pasar de los ingresos del piso, y el exceso se aprovecha en los cuatro años siguientes. Aplicarlo bien puede suponer varios cientos de euros de ahorro cada año.

Si prefieres no pelearte con la declaración ni con los plazos, en Rubirent te ayudamos a alquilar con todo en regla y a exprimir cada deducción. Descubre nuestros planes de gestión del alquiler y despreocúpate del papeleo.