IPC de septiembre de 2026 al 4,9 % e IRAV al 2,54 %: cuánto puedes subir el alquiler con el tope del 2 %

El INE publicó el 14 de octubre el dato de septiembre: el IPC de septiembre de 2026 sube al 4,9 % y el IRAV de septiembre de 2026 se queda en el 2,54 %. Si tu contrato cumple años en octubre o noviembre, eso no significa que puedas subir el alquiler un 4,9 %: con el Real Decreto-ley 29/2026 en vigor, sin un nuevo acuerdo con el inquilino, la subida máxima es del 2 %, y ninguna si la renta supera el límite del sistema de índices de referencia. Te explicamos cuánto puedes subir según tu contrato, con ejemplos.

IPC e IRAV de septiembre de 2026: qué ha publicado el INE

Son dos índices distintos y conviene no confundirlos. El IPC mide la subida general de los precios; es el índice que pactaban muchos contratos de alquiler firmados antes del 26 de mayo de 2023. El IRAV (Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda) lo elabora el INE por mandato de la Ley 12/2023 para limitar las subidas de los alquileres de vivienda, y lo publica cada mes en la misma fecha que el IPC.

Fuentes: nota de prensa del IPC de septiembre de 2026 y últimos datos del IRAV, ambos del INE. El dato del IPC es definitivo; la inflación subyacente de septiembre se sitúa en el 3,1 %.

¿Cuánto puedo subir el alquiler en octubre y noviembre de 2026?

La subida de un contrato que cumple años ahora pasa por tres filtros, en este orden:

1. Lo que diga tu contrato. Según el artículo 18.1 de la LAU, la renta solo se actualiza en la fecha en que se cumple cada año de contrato y en los términos pactados. Si el contrato no prevé la actualización, no hay subida (en los contratos firmados desde el 6 de junio de 2013; en los anteriores, depende del régimen con el que se firmaron).
2. El techo del IRAV. Desde el 8 de octubre de 2026, el artículo 18.1, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, dice que la subida no puede superar en ningún caso la variación del IRAV, tomando el último índice publicado en la fecha de la actualización. El decreto aplica este techo también a los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023.
3. El tope extraordinario del 2 %. La disposición final sexta del mismo decreto establece, para las anualidades que se cumplan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, que, si la renta supera el límite máximo del sistema de índices de precios de referencia, no procede ninguna subida; en los demás casos, la subida será la del nuevo pacto entre las partes y, a falta de ese pacto, no podrá superar el 2 %.

En la práctica, con el dato de septiembre: sin nuevo acuerdo, como máximo un 2 %; con un nuevo acuerdo por escrito, como máximo el 2,54 % del IRAV; y un 0 % si tu renta está por encima del límite de referencia de tu vivienda. Si quieres el contexto completo de las reglas de 2026, lo tienes en nuestra guía sobre cómo aplicar el IRAV en la actualización de la renta en 2026.

Ejemplos con una renta de 1.000 euros

Supongamos una renta de 1.000 euros al mes que cumple su anualidad el 1 de noviembre de 2026, cuando el último dato publicado por el INE es el de septiembre.

La columna «Sin decreto» es la que se aplicaría si el Real Decreto-ley 29/2026 no estuviera en vigor; hoy lo está. La diferencia no es pequeña: en un contrato antiguo con IPC, pasar del 4,9 % al 2 % supone 29 euros menos al mes, unos 348 euros al año. Además, la renta actualizada es la base de la siguiente actualización, así que el efecto se arrastra.

Un apunte fiscal: la renta que cobras de más tras la subida es rendimiento del capital inmobiliario y se declara en el IRPF del ejercicio en que es exigible, que normalmente coincide con el año en que se cobra. Si alquilas vivienda habitual, puedes aplicar la reducción del rendimiento neto que te corresponda según la fecha y las condiciones del contrato; el porcentaje no es único, y el propio Real Decreto-ley 29/2026 ha modificado estas reducciones.

¿Qué dato se aplica según el mes en que se cumple el contrato?

Manda la fecha en que se cumple cada año de contrato, no la fecha en que envías la carta. Para el techo del IRAV, el artículo 18.1 de la LAU toma el último índice publicado en esa fecha. Si tu cláusula fija un mes concreto para el índice pactado, por ejemplo, el IPC de dos meses antes, la cuenta se hace con ese mes, pero el resultado nunca puede superar el IRAV vigente ni, sin nuevo pacto, el 2 %.

Las anualidades que se cumplieron antes del 8 de octubre se rigen por la norma vigente ese día. Y si la renta supera el límite de referencia, en cualquiera de estas fechas no hay subida.

A quién afecta el tope del 2 % y a quién no

• Sí afecta a los contratos de alquiler de vivienda sujetos a la LAU cuya anualidad se cumpla entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, tanto si se firmaron antes como después del 26 de mayo de 2023.
• Sí afecta a las rentas que superan el límite máximo del sistema de índices de precios de referencia: en ese caso, no suben.
• No afecta a los contratos de vivienda firmados desde el 6 de junio de 2013 sin cláusula de actualización: esos ya no podían subir.
• No afecta a los arrendamientos de uso distinto del de vivienda, como un local comercial o una oficina: la disposición final sexta solo habla de alquiler de vivienda.

Qué debe hacer ahora el propietario

1. Apunta la fecha exacta de la anualidad de cada contrato y busca la cláusula de actualización.
2. Comprueba el límite de referencia de tu vivienda. La calculadora del Ministerio te da ese límite de forma orientativa (manda el texto del BOE) y te ayuda a ver si la renta queda congelada; te explicamos cómo usarla en nuestro artículo sobre la calculadora del alquiler del Ministerio de Vivienda.
3. Haz la cuenta con el último dato publicado en la fecha de la anualidad y aplica los límites: IRAV y, sin nuevo pacto, el 2 %.
4. Si quieres subir hasta el IRAV, propónlo por escrito. Es un nuevo pacto: el inquilino puede aceptarlo o no, y si no lo acepta, el máximo sigue siendo el 2 %.
5. Notifícalo por escrito, indicando el porcentaje aplicado. Según el artículo 18.2 de la LAU, la renta actualizada se puede cobrar desde el mes siguiente a la notificación, y el inquilino puede pedir la certificación del INE. Te dejamos un modelo y los errores habituales en cómo notificar la subida de la renta al inquilino.

¿Y si el decreto no se convalida?

El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero, al estar disueltas las Cortes, debe convalidarlo la Diputación Permanente del Congreso dentro de los 30 días siguientes a su promulgación, que fue el 6 de octubre (artículos 78 y 86 de la Constitución). A 15 de octubre, el orden del día de la sesión del 16 de octubre solo incluye los Reales Decretos-leyes 24/2026 y 25/2026, así que no hay fecha oficial para la votación de los decretos de vivienda, el 28/2026 y el 29/2026.

Si no se convalidara, el decreto quedaría derogado, como ya ha ocurrido con otros decretos-leyes este año, y a las actualizaciones posteriores volvería a aplicarse lo pactado en cada contrato según las reglas anteriores al decreto: en un contrato antiguo que pacte el IPC, la tasa que fije su cláusula (con el dato de septiembre, un 4,9 %). Es un escenario, no un hecho. Seguimos el resto de medidas en nuestra guía del nuevo decreto de vivienda de octubre de 2026 y actualizaremos este artículo si hay cambios.

Fechas clave

La subida del alquiler en la Comunidad de Madrid

En la Comunidad de Madrid se aplican las reglas generales de la LAU y del decreto: el techo del IRAV y, sin nuevo pacto, el 2 %. A 15 de octubre de 2026 no hay ninguna zona de mercado residencial tensionado declarada en la Comunidad de Madrid, según la relación del Ministerio de Vivienda, así que no entran en juego los límites propios de esas zonas; lo explicamos en zonas tensionadas en Madrid y el tope al alquiler. Lo que sí debes mirar es si tu renta supera el límite del sistema estatal de referencia, porque en ese caso no hay subida. Y recuerda que el índice es el que diga tu contrato, normalmente el IPC general nacional en los contratos antiguos o el IRAV en los firmados desde el 26 de mayo de 2023, no el IPC de la Comunidad de Madrid.

Preguntas frecuentes

¿Puedo subir el alquiler un 4,9 % con el IPC de septiembre?

No, mientras el Real Decreto-ley 29/2026 esté en vigor. La subida no puede superar el IRAV, que en septiembre es del 2,54 %, y sin un nuevo pacto con el inquilino el máximo es del 2 %. Si la renta supera el límite de referencia, no hay subida.

¿Puedo pactar con el inquilino una subida mayor del 2 %?

Sí, si el inquilino lo acepta, mejor por escrito, pero nunca por encima del IRAV vigente en la fecha de la anualidad: con el dato de septiembre, el 2,54 %. Si tu renta supera el límite de referencia, no cabe ninguna subida.

Mi contrato cumple el 1 de noviembre, ¿qué dato aplico?

El último publicado por el INE en esa fecha, que será el de septiembre, porque el de octubre se publica a mediados de noviembre. Con el decreto en vigor, la subida máxima sin nuevo pacto es del 2 %.

¿Desde cuándo puedo cobrar la nueva renta?

Desde el mes siguiente a aquel en que se lo notifiques por escrito al inquilino, indicando el porcentaje aplicado (artículo 18.2 de la LAU). Si te retrasas, la subida se aplica desde el mes siguiente a la notificación.

¿Estoy obligado a subir el alquiler cada año?

No. La actualización es una posibilidad que da el contrato, no una obligación. Si no la notificas, el inquilino sigue pagando la renta anterior.

¿Qué pasa si el decreto no se convalida?

Quedaría derogado y dejaría de aplicarse el tope del 2 % a las actualizaciones posteriores, que volverían a regirse por lo pactado en cada contrato y por las reglas anteriores al decreto (en los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, con el límite del IRAV que ya fijaba la ley). A 15 de octubre no hay fecha oficial para la votación.

Conclusión

El IPC de septiembre al 4,9 % llama la atención, pero hoy no se puede aplicar tal cual para subir el alquiler de vivienda: el techo es el IRAV, un 2,54 %, y, sin nuevo pacto, el 2 %. Antes de enviar la carta, revisa la fecha de la anualidad, la cláusula del contrato y el límite de referencia de tu vivienda, y sigue la convalidación del decreto.

Si prefieres no estar pendiente de cada cambio, en Rubirent revisamos tus contratos y aplicamos la actualización que corresponde en la fecha que toca. En nuestra guía de la gestión integral del alquiler en Madrid te contamos cómo trabajamos, y en nuestros planes de gestión del alquiler eliges hasta dónde llegamos.