Último IRAV publicado en noviembre de 2026: el 2,57 % de octubre y cuánto puedes subir el alquiler con el tope del 2 %

El INE publicó el 13 de noviembre el dato de octubre: el último IRAV publicado es el 2,57 %, y el IPC de octubre de 2026 se mantiene en el 4,9 %. Si buscas el IRAV de noviembre de 2026, este es el índice que vale para los contratos de vivienda que cumplen años desde el 13 de noviembre hasta que el INE publique el siguiente dato, a mediados de diciembre. Con el Real Decreto-ley 29/2026 ya convalidado, la subida sin un nuevo pacto sigue siendo, como máximo, del 2 %.

¿Cuál es el último IRAV publicado?

El de octubre de 2026: un 2,57 %. El INE lo publicó el 13 de noviembre, el mismo día que la nota de prensa del IPC de octubre, en la que la tasa anual del IPC general se queda en el 4,9 %, igual que en septiembre, con una variación mensual del 0,6 % y una inflación subyacente del 3,1 %. El valor del IRAV figura en la página de últimos datos del IRAV del INE.

Conviene no confundir los dos índices. El IPC mide la subida general de los precios y es el que pactaban muchos contratos antiguos. El IRAV (Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda) lo elabora el INE por mandato de la Ley 12/2023 para limitar las subidas del alquiler de vivienda, y hoy es el techo de cualquier actualización de la renta de vivienda.

El IRAV sube tres centésimas respecto a septiembre y sigue claramente por debajo del IPC. Analizamos el dato del mes anterior en nuestro artículo sobre el IPC de septiembre de 2026 y el IRAV del 2,54 %.

¿Qué IRAV se aplica en noviembre y diciembre de 2026?

Mucha gente busca «el IRAV de noviembre», pero el dato de noviembre aún no existe: el INE lo publicará a mediados de diciembre, en la fecha que marque su calendario de difusión. Lo que cuenta es el último índice publicado en la fecha en que se cumple cada año de contrato, como dice el artículo 18.1 de la LAU. Manda esa fecha, no la del día en que envías la carta.

En todas las filas hay una excepción: si la renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia, no hay subida. Y si tu contrato cumple años el 1 de diciembre, el dato que te toca es el de octubre, porque el de noviembre todavía no se habrá publicado.

¿Cuánto puedo subir el alquiler con el IRAV de octubre?

La subida de un alquiler de vivienda que se actualiza ahora pasa por tres filtros, en este orden:

1. Lo que diga tu contrato. La renta solo se actualiza en la fecha de la anualidad y en los términos pactados. En los contratos firmados desde el 6 de junio de 2013 sin cláusula de actualización, no hay subida. Y si tu cláusula da menos (por ejemplo, un 1,5 % fijo), se aplica lo que dice el contrato.
2. El techo del IRAV. Desde el 8 de octubre de 2026, el artículo 18.1, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, impide que la subida supere la variación del IRAV, también en los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023.
3. El tope del 2 %. Para las anualidades que se cumplan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, si la renta supera el límite del sistema de índices de referencia, no procede ninguna subida; en los demás casos, la subida será la que se pacte de nuevo y, a falta de ese pacto, no podrá superar el 2 %.

El decreto ya no tiene la incertidumbre de octubre: el 12 de noviembre la Diputación Permanente lo convalidó, como explicamos en nuestro artículo sobre el decreto de vivienda convalidado. Con el dato de octubre, el resultado práctico es este: 2 % sin nuevo acuerdo, hasta el 2,57 % con un nuevo acuerdo por escrito y 0 % si la renta supera el límite de referencia. Tienes el contexto completo de las reglas de este año en nuestra guía sobre cómo aplicar el IRAV en la actualización de la renta en 2026.

Ejemplos con rentas de 800, 1.000 y 1.500 euros

Supongamos tres contratos de vivienda con una cláusula de actualización por el IPC que cumplen su anualidad el 1 de diciembre de 2026, cuando el último dato publicado es el de octubre, y cuya renta no supera el límite de referencia.

Con un IPC del 4,9 %, la renta de 1.000 euros habría pasado a 1.049 euros si no existieran el techo del IRAV ni el tope. Hoy, lo máximo sin acuerdo son 1.020 euros. Recuerda que la renta actualizada es la base de la siguiente actualización, así que lo que no subas este año no se recupera en las actualizaciones siguientes.

En lo fiscal, lo que cobras de más es rendimiento del capital inmobiliario y se declara en el IRPF del año en que es exigible. Si alquilas vivienda habitual, sobre el rendimiento neto se aplica la reducción que corresponda a tu contrato, que depende de su fecha y de sus condiciones.

¿Y si mi contrato dice que la renta se actualiza con el IPC?

Es el caso típico de los contratos de vivienda firmados antes del 26 de mayo de 2023. La cláusula sigue siendo válida para saber que la renta se actualiza, pero el resultado no puede superar el IRAV vigente y, sin nuevo pacto, el 2 %. Con el dato de octubre, un contrato antiguo con IPC no puede subir un 4,9 %: sube como máximo un 2 %, o hasta el 2,57 % si el inquilino lo acepta. Si tu cláusula toma el IPC de un mes concreto (por ejemplo, el de dos meses antes de la anualidad), haz la cuenta con ese mes y después aplica los dos límites.

Otra cosa son los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, como un local o una oficina: el artículo 18 de la LAU y el tope del decreto se refieren al alquiler de vivienda, y en esos contratos se aplica lo pactado. Si el contrato del local se actualiza con el IPC y toma el dato de octubre, la actualización sería del 4,9 %.

Cómo aplicar la subida, paso a paso

1. Apunta la fecha exacta de la anualidad y lee la cláusula de actualización.
2. Comprueba el límite de referencia de tu vivienda. La herramienta del Ministerio te lo da de forma orientativa; te explicamos cómo usarla en la calculadora del alquiler del Ministerio de Vivienda.
3. Haz la cuenta con el último dato publicado en esa fecha y aplica el techo del IRAV y, sin nuevo pacto, el 2 %.
4. Si quieres subir hasta el 2,57 %, propónlo por escrito. Es un nuevo pacto: el inquilino puede aceptarlo o no, y si no lo acepta, el máximo sigue siendo el 2 %.
5. Notifícalo por escrito, indicando el porcentaje aplicado. Según el artículo 18.2 de la LAU, la nueva renta se puede cobrar desde el mes siguiente a la notificación. Te dejamos un modelo en cómo notificar la subida de la renta al inquilino.

La actualización de la renta en la Comunidad de Madrid

En la Comunidad de Madrid rigen las mismas reglas: el techo del IRAV y, sin nuevo pacto, el 2 %. A fecha de este artículo no hay ninguna zona de mercado residencial tensionado declarada en la Comunidad, según la relación del Ministerio de Vivienda, así que no entran en juego los límites propios de esas zonas; lo ampliamos en zonas tensionadas en Madrid y el tope al alquiler. Lo que sí debes mirar es si tu renta supera el límite del sistema estatal de referencia, porque entonces no hay subida. Y el techo es el IRAV, que es un índice nacional: no hay un IRAV propio de la Comunidad de Madrid.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el último IRAV publicado?

El de octubre de 2026, un 2,57 %, que el INE publicó el 13 de noviembre. Se aplica a las anualidades que se cumplan desde ese día hasta que el INE publique el dato de noviembre, a mediados de diciembre.

¿Cuándo se publica el IRAV de noviembre de 2026?

A mediados de diciembre, junto con el IPC de noviembre, en la fecha que fija el calendario del INE. Hasta entonces, el último dato disponible es el de octubre, un 2,57 %.

Mi contrato cumple el 1 de diciembre, ¿cuánto puedo subir el alquiler?

Se toma el último IRAV publicado en esa fecha, el de octubre. Sin nuevo pacto, la subida máxima es del 2 %; con acuerdo del inquilino, hasta el 2,57 %. Si la renta supera el límite de referencia, no hay subida.

¿Puedo subir el alquiler un 4,9 % con el IPC de octubre?

No, si es un alquiler de vivienda. Aunque el contrato pacte el IPC, la subida no puede superar el IRAV (2,57 %) y, sin un nuevo acuerdo con el inquilino, el 2 %, mientras dure el tope del Real Decreto-ley 29/2026.

¿Desde cuándo puedo cobrar la renta actualizada?

Desde el mes siguiente a aquel en que se lo notifiques por escrito al inquilino, indicando el porcentaje aplicado (artículo 18.2 de la LAU). Si no lo notificas, el inquilino sigue pagando la renta anterior.

Conclusión

El último IRAV publicado, el 2,57 % de octubre, apenas cambia las cuentas: con el decreto ya convalidado, lo normal es que la renta suba un 2 % sin acuerdo y, como mucho, un 2,57 % si el inquilino lo acepta. Antes de enviar la carta, revisa la fecha de la anualidad, la cláusula del contrato y el límite de referencia de tu vivienda.

Si prefieres no estar pendiente de cada dato del INE, en Rubirent revisamos tus contratos y aplicamos la actualización que corresponde en la fecha que toca. En nuestra guía de la gestión integral del alquiler en Madrid te contamos cómo trabajamos, y en nuestros planes de gestión del alquiler eliges hasta dónde llegamos.