Calculadora del alquiler del Ministerio de Vivienda: cómo saber si puedes subir la renta hasta un 2 % o si queda congelada en 2026

El Ministerio de Vivienda ha publicado en su web una calculadora del alquiler que aplica el nuevo tope a la actualización de la renta. Con tres datos te dice si tu renta queda congelada, porque supera el límite del sistema estatal de índices de referencia (SERPAVI), o si puedes subir el alquiler un 2 % como máximo. Te explicamos cómo usarla en 2026, qué no te dice y qué hacer después.

¿Qué es la calculadora del alquiler del Ministerio?

Es un simulador gratuito que el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha publicado con el título «Calculadora del alquiler: ¿cuánto me pueden subir el precio?». Aplica la disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE del 7 de octubre. Lo que ha cambiado, en resumen:

• Afecta a los contratos de vivienda sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) cuya anualidad se cumpla entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027.
• Si la renta es superior al límite máximo que resulta del sistema de índices de precios de referencia, no procede ningún incremento.
• En los demás casos, la subida es la del nuevo pacto entre las partes; sin ese nuevo pacto, no puede superar el 2 %.

El contexto completo del decreto, con la prórroga extraordinaria y el resto de medidas, lo tienes en nuestra guía del nuevo decreto de vivienda de octubre de 2026. Aquí nos centramos en la calculadora y en la próxima actualización de tu contrato.

¿Qué datos pide la calculadora?

La herramienta está pensada para el inquilino, pero al propietario le sirve igual. Pide tres datos:

1. La renta mensual actual, en euros.
2. Si la renta es superior a los valores de referencia (sí o no). Junto a la pregunta hay un enlace al SERPAVI para consultarlo. La propia calculadora aclara que hay que marcar «No» también si la vivienda no tiene precio de referencia.
3. Cuándo finaliza el contrato. Si la fecha es anterior al 8 de octubre de 2026, te pide marcar la casilla «Estoy en período de prórroga tácita» para poder calcular.

Al pulsar «Calcula Subida Máxima», si has marcado «Sí», el resultado es que no se puede actualizar la renta. Si has marcado «No», te da la renta máxima con un 2 % más, por si no hay acuerdo entre las partes. En los dos casos añade un aviso sobre la prórroga extraordinaria de hasta dos años, que solo procede si se cumplen sus requisitos (te los contamos en nuestra guía de la prórroga del alquiler en 2026). La web advierte de que los resultados tienen «carácter informativo y de apoyo» y remite al teléfono gratuito 047 para consultas.

¿Cómo saber si tu renta supera el límite del SERPAVI?

Es el dato que decide si hay subida o no, y la calculadora no lo comprueba por ti: lo marcas tú. Para saberlo, entra en el sistema estatal de referencia del precio del alquiler:

1. Introduce la dirección o la referencia catastral de la vivienda.
2. Completa los datos de la vivienda y del contrato que te pida el sistema.
3. Obtendrás un rango de valores, en euros al mes, con un valor inferior y uno superior. Puedes descargar el informe en PDF.

Compara tu renta mensual con el valor superior del rango y guarda el informe con la fecha de la consulta. Según las preguntas frecuentes del Ministerio, el sistema solo da rango a viviendas en edificios residenciales colectivos de más de cinco años y con una superficie construida de entre 30 y 150 m². Si tu vivienda queda fuera o el sistema no te devuelve un rango, no tiene valor de referencia y se marca «No».

¿Cuánto puedo subir el alquiler en 2026?

Depende de tres cosas: el límite del SERPAVI, lo que diga tu contrato y si hay un nuevo pacto con el inquilino. Además, el artículo 18.1 de la LAU, en la redacción que le da el mismo decreto, impide que cualquier actualización supere la variación del IRAV.

El 2 % es un techo, no un derecho: si el índice pactado da menos, se aplica lo que dé el índice. Lo explicamos con detalle en nuestra guía de la actualización de la renta del alquiler en 2026.

Ejemplos con números

Los índices de estos ejemplos son ilustrativos: en tu caso cuenta el último publicado por el INE en la fecha de la actualización.

• Renta por encima del límite. Alquilas por 1.450 € al mes, el SERPAVI da a tu vivienda un rango de 1.050 a 1.300 € y el contrato cumple años el 15 de noviembre de 2026. La renta se queda en 1.450 €, y así en cada anualidad que se cumpla hasta el 31 de diciembre de 2027 mientras siga por encima del límite.
• Contrato posterior al 26 de mayo de 2023 con el IRAV pactado. Renta de 1.000 € por debajo del límite y anualidad el 1 de diciembre de 2026. Con un IRAV del 2,47 %, la renta pasaría a 1.024,70 €, pero sin nuevo pacto se queda en 1.020 €: 240 € más al año. La calculadora da exactamente 1.020,00 €.
• Contrato anterior al 26 de mayo de 2023 con el IPC pactado. Renta de 900 € y anualidad el 1 de febrero de 2027. Si el IPC aplicable fuera del 1,6 % y el IRAV mayor, podrías subir a 914,40 €. La calculadora mostraría 918 €, pero ese es el máximo legal, no lo que te permite tu contrato.
• Contrato firmado desde el 6 de junio de 2013 sin cláusula de actualización. Aunque la calculadora te muestre la renta con un 2 % más, no puedes actualizarla.

Para hacer la cuenta con el índice de tu contrato, usa nuestra calculadora de actualización de la renta y quédate con la cifra más baja entre el índice pactado, el IRAV y el 2 %.

Lo que la calculadora no te dice

• No comprueba el SERPAVI. Si marcas mal la segunda pregunta, el resultado no sirve.
• No pregunta la fecha de la anualidad ni si tu contrato tiene cláusula de actualización o qué índice pactaste.
• Si marcas «No», siempre muestra el máximo, el 2 %, aunque tu índice o el IRAV den menos.
• No revisa los requisitos de la prórroga extraordinaria, aunque la mencione en todos los resultados.
• No obliga a nadie. Mandan tu contrato, la LAU y el texto del BOE. Si el decreto no se convalida, el resultado dejará de reflejar la norma.

¿A quién afecta y a quién no?

• Afecta a los contratos de alquiler de vivienda sujetos a la LAU cuya anualidad se cumpla entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, sea el propietario un particular o una empresa y esté o no la vivienda en una zona tensionada.
• No afecta a los locales, a los trasteros o garajes alquilados por separado ni a las viviendas de uso turístico.
• Si la anualidad se cumplió antes del 8 de octubre, esa actualización se rige por la norma vigente ese día.

¿Y si ya comunicaste una subida mayor?

Lo que cuenta es la fecha en que se cumple la anualidad, no la de la carta. Si comunicaste antes del 8 de octubre una subida superior al 2 % (o cualquier subida con una renta por encima del límite) para una anualidad que se cumple desde ese día, lo prudente es enviar una rectificación por escrito con el porcentaje correcto y la nueva renta. Si ya has cobrado de más, devuelve o compensa la diferencia en el siguiente recibo y déjalo documentado. Es más barato que un conflicto con el inquilino.

¿Qué debe hacer ahora el propietario?

1. Apunta la fecha de la anualidad de cada contrato y el índice pactado.
2. Consulta el SERPAVI antes de cada actualización y guarda el informe en PDF.
3. Calcula con el índice de tu contrato y aplica la cifra más baja entre el índice, el IRAV y el 2 %, o ninguna subida si superas el límite.
4. Si quieres subir más del 2 %, solo es posible con un nuevo pacto con el inquilino (mejor por escrito y firmado), si la renta no supera el límite y sin superar el IRAV.
5. Notifica por escrito el porcentaje y la nueva renta. La subida se cobra desde el mes siguiente a la notificación y nunca antes de la fecha de la anualidad. Te lo contamos en cómo notificar la subida de la renta al inquilino; si prevés problemas, usa burofax.
6. Sigue la convalidación del decreto en el Congreso.

Si prefieres no estar pendiente de cada anualidad, en la guía de la gestión integral del alquiler en Madrid te contamos cómo trabajamos, y en nuestros planes de gestión del alquiler verás qué incluye cada uno: con Cobertura total revisamos las actualizaciones y las comunicaciones con el inquilino.

Fechas clave

Si el decreto no se convalida, queda derogado y el tope deja de aplicarse desde entonces, como ya ocurrió el 2 de octubre con el anterior.

La calculadora y el SERPAVI en la Comunidad de Madrid

A 10 de octubre de 2026, la Comunidad de Madrid no tiene ninguna zona de mercado residencial tensionado declarada. Por eso, hasta ahora, el rango del SERPAVI era aquí solo orientativo. Con el nuevo decreto pasa a decidir si puedes actualizar la renta, porque el tope se aplica también fuera de las zonas tensionadas. Si tu piso en Madrid está alquilado por encima de lo habitual en su barrio, consulta su rango antes de la próxima anualidad. Los chalés, las viviendas en edificios de cinco años o menos y las de menos de 30 m² o más de 150 m² construidos no tienen rango. Lo ampliamos en nuestra guía de zonas tensionadas en Madrid.

Preguntas frecuentes

¿Dónde está la calculadora del alquiler del Ministerio de Vivienda?

En la web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, con el título «Calculadora del alquiler: ¿cuánto me pueden subir el precio?». Es gratuita y pide tres datos: la renta actual, si supera los valores de referencia del SERPAVI y la fecha de fin del contrato.

¿Puedo subir el alquiler más de un 2 % en 2026?

Solo con un nuevo pacto con el inquilino, si la renta no supera el límite del SERPAVI y sin pasar del IRAV. Sin ese pacto, en las anualidades que se cumplan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, el máximo es el 2 %.

¿Qué pasa si mi vivienda no tiene precio de referencia en el SERPAVI?

Se marca «No» en la calculadora. Se aplica la subida que prevea el contrato, con un máximo del 2 % salvo nuevo pacto y nunca por encima del IRAV.

¿Es vinculante el resultado de la calculadora?

No. El propio Ministerio dice que tiene carácter informativo y de apoyo. Mandan el contrato, la LAU y el Real Decreto-ley 29/2026.

¿Desde cuándo puedo cobrar la renta actualizada?

Desde el mes siguiente a aquel en que se lo notifiques por escrito al inquilino, indicando el porcentaje aplicado, y nunca antes de la fecha de la anualidad. Por regla general, no se pueden reclamar las diferencias de los meses anteriores a la notificación.

¿Qué pasa si el decreto no se convalida?

Queda derogado y el tope deja de aplicarse, y la calculadora dejará de reflejar la norma. Si cambia algo, actualizaremos este artículo.

Conclusión

La calculadora del alquiler del Ministerio de Vivienda es útil para una primera respuesta: renta congelada si superas el límite del SERPAVI o, si no, un 2 % como máximo. Pero no mira tu contrato, ni tu índice, ni la fecha de la anualidad. Consulta el SERPAVI, haz la cuenta con lo pactado, notifica por escrito y sigue la convalidación. Si quieres que un equipo profesional lo haga por ti, en Rubirent gestionamos tu alquiler en Madrid con todo en regla.