Alquiler por habitaciones con la nueva ley de 2026: el tope a la suma de rentas y qué cambia para el propietario

Alquilar un piso por habitaciones era, hasta hace unas semanas, una forma de sacar más renta que con el piso entero y con contratos más flexibles. Con la nueva ley de 2026 para el alquiler por habitaciones, eso ha cambiado. Desde el 8 de octubre, la habitación en la que vive el inquilino es una vivienda a efectos de la LAU, con sus plazos y garantías. Y la suma de las rentas de todas las habitaciones no puede superar la renta del piso completo.

¿Qué cambia en el alquiler por habitaciones con la nueva ley de 2026?

Hasta ahora, la LAU no regulaba de forma expresa el alquiler de una habitación, y era habitual firmarlo por el Código Civil, sin los plazos mínimos de la ley. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, lo cambia:

• La habitación es vivienda. El nuevo artículo 2.1 de la LAU incluye en el arrendamiento de vivienda habitual «el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda», y el artículo 4.2 lo somete al título II, el de los alquileres de vivienda.
• También puede ser temporal, pero solo con una causa real y acreditable que figure en el contrato (arts. 2.3 y 7.2).
• Tope de renta conjunto: la suma de las rentas de los contratos por habitaciones vigentes a la vez sobre la misma vivienda no puede superar la renta del contrato de la vivienda completa (art. 17.9).
• El hospedaje ya no cabe como uso distinto. El artículo 3.2 excluye de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda los que tengan por objeto el alojamiento u hospedaje de personas.

Es un real decreto-ley: está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero la Diputación Permanente del Congreso todavía tiene que convalidarlo. Si no lo convalida, quedará derogado. Repasamos el resto del decreto en el nuevo decreto de vivienda de octubre de 2026.

¿La habitación es vivienda habitual o temporal?

Depende de para qué la necesite el inquilino. Si va a vivir en ella de forma estable, es vivienda habitual, aunque comparta cocina y baño. Si está fuera de su domicilio por un motivo temporal, como unas prácticas o un contrato de trabajo de unos meses, puede ser vivienda temporal. El artículo 7.2 obliga a escribir ese motivo en el contrato, y la prueba corre a cargo del propietario. Si falta, el contrato se trata como de vivienda habitual desde el primer día. Las reglas del temporal (más de 31 días y, por regla general, un máximo de 12 meses) las explicamos en el alquiler de temporada con la nueva ley de 2026, y cómo trazar la frontera, en alquiler de temporada o vivienda habitual: cómo distinguirlos sin riesgo.

Habitación habitual o temporal: las reglas de cada una

Para los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, según la LAU tras el Real Decreto-ley 29/2026:

¿Cuánto puedes cobrar? El tope a la suma de rentas

Cada habitación puede tener su propia renta, pero el nuevo artículo 17.9 de la LAU pone un techo al conjunto: la suma de las rentas de los contratos por habitaciones vigentes de forma simultánea sobre la misma vivienda no puede superar la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa.

El decreto no aclara cómo se calcula ese límite cuando el piso nunca se ha alquilado entero. Lo prudente es poder justificar cuál sería la renta de mercado del piso completo y no superarla. Para tener una referencia, mira nuestro análisis del precio del alquiler en Madrid por distritos o usa la herramienta para calcular el precio del alquiler de tu piso.

Si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado declarada, hay un segundo límite: la renta del piso completo o, si no existe ese contrato, la suma de las rentas de las habitaciones tiene que respetar además los topes de los apartados 6, 7 y 8 del artículo 17. Y en los contratos temporales que se suceden en la misma vivienda, la renta del siguiente no puede subir más que el IRAV vigente (art. 17.8).

Ejemplo con números: un piso de cuatro habitaciones

Marta tiene un piso de cuatro dormitorios en Madrid. Alquilado entero, como vivienda habitual, cobraría 1.400 € al mes. Quiere alquilarlo por habitaciones a partir de noviembre de 2026.

• Lo que tenía pensado: cuatro habitaciones a 420 € = 1.680 € al mes. Supera en 280 € la renta del piso entero, así que no puede hacerlo.
• Lo que sí puede hacer: repartir los 1.400 € según el tamaño de cada dormitorio, por ejemplo: 400, 380, 320 y 300 €.
• Si sube los precios con una habitación vacía: con tres habitaciones alquiladas a 400 € (1.200 € en total), cuando entre el cuarto inquilino su renta no podrá pasar de 200 €, porque los cuatro contratos estarán vigentes a la vez.

Con la suma limitada a 1.400 €, alquilar por habitaciones ya no da más renta que el piso entero y exige más gestión. Para comparar las dos opciones con tus números, usa la calculadora de rentabilidad del alquiler.

Fianza, garantías y gastos: lo que ya no puedes pedir

Como la habitación pasa a ser vivienda, se le aplican las reglas de garantías y gastos de la LAU reformada:

• Fianza: una mensualidad de renta en metálico (art. 36.1).
• Garantía adicional: como máximo dos mensualidades en los contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) y una en los temporales. Y en ningún caso puedes exigir al inquilino que contrate un seguro de impago (art. 36.5). Lo detallamos en cuánto puede pedir el casero de garantía adicional.
• Impuestos: el IBI y la tasa de basuras no se pueden cargar al inquilino, salvo que él sea el obligado tributario (art. 20.1).
• Gastos de gestión: los de preparar, formalizar o renovar el contrato no se le pueden repercutir, ni directa ni indirectamente (art. 20.2).
• Salida: hay que firmar un documento de finalización con el estado de la habitación; si no se firma o no recoge desperfectos, se presume, salvo prueba en contrario, que se entregó en buen estado (art. 36.7).

Deja por escrito en cada contrato si los suministros comunes van incluidos en la renta o cómo se reparten. Y firma un contrato por habitación: cada inquilino responde de lo suyo, salvo que pactes la solidaridad, como explicamos en alquiler con varios inquilinos: la cláusula de solidaridad.

¿Y los contratos de habitación firmados antes del 8 de octubre?

Los contratos de temporada firmados antes siguen con su régimen anterior hasta que termine el plazo pactado y se extinguen sin prórroga; si se renuevan, pasan a las reglas de la vivienda temporal. Para los demás contratos de habitación, el decreto no incluye ninguna regla transitoria. La regla general es que las leyes no tienen efecto retroactivo si no disponen lo contrario (art. 2.3 del Código Civil), así que se rigen, en principio, por lo pactado y por la norma vigente cuando se firmaron.

¿Cómo tributa el alquiler por habitaciones en el IRPF?

Las rentas son rendimientos del capital inmobiliario, con sus gastos deducibles. Si la habitación es la vivienda permanente del inquilino, puedes aplicar además la reducción por alquiler de vivienda del artículo 23.2 de la Ley del IRPF: la Dirección General de Tributos lo admite cuando el contrato acredita que las habitaciones se destinan a vivienda del arrendatario (consulta vinculante V0412-25). En la habitación temporal no hay reducción. El porcentaje depende de la fecha y del tipo de contrato, y el propio Real Decreto-ley 29/2026 introduce cambios; lo explicamos en la reducción del IRPF por alquiler de vivienda en 2026.

Alquilar por habitaciones en la Comunidad de Madrid

En la Comunidad de Madrid no hay ninguna zona tensionada declarada en el listado del Ministerio de Vivienda, así que no rigen los topes de las zonas tensionadas: el límite que se aplica es que la suma de las rentas de las habitaciones no supere la del piso entero. Además, la fianza de cada habitación se deposita en la Agencia de Vivienda Social; la Comunidad de Madrid lo exige también para el alquiler de habitaciones. Te explicamos el trámite en cómo depositar la fianza en la Comunidad de Madrid, y la situación de cada municipio, en zonas tensionadas en Madrid.

Qué debe hacer ahora el propietario

1. Decide el tipo de contrato según la situación real de cada inquilino: vivienda habitual o temporal con causa acreditada. Guarda la prueba de la causa.
2. Calcula la renta del piso entero y reparte las rentas de las habitaciones sin superarla, también cuando entre un inquilino nuevo.
3. Actualiza tu modelo de contrato: fuera las cláusulas que cargan el IBI, la tasa de basuras o los honorarios al inquilino, y fuera el seguro de impago obligatorio.
4. Revisa la actualización anual: el incremento no puede superar el IRAV y, hasta el 31 de diciembre de 2027, el decreto añade un límite extraordinario: un 2 % si no hay un nuevo pacto, y ninguna subida si la renta supera el límite del sistema estatal de índices de precios de referencia del alquiler. Lo explicamos en la actualización de la renta del alquiler en 2026.
5. Documenta la entrega y la salida de cada habitación, con fotos y el documento de finalización firmado.

Si prefieres que lo hagamos por ti, la guía de la gestión integral del alquiler en Madrid explica cómo trabajamos: selección del inquilino, contrato adaptado a la ley, fianza e incidencias.

Preguntas frecuentes

¿Se puede seguir alquilando una habitación por el Código Civil?

En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, no cuando la habitación es la vivienda del inquilino. El nuevo artículo 2 de la LAU la incluye en el arrendamiento de vivienda, y se rige por las normas de vivienda habitual o, si hay una causa temporal acreditada, por las de vivienda temporal.

¿Cuánto puedo cobrar por cada habitación?

Cada habitación puede tener su propia renta, pero la suma de las rentas de los contratos vigentes a la vez no puede superar la renta del piso alquilado entero. En una zona tensionada declarada, además, el conjunto tiene que respetar los topes de esas zonas.

¿Puedo pedir a cada inquilino un seguro de impago o más garantías?

No puedes exigirle que contrate un seguro de impago. Además de la fianza de una mensualidad, puedes pactar una garantía adicional de hasta dos mensualidades si la habitación es su vivienda habitual y el contrato dura hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), o de una si el contrato es temporal.

¿Se aplica la reducción del IRPF al alquiler de habitaciones?

Sí, si la habitación es la vivienda permanente del inquilino y el contrato lo acredita, según la Dirección General de Tributos. En el alquiler temporal de una habitación no se aplica.

¿Qué pasa si el decreto no se convalida?

Si la Diputación Permanente del Congreso no lo convalida, el Real Decreto-ley 29/2026 quedará derogado y estas reglas dejarán de aplicarse. Mientras tanto, está en vigor y conviene firmar los contratos nuevos conforme a él.

Conclusión

Con la nueva ley de 2026, alquilar por habitaciones ya no deja el contrato fuera de la LAU: la habitación en la que vive el inquilino es una vivienda, y las rentas de todas juntas no pueden superar la del piso entero. Antes de firmar el próximo contrato, haz números y valora si te compensa alquilar el piso completo.

En Rubirent te ayudamos a elegir la opción que más te conviene y a dejar cada contrato en regla. Mira nuestros planes de gestión del alquiler.