Precio del alquiler en Madrid por distritos: lo que pagan los inquilinos según los últimos datos oficiales (2024)

¿Cuánto se paga de alquiler en tu distrito? Si vas a alquilar un piso en la capital, el precio del alquiler en Madrid por distritos es el primer dato que conviene mirar, y la fuente oficial es el Ministerio de Vivienda: Chamberí y Salamanca superan los 18 €/m² al mes, mientras que Villaverde no llega a 10,50 €/m². Aquí tienes los 21 distritos, cuánto han subido y cómo usar estas cifras para fijar la renta de tu piso.

¿Cuánto cuesta alquilar un piso en Madrid capital?

El Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, que elabora el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana con las rentas que los propietarios declaran a Hacienda, recoge datos de 300.447 pisos alquilados en Madrid capital en 2024. Para la vivienda en edificios de pisos (vivienda colectiva), estas son sus cifras:

• Renta mediana: 868,75 € al mes. La mitad central de los contratos (entre los percentiles 25 y 75) tenía rentas de entre 700 y unos 1.166 €.
• Precio por metro cuadrado: 13,97 € al mes de mediana, frente a 12,12 € en el conjunto de la provincia.
• Superficie mediana: 66 m², cuatro menos que la mediana de la provincia (70 m²).

Detrás de esa cifra hay mercados muy distintos: el metro cuadrado del distrito más caro supera en un 81 % al del más barato.

Precio del alquiler en Madrid por distritos: la tabla

Esta es la renta mediana de los pisos alquilados en cada uno de los 21 distritos de la capital en 2024, ordenados de mayor a menor precio por metro cuadrado. La renta mensual está redondeada al euro:

Fuente: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, vivienda colectiva, año 2024.

¿Cuáles son los distritos más caros y más baratos para alquilar?

Depende de si miras el metro cuadrado o la renta del mes, porque el tamaño de los pisos cambia mucho de un distrito a otro:

• Los más caros por metro cuadrado: Chamberí (18,55 €), Salamanca (18,31 €), Centro (17,70 €) y Chamartín (17,07 €). Chamberí y Salamanca son también los de renta mensual más alta, con medianas de 1.175 y 1.159 €.
• Los más baratos por metro cuadrado: Villaverde (10,26 €), Vicálvaro (11,01 €), Usera (11,18 €) y Puente de Vallecas (11,48 €). Por renta mensual, Villaverde (688 €) y Puente de Vallecas (700 €) son los más bajos.
• El caso de Centro: es el tercero más caro por metro, pero sus pisos son los más pequeños de la ciudad (55 m² de mediana), así que su renta mensual, 950 €, queda por debajo de la de Retiro, Moncloa-Aravaca o Hortaleza.
• Pisos grandes, metro moderado: en Hortaleza (81 m²), Barajas (80 m²) y Fuencarral-El Pardo (77 m²) el metro cuadrado está por debajo de la mediana de la ciudad, pero la renta mensual ronda los 1.000 € porque las viviendas son más grandes.

Entre Chamberí y Villaverde, la renta mediana del mes se diferencia en 487,50 €.

¿Cuánto ha subido el alquiler en cada distrito?

Los datos del Ministerio permiten comparar 2024 con los dos años anteriores. En el conjunto de la capital, la renta mediana por metro cuadrado pasó de 12,77 € en 2022 a 13,30 € en 2023 y a 13,97 € en 2024: un 5 % más en el último año y alrededor de un 9,4 % en dos años. Por distritos:

• Los que más subieron: Salamanca, un 12 % en dos años (6,4 % solo en 2024), seguido de Tetuán (10,7 %) y de Centro, Chamartín y Chamberí (10,5 % cada uno).
• Los que menos subieron: Fuencarral-El Pardo, un 8 % en dos años, y Villa de Vallecas y Hortaleza, un 8,5 %.
• Los distritos del sur no se quedan atrás: Villaverde subió un 10,2 % y Vicálvaro, un 10,1 %, por encima del conjunto de la ciudad.

Ningún distrito subió menos de un 8 % en esos dos años. Estas cifras miden contratos en vigor, no ofertas, así que reflejan con retraso lo que ocurre con los contratos nuevos.

Cómo leer estos datos sin equivocarte

Son datos oficiales muy completos, pero tienen límites que debes conocer antes de usarlos para tu piso:

• Recogen todos los contratos en vigor, también los firmados hace años con rentas más bajas. Por eso suelen quedar por debajo de lo que se firma hoy en un contrato nuevo: úsalos como suelo, no como precio de salida.
• Son de 2024, el último año publicado, y salen de lo que los propietarios declaran en el IRPF. Lo que no se declara no aparece.
• Son medianas por distrito: no distinguen entre barrios, y dentro de un mismo distrito hay calles con precios muy distintos.
• Solo cuentan pisos en edificios de viviendas. Los chalés y las viviendas unifamiliares tienen su propia estadística, con muchos menos casos en la capital.

¿Qué es el SERPAVI y para qué le sirve al propietario en 2026?

Con esos mismos datos, el Ministerio ofrece el SERPAVI, un buscador que da a cada vivienda concreta, por su dirección o su referencia catastral, un rango de renta con un valor inferior y uno superior. Solo da rango a pisos en edificios residenciales de más de cinco años y de entre 30 y 150 m² construidos.

En Madrid no limita la renta con la que firmas un contrato nuevo, porque la Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna zona de mercado residencial tensionado; lo explicamos en zonas tensionadas en Madrid: ¿hay tope al alquiler en 2026? Pero desde el 8 de octubre de 2026 sí cuenta en las actualizaciones: según el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, en las anualidades que se cumplan hasta el 31 de diciembre de 2027 no cabe ninguna subida si la renta supera el límite que resulta del sistema estatal de índices de referencia, y, en los demás casos y salvo nuevo pacto, la subida no puede pasar del 2 %; aunque haya pacto, nunca puede superar la variación del IRAV. Cómo comprobarlo paso a paso, en nuestra guía sobre la calculadora del alquiler del Ministerio de Vivienda.

Ejemplo con números: un piso de 70 m² en Ciudad Lineal

Tienes un piso de 70 m² en Ciudad Lineal y quieres saber dónde se sitúa en su distrito. Con las cifras del Ministerio de 2024:

• Renta mediana del distrito: 13,28 €/m² × 70 m² = 929,60 € al mes.
• Franja central del distrito: con los percentiles 25 y 75 del metro cuadrado (11,02 y 16,12 €), la mitad central de los contratos equivaldría, para tu piso, a entre unos 770 y 1.130 € al mes.
• Tu piso: si está reformado, es exterior, tiene ascensor y está cerca del metro, puede estar en la parte alta de esa franja; si necesita obras, en la baja.

Supón que decides pedir 1.150 €. En Madrid puedes hacerlo, pero consulta antes el rango del SERPAVI para tu vivienda: si 1.150 € supera su valor superior, con el decreto vigente no podrás actualizar la renta en ninguna anualidad que se cumpla hasta el 31 de diciembre de 2027. Y si te quedas por debajo, cada subida estará limitada al 2 % en ese periodo, salvo nuevo pacto, y nunca podrá superar el IRAV: la renta con la que firmes será, en la práctica, la base de los próximos años.

Cómo fijar la renta de tu piso a partir de su distrito

1. Parte de la tabla: multiplica el precio del metro cuadrado de tu distrito por la superficie de tu piso para tener un suelo de referencia.
2. Afina con tu vivienda: estado, planta, luz, ascensor, terraza, amueblado o no y cercanía al transporte. El método completo está en nuestra guía sobre cómo fijar el precio de alquiler de tu piso en Madrid.
3. Comprueba el SERPAVI de tu piso y guarda el informe en PDF con la fecha de la consulta.
4. Haz números: descuenta IBI, comunidad, seguro y periodos vacíos para conocer tu rentabilidad real, como contamos en rentabilidad del alquiler en Madrid en 2026.
5. No te pases: un precio fuera de mercado alarga el tiempo que el piso está vacío, y un mes sin inquilino se come buena parte de lo que ganarías subiendo la renta.

Si prefieres una cifra para tu vivienda concreta, puedes calcular el precio del alquiler de tu piso con nosotros. En Rubirent fijamos la renta con los datos del distrito y del barrio, buscamos un inquilino solvente y, si lo eliges, gestionamos el contrato hasta el final; lo explicamos en la guía de la gestión integral del alquiler en Madrid. Si tu piso está fuera de la capital, tienes las guías para alquilar tu piso en Getafe o en Alcobendas.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el precio medio del alquiler en Madrid capital?

Según el Ministerio de Vivienda, la renta mediana de un piso alquilado en Madrid capital fue de 868,75 € al mes en 2024, con 13,97 €/m² y una superficie mediana de 66 m². Es la mediana de todos los contratos en vigor, así que los contratos nuevos suelen firmarse por encima.

¿Cuál es el distrito más caro para alquilar en Madrid?

Chamberí, con 18,55 €/m² y una renta mediana de 1.175 € al mes en 2024. Le siguen Salamanca (18,31 €/m²), Centro (17,70 €/m²) y Chamartín (17,07 €/m²).

¿Cuál es el distrito más barato para alquilar en Madrid?

Villaverde, con 10,26 €/m² y una renta mediana de 687,50 € al mes en 2024. Por metro cuadrado le siguen Vicálvaro (11,01 €) y Usera (11,18 €).

¿Qué es el SERPAVI?

Es el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda del Ministerio de Vivienda. Con la dirección o la referencia catastral, da a cada piso un rango de renta con un valor inferior y uno superior. En Madrid no limita la renta inicial, pero, según el Real Decreto-ley 29/2026 (pendiente de convalidación), decide si puedes actualizarla en las anualidades que se cumplan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027.

¿Hay tope al precio del alquiler en Madrid en 2026?

Para la renta inicial de un contrato nuevo, por regla general no, porque la Comunidad de Madrid no ha declarado zonas tensionadas. Para las actualizaciones, el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, en las anualidades que se cumplan hasta el 31 de diciembre de 2027 impide la subida si la renta supera el límite del índice de referencia y, en los demás casos, la limita al 2 % salvo nuevo pacto, sin superar nunca el IRAV.

Conclusión

Según los últimos datos oficiales (2024), el precio del alquiler en Madrid va de los 10,26 €/m² de Villaverde a los 18,55 €/m² de Chamberí, y entre 2022 y 2024 subió al menos un 8 % en todos los distritos. Esas cifras te dan el suelo del mercado; tu piso, el SERPAVI y el decreto vigente te dicen hasta dónde puedes llegar y cuánto podrás actualizar después. Si quieres acertar con la renta y alquilar a un inquilino solvente sin ocuparte de nada, consulta nuestros planes de gestión del alquiler.