Alquiler de temporada con la nueva ley de 2026: causa, 12 meses por regla general y qué cambia para el propietario

Si alquilas tu piso por meses a estudiantes, profesionales desplazados o personas en tránsito, el alquiler de temporada ya no funciona como antes. Con la nueva ley de 2026 (el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre), pasa a llamarse «arrendamiento de vivienda temporal» y tiene reglas propias: causa obligatoria, un máximo de 12 meses como regla general, fianza de una mensualidad y nuevos derechos para el inquilino. Esta guía explica qué cambia para el propietario y qué debes revisar antes de firmar.

¿Qué cambia en el alquiler de temporada con la nueva ley de 2026?

Hasta ahora, el contrato de temporada era un arrendamiento «para uso distinto del de vivienda»: se regía sobre todo por lo que pactaran las partes y no tenía los cinco años de duración mínima ni las prórrogas de la vivienda habitual. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE del 7 de octubre, cambia ese enfoque desde el 8 de octubre de 2026.

El nuevo artículo 2.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) define el arrendamiento de vivienda temporal como el que cubre la necesidad de vivienda del inquilino cuando está temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable. Puede ser de la vivienda entera o de una habitación. Pasa a ser un arrendamiento de vivienda, con sus propias reglas de duración, garantías y conservación.

Un aviso importante: es un real decreto-ley y la Diputación Permanente del Congreso todavía tiene que convalidarlo. Mientras tanto, está en vigor; si no se convalidara, quedaría derogado y habría que ver cómo quedan los contratos firmados durante su vigencia. Tienes el contexto completo en nuestra guía del nuevo decreto de vivienda de octubre de 2026.

¿Qué causa hay que poner en el contrato?

Es el cambio con más consecuencias. Según el nuevo artículo 7.2 de la LAU, el contrato de vivienda temporal debe recoger de forma expresa la causa del desplazamiento del inquilino. Esa causa tiene que ser real y acreditable, y la carga de la prueba es del propietario.

Si el contrato no recoge una causa de temporalidad, pierde su naturaleza temporal y se trata como un contrato de vivienda habitual desde el día de la firma, con todo lo que eso supone: duración mínima de cinco años (siete si el arrendador es una persona jurídica, como una sociedad), prórrogas y límites a la actualización de la renta. Algunos ejemplos de causa que suelen poder acreditarse:

• Un traslado laboral temporal o un proyecto de unos meses, con la carta de la empresa.
• Un curso, un máster o una estancia de investigación, con la matrícula o la carta de admisión.
• Un tratamiento médico fuera de su ciudad, con el justificante del centro.
• Obras en su vivienda habitual, con la licencia o el presupuesto aceptado.

Guarda una copia de esos justificantes junto al contrato. Si quieres repasar la diferencia de fondo entre los dos tipos de alquiler, lee cómo distinguir el alquiler de temporada de la vivienda habitual.

¿Cuánto puede durar un alquiler de temporada en 2026?

El nuevo artículo 9 bis de la LAU fija los límites:

• Más de 31 días. Por debajo de ese plazo ya no es vivienda temporal; el alquiler turístico, por ejemplo, tiene su propia normativa.
• Hasta 12 meses como regla general, en función de la causa. Si el contrato se firmó por menos tiempo y al llegar su fin sigue existiendo la causa, puede prorrogarse por acuerdo expreso de las partes. En conjunto no debe pasar de 12 meses; solo como excepción admite la ley más tiempo, si la causa de temporalidad se mantiene.
• Conversión en vivienda habitual. Si el alquiler supera los 12 meses sin que la causa lo justifique, o si se firman, novan o encadenan más de dos contratos temporales seguidos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el contrato (o, si hay varios, el primero) se considera de vivienda habitual, con su plazo mínimo y sus prórrogas (arts. 9 y 10 LAU).

Alquiler de temporada antes y después del 8 de octubre

Esta tabla resume los cambios que más afectan al propietario:

Fianza, garantías, gastos y renta: lo que ya no puedes pedir

Al ser ahora un arrendamiento de vivienda, la fianza legal es de una mensualidad (art. 36.1 LAU), no de dos. Además, la garantía adicional que pactes (un aval o un depósito extra) no puede superar una mensualidad, y en ningún caso puedes exigir al inquilino que contrate un seguro de impago u otra cobertura parecida (nuevo art. 36.5). El seguro de impago sigue siendo una buena idea, pero lo contrata y lo paga el propietario.

Tampoco puedes repercutir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, ni directa ni indirectamente (art. 20.2), ni imponerle los tributos asociados a la vivienda, como el IBI, salvo que él sea el obligado a pagarlos (art. 20.1). Si te preguntas quién paga la agencia, lo explicamos en los honorarios de la agencia inmobiliaria en el alquiler.

Y hay un límite nuevo a la renta: cuando en la misma vivienda se firman varios contratos temporales sucesivos, la renta de los siguientes no puede subir en un porcentaje anual superior al IRAV vigente (art. 17.8). Ejemplo: si alquilas por 1.000 € al mes y firmas el siguiente contrato temporal un año después, con un IRAV del 2,54 % (el último publicado por el INE, el de septiembre de 2026), la nueva renta podría llegar como mucho a 1.025,40 €. Si la vivienda estuviera en una zona tensionada, se sumarían los topes a la renta inicial de los apartados 6 y 7 del artículo 17.

Los nuevos derechos del inquilino de temporada

• Puede irse antes. Pasado un mes desde la firma, el inquilino puede desistir avisando con diez días de antelación, y el propietario no tiene derecho a indemnización (art. 11.2 y 11.3). Conviene tenerlo en cuenta al calcular la rentabilidad de un contrato corto.
• Reparaciones a cargo del propietario. Le corresponde conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y también hacer las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario. Si el inquilino avisa de una avería y no respondes en cinco días hábiles, puede repararla él y reclamarte el importe o descontarlo de la renta del mes siguiente (nuevo art. 21 bis).
• Documento de finalización. Al terminar el contrato, las partes deben dejar por escrito el estado de la vivienda. Si no se firma o no recoge ningún desperfecto, se presume, salvo prueba en contrario, que el piso se devolvió en buen estado (art. 36.7). Un buen inventario y acta de entrega de la vivienda al principio y al final es tu mejor defensa para la fianza.

¿Qué pasa con los contratos de temporada firmados antes?

La nueva disposición transitoria octava de la LAU lo aclara: los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026 siguen siendo de uso distinto del de vivienda y se rigen por el régimen anterior hasta que termine el plazo pactado. Llegado ese día, se extinguen sin posibilidad de prórroga. Si lo renuevas al terminar, el nuevo contrato ya se rige por las reglas de la vivienda temporal: causa, duración máxima, fianza de una mensualidad y el resto de las novedades.

¿Cómo tributa el alquiler de temporada en el IRPF?

Aquí no hay buenas noticias para el propietario: el alquiler de temporada sigue sin reducción del rendimiento neto en el IRPF. Hacienda viene reservando la reducción al alquiler de vivienda habitual, y la nueva redacción del artículo 23.2 de la Ley del IRPF que introduce el propio decreto, aplicable a los contratos que se firmen después del 1 de diciembre de 2026, se remite expresamente al arrendamiento de vivienda del artículo 2.1 de la LAU (la vivienda habitual), no al temporal del artículo 2.3. Tributas, por tanto, por el 100 % del rendimiento neto.

Ejemplo con números. Alquilas tu piso diez meses a 1.200 € al mes: ingresas 12.000 € en el año. Si tus gastos deducibles y la amortización suman 4.000 €, el rendimiento neto es de 8.000 € y tributa entero. Si ese mismo rendimiento viniera de un alquiler de vivienda habitual con una reducción del 50 %, solo tributarían 4.000 €. Lo explicamos en detalle en el IRPF del alquiler de temporada. En IVA, el alquiler de temporada de una vivienda suele estar exento (art. 20.Uno.23.º de la Ley del IVA), salvo, entre otros casos, que prestes servicios propios de la hostelería, como la limpieza periódica o el cambio de ropa de cama: lo vemos en nuestra guía sobre si el alquiler de vivienda lleva IVA.

El alquiler de temporada en la Comunidad de Madrid

En la Comunidad de Madrid, la fianza del alquiler de temporada también hay que depositarla en la Agencia de Vivienda Social: una mensualidad en los contratos firmados o renovados desde el 8 de octubre de 2026 y dos en los anteriores. Te lo contamos paso a paso en cómo depositar la fianza del alquiler en la Comunidad de Madrid. Además, ningún municipio de la Comunidad figura hoy en el listado de zonas tensionadas del Ministerio de Vivienda, así que aquí no se aplican los topes a la renta inicial de esas zonas; el límite del IRAV entre contratos temporales sucesivos, en cambio, sí rige. Lo detallamos en las zonas tensionadas en Madrid.

Qué debe hacer ahora el propietario

1. Antes de firmar, comprueba que el inquilino tiene de verdad una causa temporal y pídele el justificante.
2. Escribe la causa en el contrato con detalle y fija una duración coherente con ella, de más de 31 días y, por regla general, no más de 12 meses.
3. Pide como fianza una mensualidad y, si quieres más garantía, otra como máximo; el seguro de impago, si lo contratas, lo pagas tú.
4. No encadenes más de dos contratos temporales con el mismo inquilino en la misma vivienda: si la necesidad se alarga, valora un contrato de vivienda habitual.
5. Firma un inventario al entrar y el documento de finalización al salir.
6. Sigue la convalidación del decreto: si cambia, habrá que revisar los contratos.

Preguntas frecuentes

¿Puedo seguir haciendo contratos de temporada de 11 meses?

Sí, si hay una causa temporal real y acreditable y la recoges en el contrato. Lo que ya no vale es el contrato de 11 meses sin causa para evitar la duración de la vivienda habitual: si se firma desde el 8 de octubre de 2026, se trata como vivienda habitual desde el primer día.

¿Qué pasa si encadeno varios contratos de temporada con el mismo inquilino?

Si se firman, novan o suceden más de dos contratos temporales seguidos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual, con su plazo mínimo de cinco años (siete si el arrendador es una persona jurídica, como una sociedad) y sus prórrogas.

¿Cuánta fianza puedo pedir en un alquiler de temporada?

En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, una mensualidad de fianza legal y, como garantía adicional, otra mensualidad como máximo. No puedes exigir al inquilino que contrate un seguro de impago.

¿El alquiler de temporada por habitaciones también cambia?

Sí. La vivienda temporal puede ser una habitación, con las mismas reglas de causa y duración. Además, la suma de las rentas de las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar la renta del alquiler de la vivienda completa (art. 17.9 LAU). Lo vemos en el alquiler de habitaciones en Madrid.

¿Qué pasa si el Congreso no convalida el decreto?

Si la Diputación Permanente no lo convalidara, el Real Decreto-ley 29/2026 quedaría derogado y volvería el régimen anterior. Para los contratos firmados mientras estuvo en vigor, habría que estar a lo que se apruebe y a la interpretación de los tribunales, por lo que conviene revisarlos en ese momento.

Conclusión

El alquiler de temporada sigue siendo posible, pero con la nueva ley de 2026 ya no admite atajos: necesita una causa real escrita en el contrato, una duración acotada y unas garantías más reducidas, y Hacienda sigue sin darle la reducción de la vivienda habitual. Antes de firmar, decide qué te conviene de verdad, temporada o vivienda habitual, con los números delante. Si prefieres que lo hagamos por ti, lee la guía de la gestión integral del alquiler en Madrid o consulta nuestros planes de gestión del alquiler: en Rubirent preparamos el contrato adecuado, seleccionamos al inquilino y gestionamos tu piso en la Comunidad de Madrid.