Contrato de alquiler de temporada en 2026: cómo redactarlo con la nueva ley y qué cláusulas ya no valen

Si vas a alquilar tu piso por meses, el contrato de alquiler de temporada en 2026 ya no se puede copiar de un modelo antiguo. Desde el 8 de octubre de 2026 es un «arrendamiento de vivienda temporal» y la ley exige escribir la causa, respetar, por regla general, una duración máxima de 12 meses y limitar la fianza y las garantías. Aquí tienes, cláusula por cláusula, cómo redactarlo y qué ya no puedes poner.

¿Qué tiene que llevar un contrato de alquiler de temporada en 2026?

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, convirtió el alquiler de temporada en un arrendamiento de vivienda con reglas propias (art. 2.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Está en vigor desde el 8 de octubre, pero a 11 de noviembre de 2026 sigue pendiente de convalidación en el Congreso: si no se convalida, queda derogado, así que revisaremos esta guía en cuanto se vote. Si quieres el panorama completo de la reforma, empieza por nuestra guía del alquiler de temporada con la nueva ley de 2026; aquí nos centramos en el documento que vas a firmar.

La LAU no impone un modelo oficial, pero un contrato de vivienda temporal bien hecho debería recoger, como mínimo:

• Las partes y la vivienda: nombre y DNI o NIE de propietario e inquilino, dirección, referencia catastral y si se alquila la vivienda entera o una habitación (el art. 37 LAU pide, como mínimo, identificar a las partes y la vivienda, la duración y la renta).
• La calificación expresa: «arrendamiento de vivienda temporal del artículo 2.3 de la LAU».
• La causa del desplazamiento del inquilino y el documento que la acredita (art. 7.2).
• La duración, con fecha de inicio y de fin, coherente con esa causa (art. 9 bis).
• La renta, la forma de pago y la cuenta bancaria.
• La fianza y, si la hay, la garantía adicional.
• Los gastos que asume cada parte y los suministros.
• Los anexos: inventario, fotos, justificante de la causa y certificado energético.

¿Cómo se redacta la cláusula de la causa?

Es la cláusula que decide si el contrato es de verdad temporal. El artículo 7.2 de la LAU obliga a recoger «de forma expresa» la causa que motiva el desplazamiento temporal del inquilino; esa causa tiene que ser real y acreditable, y la carga de la prueba es del propietario. Si falta, el contrato se trata como de vivienda habitual desde el día de la firma, con su duración mínima de cinco años (siete si el arrendador es una persona jurídica) y sus prórrogas.

Una buena cláusula concreta tres cosas: dónde vive el inquilino de forma habitual, por qué se desplaza y qué documento lo prueba. Por ejemplo:

«La parte arrendataria, con domicilio habitual en Valencia, se desplaza temporalmente a Madrid para cursar un máster universitario presencial desde el 1 de febrero hasta el 30 de junio de 2027, según la carta de admisión que se adjunta como anexo II. La duración del contrato responde a esa causa».

Evita las fórmulas genéricas del tipo «por motivos laborales» o «por necesidad temporal», sin más datos: son las que peor se defienden si un día hay que probar la causa. Guarda una copia del justificante y, si la causa cambia, déjalo por escrito. Para repasar dónde está la frontera, lee cómo distinguir el alquiler de temporada de la vivienda habitual.

Duración, prórroga y salida anticipada

Según el artículo 9 bis de la LAU, la duración se pacta libremente, pero tiene que ser superior a 31 días y, como regla general, no superar los 12 meses, en función de la causa. Redáctalo así en el contrato:

• Fecha de inicio y fecha de fin concretas, que encajen con la causa (el curso, el proyecto, la obra).
• Prórroga solo por acuerdo expreso: si al llegar el final la causa sigue, podéis prorrogarlo por escrito, sin pasar en conjunto de 12 meses salvo que la causa se mantenga después.
• Nada de encadenar: si se firman, novan o suceden más de dos contratos temporales seguidos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual.

Sobre la salida anticipada, el inquilino puede desistir pasado un mes desde la firma, avisando con diez días de antelación, y el propietario no tiene derecho a indemnización (art. 11.2 y 11.3 LAU). Recógelo tal cual: una cláusula que lo empeore para el inquilino sería nula (art. 6 LAU).

Renta, fianza y garantías: qué puedes pactar

La renta se pacta libremente, con dos límites: si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado declarada, se aplican, en su caso, los topes de los apartados 6 y 7 del artículo 17 de la LAU, y, si en la misma vivienda firmas contratos temporales sucesivos, la de los siguientes no puede subir en un porcentaje anual superior al IRAV vigente (art. 17.8). Salvo pacto en contrario, se paga cada mes en los siete primeros días, y el propietario no puede exigir por adelantado más de una mensualidad (art. 17.2): cobrar todo el contrato al firmar ya no es una opción. El pago va por medios electrónicos, como una transferencia, salvo que una de las partes no tenga cuenta bancaria ni acceso a pagos electrónicos y pida pagar en metálico (art. 17.3).

En cuanto a las garantías, en los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026:

• Fianza: una mensualidad de renta, en metálico (art. 36.1).
• Garantía adicional: como máximo, otra mensualidad, sea un aval o un depósito (art. 36.5).
• Seguro de impago: no puedes exigir al inquilino que lo contrate. Si lo quieres, lo contratas y lo pagas tú.

Gastos, suministros y reparaciones

El artículo 20 de la LAU, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026 (pendiente de convalidación), marca qué puedes trasladar al inquilino:

• Gastos de comunidad: si el edificio está en propiedad horizontal, puedes pactar que los pague el inquilino, siempre por escrito y con su importe anual a la fecha del contrato (art. 20.1).
• IBI y demás tributos de la vivienda: no se pueden imponer al inquilino, salvo que él sea el obligado tributario (art. 20.1).
• Gestión y formalización del contrato: no se pueden repercutir al inquilino, ni directa ni indirectamente (art. 20.2).
• Suministros con contador (luz, agua, gas): los paga el inquilino (art. 20.4). Si están a tu nombre, pacta cómo se liquidan con las facturas.

Las reparaciones también cambian: en la vivienda temporal, el propietario se ocupa de conservarla y de las pequeñas reparaciones por el desgaste ordinario. Si el inquilino avisa de una avería y no respondes en cinco días hábiles, puede repararla él y reclamarte el importe o descontarlo de la renta del mes siguiente (art. 21 bis). Pon en el contrato un teléfono y un correo de incidencias que alguien atienda de verdad.

Cláusulas del modelo antiguo que ya no valen

Muchos modelos de contrato de alquiler de temporada que circulan son anteriores a la reforma. Antes de usar uno, compáralo con esta tabla:

Si quieres revisar el resto de cláusulas problemáticas, tenemos una guía sobre las cláusulas abusivas en el contrato de alquiler.

Ejemplo práctico: un contrato de seis meses para un máster

Laura vive en Valencia y se traslada a Madrid de enero a junio de 2027 para unas prácticas de su máster. Alquilas tu piso por 1.100 € al mes con un contrato de vivienda temporal de seis meses, con la carta de la universidad como anexo.

• Al firmar puedes cobrarle la primera mensualidad (1.100 €), la fianza (1.100 €) y, si la pactáis, una garantía adicional de hasta 1.100 €. En total, como mucho, 3.300 €.
• Si se va en marzo, pasado el primer mes y avisando con diez días, no le puedes reclamar indemnización por los meses que faltan.
• Si en julio de 2027 le alquilas el piso a otra persona con otro contrato temporal, la renta no puede subir más que el IRAV vigente, que publica cada mes el INE. Si al firmar fuera, por ejemplo, del 2,5 %, la nueva renta podría llegar como mucho a 1.127,50 € (1.100 × 1,025).

En el IRPF, Hacienda viene aplicando la reducción por alquiler solo a la vivienda habitual, no al alquiler de temporada; lo explicamos en el IRPF del alquiler de temporada.

Documentos que debes adjuntar al contrato

1. Justificante de la causa: carta de la empresa, matrícula, informe médico o licencia de obras.
2. Inventario y fotos fechadas del estado de la vivienda y de los muebles. Te explicamos cómo hacerlo en nuestra guía del inventario y acta de entrega del piso.
3. Certificado de eficiencia energética, cuando sea exigible.
4. Copia de los DNI o NIE de las partes.
5. Documento de finalización, que se firma al devolver las llaves: si no se firma o no recoge ningún desperfecto, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en buen estado (art. 36.7).

El contrato de temporada en la Comunidad de Madrid

En la Comunidad de Madrid, la fianza del contrato de vivienda temporal también se deposita en la Agencia de Vivienda Social, como en cualquier alquiler: una mensualidad en los contratos firmados o renovados desde el 8 de octubre de 2026. Conviene que el contrato diga quién hace el depósito y que guardes el justificante, porque te lo pedirán para devolverla. Te lo contamos paso a paso en cómo depositar la fianza del alquiler en la Comunidad de Madrid.

Preguntas frecuentes

¿Hay un modelo oficial de contrato de alquiler de temporada en 2026?

No. La LAU no impone un formulario, pero sí un contenido: la causa del desplazamiento escrita de forma expresa, una duración de más de 31 días y, por regla general, no más de 12 meses, y las garantías limitadas. Cualquier modelo que uses tiene que adaptarse a eso.

¿Puedo usar un modelo de contrato de temporada de 2025?

Solo si lo revisas a fondo. Los modelos anteriores al 8 de octubre de 2026 suelen hablar de «uso distinto del de vivienda», pedir dos meses de fianza o penalizar la salida anticipada, y esas cláusulas ya no sirven en un contrato nuevo.

¿Cuánto puede durar como máximo un contrato de alquiler de temporada?

Como regla general, 12 meses, incluidas las prórrogas, que deben pactarse de forma expresa (mejor, por escrito). Solo puede durar más si la causa de temporalidad se mantiene; si se supera sin justificación, el contrato pasa a ser de vivienda habitual.

¿Puedo poner una penalización si el inquilino se va antes?

No, una vez pasado el primer mes. Desde entonces, el inquilino puede irse avisando con diez días de antelación y sin pagar indemnización, y una cláusula que lo impida o lo penalice es nula porque empeora un derecho que le da la ley.

¿Qué pasa si no pongo la causa en el contrato?

El contrato pierde su carácter temporal y se trata como de vivienda habitual desde la firma: duración mínima de cinco años (siete si el arrendador es una persona jurídica) y prórrogas obligatorias.

Conclusión

Un buen contrato de alquiler de temporada en 2026 se apoya en una causa concreta y probada, una duración coherente con ella y unas garantías dentro de los límites nuevos. Si lo redactas con un modelo antiguo, te arriesgas a que se trate como de vivienda habitual o a que varias cláusulas sean nulas. Si prefieres no correr ese riesgo, en Rubirent preparamos el contrato, seleccionamos al inquilino y lo gestionamos de principio a fin: consulta nuestros planes de gestión del alquiler o la guía de la gestión integral del alquiler en Madrid.