El IRPF del alquiler de temporada: por qué no puedes aplicar la reducción del 50 %

Alquilar por meses a estudiantes, profesionales desplazados o personas en tránsito es cada vez más habitual en Madrid, pero muchos propietarios descubren tarde que el IRPF del alquiler de temporada funciona de forma distinta al de la vivienda habitual. La diferencia no es menor: puede duplicar la factura fiscal. Si arriendas un piso por temporada, te interesa entender cómo tributa antes de firmar, porque la tributación del alquiler de temporada tiene una trampa que a casi nadie le cuentan.

Qué es un alquiler de temporada

El alquiler de temporada es un arrendamiento «para uso distinto del de vivienda»: el inquilino no fija en el piso su residencia habitual, sino que lo ocupa por un motivo temporal concreto —un curso, un trabajo de unos meses, un tratamiento médico—. Se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero no por las reglas protectoras de la vivienda habitual (nada de prórrogas de cinco años). Si tienes dudas sobre en qué caja encaja tu contrato, lee nuestra guía sobre cómo distinguir el alquiler de temporada de la vivienda habitual, porque la etiqueta que le pongas tiene consecuencias fiscales directas.

Sí, el alquiler de temporada tributa en el IRPF

El primer error es pensar que, por ser un alquiler corto, no hay que declararlo. La renta que cobras es un rendimiento del capital inmobiliario y va en tu declaración de la renta igual que cualquier otro alquiler. Los ingresos son el total percibido en el año; de ahí se restan los gastos deducibles para llegar al rendimiento neto, que se integra en la base general del IRPF y tributa a tu tipo marginal. Ocultarlo tiene los mismos riesgos que alquilar en negro: sanciones y pérdida de beneficios fiscales.

La gran diferencia: te quedas sin la reducción del 50 %

Aquí está la clave. El artículo 23.2 de la Ley del IRPF permite reducir el rendimiento neto del alquiler —un 50 % con carácter general, y hasta el 60, el 70 o el 90 % en determinados supuestos—, pero solo cuando el inmueble se destina a vivienda habitual y permanente del arrendatario. Como el alquiler de temporada, por definición, no cubre la vivienda habitual del inquilino, esa reducción no se aplica: tributas por el 100 % del rendimiento neto.

El impacto es grande. Con un alquiler de vivienda habitual, buena parte del rendimiento queda exenta de tributar; con uno de temporada, no. Puedes ver cómo funciona ese beneficio que aquí se pierde en nuestro artículo sobre la reducción del alquiler en el IRPF. Este es el motivo por el que dos pisos con la misma renta anual pueden pagar impuestos muy distintos según cómo se haya firmado el contrato. Es un criterio consolidado de la Dirección General de Tributos, así que conviene no forzar la etiqueta de «temporada» cuando en realidad el inquilino vive allí de forma permanente.

Qué gastos puedes deducir

La buena noticia es que sí puedes descontar los gastos asociados al inmueble, lo que rebaja el rendimiento sobre el que tributas. Los principales son:

• IBI, tasa de basuras y gastos de comunidad que pagues como propietario.
• Intereses del préstamo y gastos de reparación y conservación, con un límite conjunto: no pueden superar los ingresos del inmueble ese año (el exceso se deduce en los cuatro años siguientes).
• La amortización del inmueble, normalmente el 3 % del mayor de dos valores: el coste de adquisición o el valor catastral, sin contar el suelo. Lo explicamos en la guía de amortización del alquiler en el IRPF.
• Seguros, suministros y otros gastos que corran de tu cuenta durante el arrendamiento.

Ojo con un detalle propio de la temporada: los gastos se deducen en proporción a los días que el piso ha estado efectivamente alquilado. Por los periodos en los que el inmueble está vacío y a tu disposición, no hay gasto deducible, y además Hacienda te imputa una renta inmobiliaria por esos días. Repasa la lista completa en nuestra guía de gastos deducibles del alquiler en el IRPF.

¿Y el IVA?

El arrendamiento de temporada de una vivienda, cuando te limitas a ceder el uso del piso, está exento de IVA, igual que un alquiler de vivienda normal. La cosa cambia si prestas servicios propios de la industria hotelera —limpieza periódica, cambio de ropa de cama, recepción—, porque entonces el arrendamiento pasa a estar sujeto al IVA del 10 %. Si solo alquilas el piso, sin servicios, no repercutes IVA al inquilino.

Cómo declararlo bien y no llevarte sustos

El alquiler de temporada puede ser muy rentable, pero exige tener la fiscalidad ordenada: contrato bien calificado, control de los días arrendados, justificantes de cada gasto y la imputación de renta de los periodos vacíos. Un error de etiqueta —llamar «temporada» a lo que es vivienda habitual, o al revés— puede costarte caro en una comprobación.

Si prefieres no pelearte con plazos ni casillas, en Rubirent nos ocupamos de todo: valoramos tu piso, seleccionamos un inquilino solvente, redactamos el contrato correcto y dejamos la documentación impecable para tu declaración. Descubre nuestros planes de gestión del alquiler y alquila con la tranquilidad de tenerlo todo en regla.