Recargo del IBI por vivienda vacía: quién lo paga, cuánto es y qué cambia en 2027

Si tienes un piso cerrado, quizá hayas oído que los ayuntamientos pueden cobrar más IBI por las viviendas vacías. Es cierto, pero el recargo del IBI por vivienda vacía no afecta a cualquiera: fuera de las zonas tensionadas, solo se aplica si la vivienda lleva más de dos años vacía sin causa justificada, su titular tiene cuatro o más inmuebles de uso residencial y el ayuntamiento lo ha regulado en su ordenanza. Te explicamos cuánto es, qué cambia en 2027 y qué municipios de Madrid lo cobran.

¿Qué es el recargo del IBI por vivienda vacía?

Es un importe que se suma al recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de las viviendas «desocupadas con carácter permanente». Lo regula el artículo 72 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en la redacción que le dio la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda.

Dos ideas clave antes de seguir:

• Es voluntario para cada ayuntamiento. La ley dice que los ayuntamientos «podrán exigir» el recargo. Si tu municipio no lo recoge en su ordenanza fiscal, no se cobra.
• No es automático. El ayuntamiento tiene que declarar la vivienda desocupada mediante un acto administrativo, con audiencia previa al propietario y con indicios de desocupación, como los datos del padrón o los consumos de agua y luz.

El recargo se devenga el 31 de diciembre y se liquida cada año junto con la declaración de vivienda desocupada. Lo paga el sujeto pasivo del IBI, es decir, el propietario o titular del derecho sobre la vivienda. Si quieres comparar el impuesto base, consulta el tipo del IBI de cada municipio de la Comunidad de Madrid.

¿Cuándo se considera vacía una vivienda?

Fuera de las zonas de mercado residencial tensionado, para que una vivienda pueda llevar recargo, tienen que cumplirse a la vez estos requisitos:

1. Desocupación continuada durante más de dos años. Tenerla vacía unos meses entre un inquilino y otro no cuenta.
2. Sin causa justificada (las vemos en el siguiente apartado).
3. Titular de cuatro o más inmuebles de uso residencial. Con tres inmuebles residenciales o menos, fuera de zona tensionada, no hay recargo aunque uno lleve años vacío. Ojo: las plazas de garaje y los trasteros suelen figurar en el Catastro con otro uso, así que conviene revisar tu ficha catastral.
4. Regulación en la ordenanza fiscal, que fija los requisitos, los medios de prueba y el procedimiento.

Este umbral de cuatro inmuebles no coincide con el de gran tenedor, que en la Ley 12/2023 parte, con carácter general, de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial. Lo explicamos en nuestra guía sobre qué es un gran tenedor de vivienda en Madrid.

¿Qué causas justifican tener el piso vacío?

La propia ley enumera causas que «en todo caso» se consideran justificadas, de modo que esos periodos no cuentan como desocupación:

• El traslado temporal por razones laborales o de formación.
• El cambio de domicilio por dependencia, salud o emergencia social.
• Las viviendas de segunda residencia, con un máximo de cuatro años de desocupación continuada.
• Las obras o rehabilitación u otras circunstancias que impidan ocuparla.
• Un litigio o causa pendiente de resolución judicial o administrativa que impida usar o disponer de la vivienda.
• Tenerla en venta a precio de mercado (máximo un año en esa situación) o en alquiler a precio de mercado (máximo seis meses).

Fíjate en el último punto: anunciar el piso a un precio fuera de mercado no sirve como justificación. Si tienes dudas sobre cuánto pedir, empieza por cómo fijar el precio del alquiler de tu piso en Madrid.

¿Cuánto es el recargo y qué cambia en 2027?

Los porcentajes son máximos: cada ayuntamiento puede fijar uno menor o modularlo según el tiempo de desocupación. El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre y, a 2 de noviembre de 2026, pendiente de convalidación (si el Congreso no lo convalida, decae), traslada el recargo al nuevo apartado 4 bis del artículo 72, con efectos desde el IBI de 2027, y distingue dos situaciones:

El porcentaje se aplica sobre la cuota líquida, es decir, sobre el IBI que pagarías tras las bonificaciones. Para el propietario de un municipio no tensionado, 2027 apenas cambia: se mantienen los mismos umbrales y porcentajes. La novedad afecta a las zonas tensionadas, donde el recargo podrá alcanzar a cualquier titular, y a los pisos turísticos situados en ellas, que tendrán un recargo propio (apartado 4 ter). Repasamos el resto del decreto en qué cambia para el propietario con el nuevo decreto de vivienda.

Ejemplo con números

Laura tiene cinco viviendas, una de ellas en Fuenlabrada, con un valor catastral de 90.000 €, cerrada desde hace más de tres años sin causa justificada. El tipo del IBI de Fuenlabrada en 2026 es del 0,40 %, así que, sin bonificaciones y suponiendo que la base liquidable coincide con el valor catastral, su cuota líquida es de 360 €. Fuenlabrada prevé el recargo en el artículo 9.3 de su ordenanza; si el ayuntamiento declarase la vivienda desocupada tras el procedimiento, pagaría:

Y eso no es todo: aunque no haya recargo, un piso vacío tributa en el IRPF por la imputación de rentas inmobiliarias, que en 2026 es del 1,1 % o del 2 % del valor catastral, según cuándo se revisaron los valores catastrales del municipio. Desde 2027, el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, la sustituye por una escala progresiva sobre la suma de los valores catastrales, del 1,1 % al 3 %. Si ese mismo piso estuviera alquilado, Laura no pagaría recargo y, en lugar de imputar renta, tributaría por el rendimiento del alquiler, del que podría deducir el IBI y los demás gastos deducibles.

Qué hacer si el ayuntamiento declara vacío tu piso

Antes de liquidar el recargo, el ayuntamiento tiene que darte audiencia. Es el momento de aportar pruebas:

• De ocupación: contrato de alquiler en vigor, empadronamiento del inquilino o facturas de agua y luz con consumos normales.
• De causa justificada: licencia o presupuesto de obras, anuncio de venta o de alquiler a precio de mercado (con su fecha), documentación del litigio o del traslado.
• De tu patrimonio: si no tienes cuatro o más inmuebles de uso residencial y el municipio no está en zona tensionada, el recargo no procede.

Si aun así te llega la liquidación, tienes un mes desde el día siguiente a su notificación para recurrirla. Con carácter general, se presenta un recurso de reposición ante el propio ayuntamiento (art. 14.2 de la Ley de Haciendas Locales). En Madrid capital y en los demás municipios de gran población, la reposición es potestativa y el paso siguiente es la reclamación económico-administrativa ante el órgano municipal. Después queda la vía contencioso-administrativa. Revisa también que la ordenanza de tu municipio recoja los requisitos de la ley estatal.

El recargo del IBI en la Comunidad de Madrid

A 2 de noviembre de 2026, ningún municipio madrileño figura en la relación de zonas tensionadas del Ministerio de Vivienda, así que en toda la región rige el umbral de cuatro inmuebles. Lo que cambia es la ordenanza de cada ayuntamiento. La ordenanza del IBI de Madrid capital para 2026 no incluye recargo. En otros municipios, la situación es esta:

Preguntas frecuentes

¿Se paga más IBI por tener un piso vacío?

Solo si tu ayuntamiento lo regula en su ordenanza y se cumplen los requisitos de la ley. Fuera de las zonas tensionadas, la vivienda debe llevar más de dos años vacía sin causa justificada y su titular tener cuatro o más inmuebles de uso residencial. El recargo puede llegar hasta el 50 %, el 100 % o el 150 % de la cuota líquida, según el caso y lo que fije la ordenanza.

¿Cómo sabe el ayuntamiento que un piso está vacío?

Por los indicios que fije su ordenanza, como que nadie esté empadronado o que los consumos de agua y luz sean mínimos. Antes de declarar la vivienda desocupada, tiene que darte audiencia para que aportes pruebas de que está ocupada o de que hay una causa justificada.

Si tengo el piso anunciado en alquiler, ¿pago recargo?

Ofrecerlo en alquiler a precio de mercado es una causa justificada, pero solo durante un máximo de seis meses. Si lo tienes en venta a precio de mercado, el máximo es de un año. Pasados esos plazos, ese tiempo puede contar como desocupación.

¿Una segunda residencia paga el recargo del IBI?

No, mientras no supere cuatro años de desocupación continuada, porque la ley la considera una causa justificada. Aun así, en el IRPF tributa por la imputación de rentas inmobiliarias, como, con carácter general, cualquier vivienda que no sea la habitual ni esté alquilada.

¿Qué cambia con el recargo del IBI en 2027?

El Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, lo reordena desde el IBI de 2027. Fuera de las zonas tensionadas, mantiene los mismos umbrales. En las zonas tensionadas, permitirá aplicarlo a cualquier titular y creará un recargo para los pisos turísticos. A 2 de noviembre de 2026, en la Comunidad de Madrid no hay ningún municipio declarado tensionado.

Conclusión

El recargo del IBI por vivienda vacía da más miedo del que debería al pequeño propietario: fuera de las zonas tensionadas, solo alcanza a quien tiene cuatro o más inmuebles de uso residencial y un piso vacío más de dos años sin causa justificada, y solo si su ayuntamiento lo ha regulado. Aun así, un piso cerrado sigue costando dinero en IBI, comunidad e IRPF.

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