Alquilar tu piso en Fuenlabrada en 2026: precio de referencia, IBI, tasa de basuras y trámites

Si vas a alquilar tu piso en Fuenlabrada, antes de poner el anuncio conviene que tengas claras tres cifras: cuánto se paga de alquiler en el municipio según los datos oficiales, cuánto te cuesta el IBI y cuánto la tasa de basuras, que en Fuenlabrada depende del valor catastral y de cuántas personas estén empadronadas en la vivienda. Aquí las tienes, junto con el recargo del IBI a los pisos vacíos, lo que puedes cobrar al inquilino, qué juzgado llevaría un impago y los trámites del contrato, con las ordenanzas municipales y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en la mano.

¿Cuánto cuesta alquilar un piso en Fuenlabrada?

La fuente oficial es el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, que elabora el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana con las rentas que los propietarios declaran a Hacienda. Su último año publicado es 2024. Para los pisos en edificios de viviendas (vivienda colectiva), Fuenlabrada queda así frente a su vecino Leganés, la capital y el conjunto de la provincia:

Los pisos de Fuenlabrada son, de mediana, 9 m² más grandes que los de la capital y se alquilan por 186 € menos al mes: el metro cuadrado sale a 9,04 €, frente a 13,97 € en Madrid. La mitad central de los contratos (entre los percentiles 25 y 75) pagaba entre 600 y 780 €, y la mediana por metro cuadrado ha pasado de 8,29 € en 2022 a 9,04 € en 2024, una subida de alrededor del 9 % en dos años. Las viviendas unifamiliares alquiladas son pocas: el Ministerio tiene datos de 117, con una renta mediana de 906,67 € al mes.

Ten en cuenta que estas cifras recogen todos los contratos en vigor, también los firmados hace años, y no distinguen entre barrios como el Centro, Loranca o El Vivero. Por eso suelen quedar por debajo de lo que se pide hoy en un contrato nuevo: úsalas como suelo, no como precio de salida. Para fijar el tuyo, sigue el método de cómo fijar el precio de alquiler de tu piso en Madrid o calcula el precio del alquiler de tu piso con nosotros.

¿Es Fuenlabrada zona tensionada?

No. La Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna zona de mercado residencial tensionado, así que en Fuenlabrada no se aplica el tope a la renta inicial de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda: en un contrato nuevo, por regla general, la renta la pactan libremente propietario e inquilino. Las principales excepciones son las viviendas protegidas, los contratos de temporada sucesivos en el mismo piso (art. 17.8 LAU) y el alquiler por habitaciones (art. 17.9 LAU). El Pleno municipal pidió a la Comunidad en noviembre de 2023, y de nuevo en enero de 2026, que estableciera el marco para declarar Fuenlabrada zona tensionada, pero esa declaración no se ha producido. Lo explicamos en zonas tensionadas en Madrid: ¿hay tope al alquiler en 2026?

Lo que sí se aplica en Fuenlabrada, como en toda España, es el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y, a 28 de octubre de 2026, pendiente de convalidación. En las anualidades que se cumplan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, salvo nuevo pacto, la subida anual de la renta no puede superar el 2 %, y no cabe ninguna si la renta supera el límite del sistema estatal de índices de referencia. Puedes comprobarlo con la calculadora del alquiler del Ministerio de Vivienda; el resto de cambios está en la guía del nuevo decreto de vivienda de octubre de 2026.

¿Cuánto es el IBI en Fuenlabrada en 2026 y cuándo se paga?

Según el artículo 8 de la ordenanza fiscal del IBI en su redacción para 2026, el tipo para los inmuebles urbanos de Fuenlabrada es del 0,40 % del valor catastral, el mínimo general que fija la Ley de Haciendas Locales. Las viviendas pagan ese tipo sea cual sea su valor catastral: el tipo diferenciado del 1,23 % solo se aplica a los inmuebles con usos distintos del residencial (comercios, oficinas, industria…) que superan cierto valor catastral. Puedes compararlo con el resto de la región en nuestra guía del IBI por municipios en la Comunidad de Madrid. Otros datos útiles para el propietario:

• Plazo de pago: en 2026, del 1 de junio al 31 de julio, según el calendario fiscal municipal. Ese plazo ya ha pasado: si no lo pagaste ni lo tienes domiciliado, la deuda está en periodo ejecutivo, con recargo, y conviene regularizarla cuanto antes.
• Pago fraccionado con descuento: el Plan Personalizado de Pago agrupa el IBI, la tasa de basuras y otros tributos del mismo titular en 2, 6 o 10 plazos domiciliados, con una bonificación del 5 % y un máximo de 45 € en total. Hay que estar al corriente con el Ayuntamiento, y, si se devuelve un recibo, se pierde la bonificación.
• Bonificaciones: 50 % durante los tres años siguientes a la calificación definitiva para las viviendas de protección oficial y 50 % durante tres años por instalar energía solar para autoconsumo, con el límite del 30 % del coste de la instalación (art. 10). La de familia numerosa no sirve para un piso alquilado, porque exige que sea la vivienda habitual de la familia titular.

El IBI lo paga quien es titular de la vivienda a 1 de enero, aunque esté alquilada o vacía. Para 2027, el Pleno solo ha aprobado de forma provisional un cambio en la bonificación por energía solar; el tipo no se toca.

¿Se paga más IBI por tener el piso vacío en Fuenlabrada?

Solo en casos muy concretos. El artículo 9.3 de la ordenanza prevé un recargo sobre la cuota líquida del IBI para las viviendas desocupadas con carácter permanente, con estas reglas:

No es automático. La ordenanza exige que la vivienda figure en el censo de viviendas desocupadas de la Administración competente, y la Oficina Tributaria tiene que abrir un procedimiento con 15 días hábiles de audiencia, en el que puedes demostrar que está ocupada con el padrón o con consumos de agua y luz por encima de los mínimos. Tampoco cuenta la desocupación con causa justificada: entre otras, que la vivienda esté en obras, en un litigio, sea segunda residencia (hasta cuatro años) o se ofrezca en venta (hasta un año) o en alquiler (hasta seis meses) a precio de mercado. La norma estatal que permite este recargo es la Ley de Haciendas Locales, y el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, lo ha trasladado a un nuevo apartado 4 bis de su artículo 72, con efectos desde 2027 y, para los municipios que no son zona tensionada, los mismos umbrales que aplica Fuenlabrada.

Tasa de basuras de Fuenlabrada: cómo se calcula y cuándo se paga

Fuenlabrada cobra la tasa de gestión de residuos domésticos adaptada a la Ley 7/2022, de residuos, regulada en la ordenanza fiscal n.º 16. Para una vivienda, la cuota anual suma dos partes (art. 6):

• Parte fija: 0,000847078315 por el valor catastral total del inmueble, es decir, unos 0,85 € por cada 1.000 € de valor catastral.
• Parte variable: 13,40 € por cada persona empadronada en la vivienda, según el padrón a 1 de enero.

Estas son algunas cuotas anuales, según el número de personas empadronadas:

Lo que conviene saber como propietario:

• Cuándo se paga: en 2026, del 1 de junio al 31 de julio, en un recibo independiente del IBI. Puede incluirse en el Plan Personalizado de Pago.
• Fecha que cuenta: la tasa se devenga el 1 de enero y cubre el año natural. El valor catastral y el padrón que se toman son los de esa fecha; los cambios posteriores se notan al año siguiente.
• Trasteros y garajes: los que tienen referencia catastral propia y uso residencial no pagan la tasa, salvo que sean anejos inseparables de una vivienda (art. 3); los de uso catastral industrial de almacén o aparcamiento sí la pagan (art. 2).
• Bonificaciones: 30 % por usar el punto limpio o el contenedor marrón con tarjeta, si la vivienda está inscrita en el censo municipal y no está desocupada (art. 7); 10 % por compostaje doméstico (art. 7 ter); y 70 % para propietarios que residan en la vivienda, cobren el ingreso mínimo vital o la renta mínima de inserción y no tengan otro inmueble urbano (art. 7 quater), así que no se aplica a un piso alquilado. La del punto limpio ya exige inscribirse en el censo antes del 31 de diciembre del año anterior, y para 2027 el Pleno ha aprobado de forma provisional el mismo plazo para las otras dos, que hoy pueden pedirse hasta el 15 de febrero: si te interesa alguna, pídela antes de que acabe 2026.

Para el resto de dudas sobre este tributo, tienes nuestra guía sobre la tasa de basuras en el alquiler de Madrid.

¿Puedes cobrar el IBI y la tasa de basuras al inquilino?

Depende del tributo y de la fecha del contrato. Tras el Real Decreto-ley 29/2026, el artículo 20.1 de la LAU establece que «en ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria, excepto en los supuestos en los que dicha parte tenga la condición de obligado tributario». Aplicado a Fuenlabrada:

• IBI: el obligado es el propietario, así que, con la redacción vigente, no puede trasladarse al inquilino. El decreto no aclara qué pasa con los contratos anteriores al 8 de octubre que ya pactaban repercutirlo; si es tu caso, revísalo antes de seguir cobrándolo. Lo explicamos en nuestra guía sobre si el IBI puede repercutirse al inquilino en Madrid.
• Tasa de basuras: la ordenanza de Fuenlabrada considera contribuyentes a las personas empadronadas en la vivienda, y el propietario paga el recibo como sustituto, con derecho a repercutir la cuota (art. 4). Si el inquilino está empadronado en el piso, encaja, en principio, en la excepción del artículo 20.1, siempre que lo pactéis por escrito y el contrato determine el importe anual a la fecha de la firma. Si el piso está vacío y no hay nadie empadronado, la paga el propietario y la parte variable es cero.

Ejemplo con números: un piso de 75 m² en Fuenlabrada

Tomemos un piso de 75 m² (la superficie mediana de los pisos alquilados del municipio, según el Ministerio), con un valor catastral de 70.000 €, tres inquilinos empadronados y alquilado por 800 € al mes:

• IBI 2026: 70.000 € × 0,40 % = 280 €.
• Tasa de basuras 2026: 59,30 € de parte fija + 3 × 13,40 € = 99,50 €.
• Con el Plan Personalizado de Pago: el 5 % de descuento sobre los dos recibos (379,50 €) supone unos 19 €, por debajo del límite de 45 €, y el total se queda en unos 360 €.
• Peso sobre la renta: sin bonificaciones, alrededor del 4 % de los 9.600 € de renta anual.

Ambos recibos son gastos deducibles del rendimiento del alquiler en el IRPF, como tributos no estatales del artículo 23.1 de la Ley del IRPF, en proporción a los días del año en que el piso esté alquilado. Si repercutes la tasa, lo que te pague el inquilino por ella cuenta como ingreso y la tasa sigue siendo gasto, como contamos en gastos repercutidos al inquilino en el IRPF.

Sobre el rendimiento neto positivo se aplica, además, la reducción por alquiler de vivienda. En los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 y hasta el 1 de diciembre de 2026, como Fuenlabrada no es zona tensionada, no caben el 90 % ni el 70 % por inquilinos jóvenes, porque ambos exigen que lo sea. Para los contratos posteriores, el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, fija otros porcentajes, y algunos ya no dependen de la zona tensionada. Los que puedes aplicar según la fecha del contrato están en nuestra guía sobre la reducción del IRPF por alquiler de vivienda en 2026.

Fianza, padrón y entrega de llaves

• Fianza: una mensualidad de renta, obligatoria (art. 36.1 LAU), que se deposita en la Comunidad de Madrid, no en el Ayuntamiento de Fuenlabrada, como exige el Decreto 181/1996. Plazos y recargos, en nuestra guía sobre cómo depositar la fianza del alquiler en la Comunidad de Madrid.
• Seguro de impago: desde el 8 de octubre (Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación), no se le puede exigir al inquilino que lo contrate (art. 36.5 LAU); si quieres esa protección, la contratas tú. Te contamos qué documentación se le puede pedir en los requisitos del seguro de impago.
• Padrón: el inquilino se empadrona en el Ayuntamiento de Fuenlabrada, con cita previa, presentando el contrato de alquiler en vigor y el último recibo de la renta, sin necesidad de tu permiso. El padrón no le da ningún derecho sobre la vivienda, pero en Fuenlabrada sí cuenta para la tasa de basuras. Más detalle en empadronamiento del inquilino: ¿necesita tu permiso?
• Entrega de llaves: el nuevo artículo 36.7 LAU (Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación) obliga a firmar, al acabar el contrato, un documento sobre el estado de la vivienda. Si no se firma o no recoge desperfectos, se presume, salvo prueba en contrario, que se devolvió en buen estado. Haz un inventario y un acta de entrega detallados al entrar y al salir.
• Asesoramiento municipal: el Instituto Municipal de la Vivienda de Fuenlabrada asesora sobre rehabilitación y alquiler, y gestiona las ayudas municipales para ascensores y rehabilitación de edificios.

¿Qué juzgado lleva un desahucio en Fuenlabrada?

Fuenlabrada es cabecera de su propio partido judicial, que comprende también Humanes de Madrid. Un desahucio por impago de una vivienda de Fuenlabrada se presenta ante el Tribunal de Instancia de Fuenlabrada, en la sección que lleva los asuntos civiles. Los tribunales de instancia han sustituido a los antiguos juzgados de primera instancia con la Ley Orgánica 1/2025.

El procedimiento es el mismo que en el resto de España: requerimiento de pago, posible enervación por parte del inquilino y lanzamiento, con las reglas vigentes para hogares vulnerables. Lo repasamos paso a paso en nuestra guía sobre el desahucio por impago en Madrid en 2026. La mejor protección sigue siendo prevenir: estudiar bien la solvencia del inquilino y contratar tú un seguro de impago.

Alquilar en Fuenlabrada sin ocuparte de nada

Rubirent da servicio en toda la Comunidad de Madrid, también en Fuenlabrada. Si prefieres no encargarte tú, buscamos al inquilino y estudiamos su solvencia, preparamos el contrato y depositamos la fianza, y, si lo eliges, seguimos con la gestión hasta el finiquito. Lo explicamos en la guía de la gestión integral del alquiler en Madrid. Si quieres comparar con los municipios vecinos, tienes las guías para alquilar tu piso en Getafe y alquilar tu piso en Móstoles.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta alquilar un piso en Fuenlabrada?

Según el Ministerio de Vivienda, la renta mediana declarada de un piso en Fuenlabrada fue de 682,75 € al mes en 2024 (9,04 €/m²), con una superficie mediana de 75 m². Son medianas de todos los contratos en vigor, así que los contratos nuevos suelen firmarse por encima.

¿Cuánto es el IBI en Fuenlabrada en 2026?

El tipo para las viviendas es del 0,40 % del valor catastral, el mínimo general que fija la ley. Un piso con un valor catastral de 70.000 € paga 280 € al año. En 2026 se pagó del 1 de junio al 31 de julio.

¿Cómo se calcula la tasa de basuras en Fuenlabrada?

Suma una parte fija de unos 0,85 € por cada 1.000 € de valor catastral y otra de 13,40 € por cada persona empadronada en la vivienda. Un piso con un valor catastral de 70.000 € y tres empadronados paga 99,50 € al año.

¿Quién paga la tasa de basuras en Fuenlabrada si el piso está alquilado?

Los contribuyentes son las personas empadronadas, y el propietario paga el recibo como sustituto, con derecho a repercutir la cuota. Si el inquilino está empadronado, en principio puedes cobrársela, siempre que lo pactéis por escrito en el contrato y figure su importe anual.

¿Se paga más IBI por tener un piso vacío en Fuenlabrada?

Solo si la vivienda lleva más de dos años vacía sin causa justificada, su titular tiene cuatro o más viviendas y el piso figura en el censo de viviendas desocupadas. El recargo es del 50 % de la cuota, del 100 % con más de tres años y del 150 % si el titular tiene dos o más viviendas vacías en Fuenlabrada.

Conclusión

Alquilar un piso en Fuenlabrada tiene sus propias cifras: una renta mediana de unos 683 € al mes por pisos algo más grandes que en la capital, un IBI en el tipo mínimo general del 0,40 %, una tasa de basuras que depende del valor catastral y de los empadronados, y el Tribunal de Instancia de Fuenlabrada para las reclamaciones judiciales del alquiler. Con esos datos, un contrato bien redactado y un inquilino solvente, el alquiler tiene mucho ganado. Si prefieres que nos ocupemos nosotros, consulta nuestros planes de gestión del alquiler y elige el que mejor encaje con tu vivienda.