Requisitos del seguro de impago: qué documentación piden al inquilino y qué no puedes exigirle en 2026

Antes de firmar el contrato, la aseguradora estudia al candidato y decide si acepta el riesgo. Los requisitos del seguro de impago para el inquilino giran en torno a tres preguntas: cuánto gana, qué estabilidad tienen esos ingresos y si arrastra deudas. En esta guía te contamos qué documentación piden según el perfil, por qué rechazan a un inquilino, qué alternativas tienes si no pasa el estudio y qué ha cambiado en 2026: en los contratos firmados desde el 8 de octubre ya no puedes exigirle que contrate él el seguro.

¿Qué requisitos pide el seguro de impago al inquilino?

Cada compañía aplica su propio baremo, pero casi todas miran lo mismo. El seguro de impago lo contrata el propietario, que es el tomador y el beneficiario de la póliza; el inquilino es la persona cuyo riesgo se analiza. Por eso la aseguradora necesita sus datos y su consentimiento para estudiarlo. Si todavía no sabes qué cubre la póliza ni cuánto cuesta, empieza por nuestra guía del seguro de impago de alquiler: qué cubre y cuánto cuesta.

• Ingresos suficientes: lo habitual es que los ingresos netos del hogar multipliquen entre 2,5 y 3 veces la renta, es decir, que el alquiler no se lleve más del 33-40 % de lo que entra cada mes.
• Estabilidad: contrato indefinido con el periodo de prueba superado, una pensión o una actividad como autónomo con cierta antigüedad.
• Sin deudas impagadas: la aseguradora consulta los sistemas de información crediticia, los llamados ficheros de morosidad, y rechaza o encarece el riesgo si el candidato aparece en ellos.
• Documentos coherentes: que sean auténticos y cuadren entre sí (nombre, empresa e importes).

Son los mismos criterios que conviene aplicar siempre al seleccionar un buen inquilino en Madrid: el estudio de la aseguradora no sustituye a tu propia selección, la confirma.

¿Qué documentación piden según el perfil del inquilino?

La lista exacta la marca cada aseguradora, pero esta es la documentación del seguro de impago que se pide con más frecuencia según la situación del candidato:

Pide los documentos una sola vez y solo los que la aseguradora necesite. Un candidato solvente los aporta sin problema; si pone pegas a lo básico, ya tienes una pista. Para el historial de pagos, tienes más claves en cómo saber si un inquilino es moroso antes de alquilar.

¿Por qué rechaza la aseguradora a un inquilino?

Un «no» de la aseguradora no siempre significa que el candidato vaya a ser un mal inquilino, pero casi siempre responde a una de estas causas:

• Tasa de esfuerzo alta: la renta se come una parte excesiva de los ingresos netos.
• Ingresos no demostrables: trabajo sin contrato, cobros en efectivo o ingresos del extranjero difíciles de verificar.
• Inestabilidad: periodo de prueba sin superar, un contrato que vence pronto o una actividad de autónomo recién iniciada.
• Deudas registradas en ficheros de morosidad, aunque no tengan que ver con alquileres.
• Documentación incompleta o incoherente: nóminas que no cuadran con la vida laboral o datos que no coinciden.

Según la compañía, el rechazo puede ser total o convertirse en una aceptación con condiciones: más titulares, un avalista o una prima más alta.

Ejemplo práctico: ¿pasa este inquilino el estudio?

Alquilas tu piso por 1.100 € al mes y la aseguradora exige que los ingresos netos multipliquen al menos 2,5 veces la renta, es decir, 2.750 € netos al mes.

• Candidata sola, con contrato indefinido y 2.600 € netos: la renta supone el 42 % de sus ingresos (2,36 veces). No llega al mínimo y la póliza se rechaza o se condiciona.
• La misma candidata con su pareja como cotitular, que gana 1.300 € netos: el hogar suma 3.900 € y la renta baja al 28 % (unas 3,5 veces). Pasa con holgura.

Y los números del propietario: con una prima orientativa del 3,5 % de la renta anual (13.200 €), el seguro cuesta unos 462 € al año; la cifra final depende de la compañía y del perfil. Esa prima es un gasto deducible de los ingresos del alquiler en el IRPF: el artículo 13 del Reglamento del IRPF incluye las primas de seguros de naturaleza análoga a los de responsabilidad civil, incendio o robo. Si un día la aseguradora te paga rentas, esa indemnización también se declara: lo explicamos en cómo tributa lo que te paga el seguro de impago.

El inquilino no pasa el estudio: ¿qué alternativas tienes?

Si el candidato te convence, pero la aseguradora no lo acepta, todavía hay margen antes de descartarlo:

1. Sumar un segundo titular que viva en la vivienda y responda de la renta. Con una cláusula de solidaridad, cada inquilino responde de toda la deuda, y la aseguradora puede sumar sus ingresos.
2. Un avalista, normalmente un familiar con ingresos estables. Algunas aseguradoras lo tienen en cuenta en el estudio y otras no. Tienes los detalles en la guía del aval personal en el alquiler.
3. Una garantía adicional a la fianza, con los límites del artículo 36.5 de la LAU: hasta dos mensualidades en la vivienda habitual (en contratos de hasta cinco años, o de hasta siete si el arrendador es persona jurídica) y una sola en los alquileres temporales. Lo explicamos en cuánto puede pedir el casero de garantía adicional.
4. Elegir otro candidato. Si el perfil no encaja, lo más prudente suele ser seguir buscando. Una buena selección cuesta unas semanas; un impago puede costar muchos meses.

Lo que no funciona es pedir más fianza de la legal o garantías por encima de esos topes: esas cláusulas no son válidas en lo que excedan del límite y te restan argumentos si un día hay conflicto.

¿Puedes obligar al inquilino a contratar el seguro de impago?

No. El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, reescribió el artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que ahora dice expresamente: «En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas».

La prohibición se aplica a los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026; los anteriores siguen la normativa vigente cuando se firmaron. En la práctica, el seguro lo contrata y lo paga el propietario. Lo que sí puedes hacer es contratar tú la póliza y pedir al candidato, con su consentimiento, la documentación que la aseguradora necesita para estudiar su solvencia. Tampoco conviene trasladarle la prima por otra vía (un recargo en la renta etiquetado como seguro, por ejemplo), porque podría considerarse una forma de eludir esa prohibición.

Un matiz importante: es un real decreto-ley que la Diputación Permanente del Congreso todavía tiene que convalidar. Mientras tanto, está en vigor; si no se convalidara, quedaría derogado y los contratos que se firmaran después volverían a regirse por la redacción anterior del artículo 36.5. Lo seguimos en nuestra guía del nuevo decreto de vivienda de octubre de 2026.

¿Qué datos puedes pedir al candidato sin saltarte la ley?

Pedir documentación para valorar la solvencia es legítimo, pero con dos límites:

• Protección de datos. El Reglamento General de Protección de Datos obliga a pedir solo los datos necesarios para la finalidad (art. 5), a informar al candidato de para qué se usan y quién los recibe (la aseguradora) y a no guardarlos más tiempo del necesario. Si el candidato no llega a firmar, lo prudente es borrar o devolverle su documentación.
• Igualdad de trato. La Ley 15/2022, integral para la igualdad de trato y la no discriminación, prohíbe en su artículo 20 rechazar una oferta de alquiler por motivos como el origen racial o étnico, el sexo, la religión, la edad, la discapacidad o la orientación sexual. El criterio tiene que ser objetivo, ligado a la capacidad de pago y el mismo para todos los candidatos.

El seguro de impago en la Comunidad de Madrid

Si tienes tu residencia fiscal en la Comunidad de Madrid y alquilas una vivienda en ella, la deducción autonómica por gastos del arrendamiento de viviendas resta de la cuota autonómica del IRPF el 10 % de lo pagado por seguros de daños e impago, reparaciones, formalización del contrato y certificado energético, con un máximo de 154,65 € por declaración (Renta 2025). Según la Agencia Tributaria, solo vale para alquileres de vivienda y exige el resguardo del depósito de la fianza en la Agencia de Vivienda Social. En el ejemplo, los 462 € de prima darían 46,20 € de deducción. El Plan Alquila de la Comunidad de Madrid incluye un seguro de impago gratuito los tres primeros años (cubre hasta 1.200 € de renta al mes y solo para vivienda habitual); mientras dure, no hay prima que deducir.

Preguntas frecuentes

¿Qué documentos piden para el seguro de impago?

Lo habitual es el DNI o NIE, las últimas nóminas y el contrato de trabajo o la vida laboral. A los autónomos se les pide la última declaración de la renta y los pagos fraccionados del año, y a los pensionistas, el certificado de la pensión. Cada aseguradora fija su lista.

¿Cuánto tiene que ganar el inquilino para el seguro de impago?

Depende de la compañía, pero lo habitual es que los ingresos netos del hogar multipliquen entre 2,5 y 3 veces la renta. Con un alquiler de 1.000 € al mes, eso supone ingresar entre 2.500 y 3.000 € netos al mes como mínimo.

¿Puede el propietario exigir al inquilino que contrate el seguro de impago?

No en los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026: el artículo 36.5 de la LAU, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor y pendiente de convalidación), prohíbe exigir al inquilino la contratación de seguros de impago u otras coberturas análogas. Si quieres esa cobertura, la contrata y la paga el propietario.

¿Qué pasa si el inquilino no pasa el estudio del seguro de impago?

La aseguradora puede rechazar la póliza o aceptarla con condiciones, como un segundo titular, un avalista o una prima más alta. Si no hay forma de cubrir el riesgo, lo prudente suele ser buscar otro candidato.

¿Se puede contratar el seguro de impago con el inquilino ya dentro?

Algunas aseguradoras lo permiten, normalmente si el inquilino está al corriente de pago y supera un estudio de solvencia. Los impagos anteriores a la contratación de la póliza no se cubren.

Conclusión

Los requisitos del seguro de impago no son un trámite más: son un filtro de solvencia muy útil antes de entregar las llaves. Pide la documentación justa, compara el perfil con lo que exige la aseguradora y, si no encaja, busca una alternativa (otro titular, un avalista o la garantía adicional permitida) o pasa al siguiente candidato. Y recuerda que, en los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, la póliza es cosa tuya: no puedes exigírsela al inquilino.

En Rubirent estudiamos la solvencia de cada candidato y, como criterio de trabajo, asumimos la gestión de una vivienda cuando el alquiler puede quedar cubierto por un seguro de impago. Si quieres delegarlo, echa un vistazo a nuestra guía de la gestión integral del alquiler en Madrid o a nuestros planes de gestión del alquiler.