En los últimos meses se ha disparado el uso del contrato de alquiler de temporada en Madrid. Para el propietario es una vía atractiva porque ofrece flexibilidad y queda fuera de algunas obligaciones de la Ley 12/2023. Pero ojo: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Tribunal Supremo son muy claros con la diferencia, y un contrato mal etiquetado puede acabar reconvertido en alquiler de vivienda habitual por un juez, con prórrogas obligatorias incluidas. ¿Qué dice exactamente la LAU? La LAU separa dos tipos básicos de arrendamiento: Arrendamiento de vivienda (art. 2): cuando el destino primordial del inmueble es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Disfruta del régimen protector de la LAU: prórroga obligatoria hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), límites a la actualización anual de renta, fianza tasada de una mensualidad, etc. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda (art. 3): cualquier otro destino, mencionando expresamente los celebrados por temporada (estudios, trabajo temporal, traslado, vacaciones). El régimen pactado entre las partes prevalece sobre el supletorio. La diferencia no es semántica: cambia plazos, fianza, posibilidad de actualización libre de renta y derechos del inquilino frente al desalojo. La regla que importa: finalidad, no duración El error más extendido es pensar que un contrato a once meses es automáticamente "de temporada". No lo es. La doctrina del Tribunal Supremo, consolidada en numerosas resoluciones, fija un único criterio relevante: la finalidad de la ocupación. La temporalidad exige que el uso sea ocasional, esporádico y vinculado a una causa concreta distinta de servir como residencia habitual. En la práctica significa: Un contrato de once meses sin causa documentada de temporalidad termina siendo, a efectos jurídicos, un contrato de vivienda habitual disfrazado. Un contrato de tres años para un trabajador desplazado con plaza laboral acreditada puede ser perfectamente de temporada. La duración no convierte el contrato: lo hace la prueba de que esa ocupación obedece a un fin temporal real. Causa real y prueba documental Si quieres firmar un alquiler de temporada con seguridad jurídica, deja por escrito en el propio contrato cuatro elementos: La causa concreta de la temporalidad: estudios (curso académico, máster), trabajo (proyecto, contrato temporal, traslado), tratamiento médico, obras en la vivienda del inquilino, etc. El plazo alineado con esa causa: si el contrato laboral del inquilino dura doce meses, el alquiler dura doce meses, no treinta y seis. El domicilio habitual del inquilino en otro lugar: empadronamiento previo, certificado de empadronamiento de la vivienda principal, declaración expresa. Documentación adjunta que respalde la causa: matrícula universitaria, contrato laboral, carta de la empresa. Cuanto más sólida sea la prueba documental, menos margen tendrá un juez para reconvertir el contrato. No basta con escribir "es de temporada"; hay que poder demostrarlo. Lo mismo vale para la fianza y las garantías adicionales: la modalidad del contrato condiciona qué se puede pactar. Consecuencias de etiquetar mal el contrato Si un inquilino lleva el contrato al juzgado argumentando que en realidad ocupaba la vivienda como residencia habitual y consigue probarlo, los tribunales aplican el régimen del art. 2 LAU con efectos retroactivos. En la práctica, esto supone para el propietario: Prórroga obligatoria del contrato hasta los cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), aunque hubieras pactado once meses. Devolución de cantidades cobradas por encima del tope legal de actualización, si aplicara en la zona. Reajuste de fianza y de cláusulas penales que excedan lo permitido por el art. 2 LAU. Riesgo de condena en costas si el inquilino gana en pleito. Además, en zonas declaradas tensionadas, la presunción de fraude de ley se aplica con más severidad, porque la propia Ley 12/2023 y el Real Decreto-Ley aprobado por el Gobierno en enero de 2026 (pendiente de convalidación parlamentaria) buscan precisamente cerrar esa puerta. ¿Qué pasa en Madrid en 2026? Madrid, capital y Comunidad, no tiene actualmente declaración de zona tensionada activa a nivel estatal. Eso significa que no aplican los topes de renta de la Ley 12/2023 ni las restricciones específicas a contratos temporales que sí afectan a Cataluña o Navarra. El propietario madrileño tiene, en principio, más margen. Ahora bien: la jurisprudencia general del Supremo sobre temporada frente a vivienda habitual se aplica igual en Madrid. Que no haya zona tensionada no convierte un contrato de temporada en válido si la finalidad de la ocupación es habitual. La revisión de zonas tensionadas prevista por la Ley 12/2023 sigue abierta, y el escenario puede cambiar en los próximos meses. Cómo decidir bien antes de firmar Antes de firmar como temporada, el propietario debería responderse tres preguntas honestas: ¿Tiene este inquilino una residencia habitual distinta? ¿Existe una causa real, concreta y documentable de temporalidad? ¿La duración del contrato es coherente con esa causa? Si la respuesta a las tres es sí, el contrato de temporada es la vía adecuada. Si alguna es no, mejor firmar un contrato de vivienda del art. 2 LAU: menos flexible, pero blindado frente a reconversiones judiciales. Conclusión Etiquetar bien el contrato no es un trámite formal: determina qué régimen jurídico se aplica y qué riesgos asume el propietario durante los próximos años. En Rubirent revisamos cada contrato antes de firmarlo, contrastamos la causa de temporalidad con la documentación del inquilino y dejamos el expediente cerrado para que no haya sorpresas. Si tienes una vivienda en Madrid y dudas qué modalidad encaja con tu caso, escríbenos a info@rubirent.com o consulta los planes de gestión de alquiler de Rubirent para saber qué cobertura te conviene.

Pocos asuntos generan más dudas a los propietarios en Madrid que la duración real de un contrato de alquiler. La fecha que figura en la primera página es solo el principio: la LAU obliga a prorrogar el contrato durante varios años aunque el propietario no quiera, y, pasado ese periodo, todavía existe una segunda prórroga tácita que puede dejarte sin disponer de la vivienda otros tres años más. Saber exactamente cómo encajan los artículos 9 y 10 de la LAU te ahorra disgustos, te permite planificar y, sobre todo, evita errores de preaviso que cuestan caro. ¿Cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda? La duración la pactan libremente las partes, pero la ley impone un plazo mínimo a favor del inquilino. Si el arrendador es persona física, ese mínimo es de cinco años; si es persona jurídica (sociedad, SOCIMI, fondo, etc.), sube a siete años. Es lo que se conoce como prórroga obligatoria, recogida en el artículo 9.1 de la LAU. ¿Qué significa en la práctica? Que aunque firmes un contrato a un año, cuando llegue el vencimiento se prorrogará automáticamente por anualidades hasta alcanzar esos cinco (o siete) años, y solo el inquilino puede romperlo antes. Tú, como propietario, no puedes negarte a la prórroga salvo en los supuestos tasados que veremos más abajo. La prórroga tácita del artículo 10: otros tres años Una vez agotados los cinco o siete años de prórroga obligatoria, entra en juego el artículo 10 LAU: si ninguna de las partes ha comunicado a la otra su intención de no renovar dentro de los plazos legales, el contrato se prorroga por anualidades hasta un máximo de tres años más, en lo que se denomina prórroga tácita. Durante esa fase, el inquilino sigue teniendo derecho a quedarse, pero sí podrá renunciar a cada nueva anualidad avisando con un mes de antelación. Sumando ambas fases hablamos del clásico esquema 5+3 para particulares (7+3 para personas jurídicas). Para una vivienda en propiedad en Madrid significa que, si firmas hoy un contrato, puedes pasar hasta ocho años seguidos sin poder recuperarla salvo causa legal. Plazos de preaviso: el detalle que decide todo Aquí es donde más errores se cometen. La LAU exige preavisos formales y, si los incumples, la prórroga salta sola. No renovar al cumplirse los 5 (o 7) años: el propietario debe comunicar al inquilino su voluntad de no prorrogar con al menos cuatro meses de antelación al vencimiento. El inquilino, si es él quien no quiere continuar, debe avisar con dos meses de antelación. No renovar durante la prórroga tácita (años 6 a 8): cualquiera de las partes que no quiera seguir debe avisar antes del fin de la anualidad en curso, con la misma asimetría (cuatro meses el arrendador, dos el arrendatario). Comunicación fehaciente: burofax con acuse de recibo y certificación de contenido es el estándar. Un WhatsApp o un correo no son medios de prueba seguros si el inquilino los niega. Conserva siempre el justificante. Saltarse el preaviso no anula el contrato, pero te impide oponerte a la prórroga: el inquilino tendrá derecho a continuar otro año más. Por eso conviene marcar la fecha de aviso en el calendario el mismo día que firmas. Cuándo puede el propietario recuperar la vivienda antes de los 5 años La regla general es que durante el periodo de prórroga obligatoria no se puede expulsar al inquilino. La LAU contempla una única vía relevante para particulares: la recuperación por necesidad del artículo 9.3. Para usarla necesitas que el contrato lo prevea expresamente y que la causa sea real: ocupar la vivienda como domicilio permanente para ti, para tu cónyuge en supuestos de divorcio o nulidad, o para familiares de primer grado por consanguinidad o adopción. Debes preavisar con dos meses, ocupar realmente la vivienda en tres meses y mantener ese uso durante al menos tres años; si no, el inquilino tiene derecho a volver o a ser indemnizado. Otras causas (impago, daños graves, subarriendo inconsentido) se canalizan por la vía de resolución del artículo 27 LAU, no por la prórroga. No confundas ambas figuras: no renovar es una decisión natural al final de un ciclo; resolver es ir a juicio. Prórrogas extraordinarias y zonas tensionadas La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, añade dos prórrogas extraordinarias que conviene conocer. La primera es de un año en situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica del inquilino: debe solicitarla y justificarla, y solo aplica si el arrendador es gran tenedor o si te encuentras en zona declarada tensionada. La segunda es de hasta tres años automáticos cuando la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado declarada por la comunidad autónoma. En la Comunidad de Madrid no hay declaración vigente a fecha de hoy, así que esta prórroga extraordinaria automática no aplica aquí; pero si el escenario cambia, te afectará al renovar. Errores típicos que vemos a diario Asumir que el contrato dura solo "lo firmado": dura lo firmado o el mínimo legal, lo que sea mayor. Avisar tarde. Tres meses y medio antes del vencimiento ya es tarde. El cómputo es estricto. Subir la renta al prorrogar. Solo cabe la actualización por índice del artículo 18 LAU. Olvidar el burofax. Sin prueba del aviso, el juez aplicará la prórroga. Conclusión: planifica con antelación La prórroga del alquiler no es un trámite secundario; es la regla que define cuánto tiempo no podrás disponer de tu vivienda. Marca en agenda las fechas de preaviso desde el día de la firma y decide con antelación si quieres terminar o continuar. En Rubirent llevamos el control de plazos de cada contrato dentro del plan Cobertura Total. Escríbenos a info@rubirent.com o consulta los planes en rubirent.com para blindar tu próximo contrato.

Goteras en el baño, una persiana que no sube, la caldera que deja de encenderse en pleno invierno. La pregunta llega siempre por WhatsApp a las nueve de la noche: "¿esto lo pagas tú o lo pago yo?". La respuesta corta vive en el artículo 21 de la LAU, pero el día a día tiene matices que conviene tener claros antes de que aparezca la avería. Esta guía resume cómo se reparten las reparaciones del alquiler entre arrendador y arrendatario en una vivienda en Madrid y dónde suelen surgir las disputas. La regla general del artículo 21 LAU El artículo 21.1 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos —vigente con las modificaciones de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda— marca el reparto: el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin derecho a subir la renta por ello. Solo queda fuera el deterioro imputable al inquilino o la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. La contrapartida está en el artículo 21.4: las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario las paga el inquilino. Y el artículo 21.3 obliga al arrendatario a comunicar la avería "en el plazo más breve posible" y a facilitar el acceso al técnico que designe el propietario. Esa comunicación rápida es clave: si la avería empeora por demora del inquilino, la responsabilidad sí puede pivotar hacia él. Qué paga el propietario: reparaciones de conservación Como regla práctica, todo lo que afecta a la estructura, las instalaciones fijas y los elementos imprescindibles para vivir es del propietario. Algunos ejemplos habituales en pisos de Madrid: Caldera, termo y calentador cuando dejan de funcionar por desgaste o avería interna (no por mal uso). Instalación eléctrica y de fontanería: cortocircuitos, tuberías rotas, fugas dentro de la pared, cableado dañado. Persianas y ventanas cuando se rompe el mecanismo o el marco; humedades estructurales y filtraciones de fachada o cubierta. Electrodomésticos entregados con la vivienda (lavadora, frigorífico, horno) si la avería es por desgaste y no por mal uso. Tejado, fachada, bajantes y antenas comunitarias, y todo lo cubierto por la comunidad cuando afecta al uso de la vivienda. El propietario no puede esquivar estas obligaciones pactando lo contrario en el contrato: la mayor parte de la jurisprudencia considera nulas las cláusulas que descargan al inquilino reparaciones estructurales, por contradecir el régimen imperativo de la LAU para vivienda habitual. Qué paga el inquilino: pequeñas reparaciones por uso ordinario El criterio jurisprudencial —recogido en numerosas sentencias de Audiencias Provinciales— combina dos factores: cuantía baja y origen en el uso diario. Suelen entrar aquí: Cambio de bombillas, fusibles, juntas y filtros de cocina y baño. Sustitución de un flexo de ducha, una alcachofa o un grifo monomando por desgaste superficial. Pilas del termostato, mantenimiento básico de la vitrocerámica (limpiar quemadores), engrase de bisagras. Pequeños desperfectos de pintura y agujeros menores al final del contrato. No hay un importe legal cerrado, pero la práctica de los tribunales sitúa la frontera alrededor de 100-150 euros por incidencia. Por encima, y especialmente si toca instalaciones fijas, suele desplazarse al propietario aunque la causa sea el uso. Reparaciones urgentes: el supuesto del art. 21.3 LAU Hay un escenario que conviene tener mapeado: una avería urgente (caldera averiada en pleno enero, fuga importante, ascensor con persona dentro) que no admite esperar a que el propietario gestione. El art. 21.3 LAU permite al inquilino encargar directamente la reparación si avisó primero al arrendador y este no actuó, y obliga al propietario a reembolsar el coste previa presentación de factura. Para evitar abusos en este punto, conviene dejar fijado por contrato un canal de aviso (correo, WhatsApp profesional, plataforma de gestión) y un plazo razonable de respuesta. Una vivienda gestionada bien rara vez llega a invocar este artículo. Obras de mejora y subida de renta (arts. 19 y 22 LAU) Cosa distinta son las obras de mejora (reforma de cocina, sustitución de ventanas, mejora energética). El art. 19 LAU permite, transcurridos los cinco años de prórroga obligatoria (siete si el arrendador es persona jurídica), pactar una elevación de renta ligada a la inversión, con tope del 20% sobre la renta vigente. Esto es independiente de la actualización anual de renta por IRAV; son dos vías separadas. El art. 22 obliga al inquilino a soportar la obra si no puede diferirse hasta el fin del contrato, con derecho a una reducción proporcional de renta si afecta a estancias enteras. Protocolo práctico para propietarios en Madrid Para no llegar a discusión cada avería, cuatro hábitos ahorran mucho: Inventario detallado al inicio con fotos fechadas de cada estancia y de los electrodomésticos. Si quieres una referencia de qué se puede descontar al final por desperfectos, revisa nuestra guía sobre la fianza del alquiler en Madrid. Protocolo de avisos por escrito y un técnico de confianza al que el inquilino pueda llamar directamente con instrucciones del propietario; así controlas tiempos y precios. Revisión anual de caldera, calentador y silicona de baños y cocina: la mayoría de fugas grandes empiezan por silicona ajada. Seguro de hogar continente del propietario y, idealmente, seguro de contenido y responsabilidad civil a cargo del inquilino. Y si la vivienda va al mercado con un plan integral, gran parte de este protocolo lo gestiona la inmobiliaria; revisa los planes de gestión de Rubirent si te interesa delegarlo. Conclusión El reparto del art. 21 LAU es claro —conservación al propietario, desgaste al inquilino— pero se gana o se pierde en la gestión cotidiana. Un inventario serio, una vía de aviso definida y técnicos resolutivos evitan casi todas las discusiones. Si quieres dejar el día a día en manos profesionales, escríbenos a info@rubirent.com y te explicamos cómo encaja el servicio en tu vivienda.

Alquilar en Madrid sigue siendo rentable, pero la otra cara son los meses sin cobrar cuando un inquilino deja de pagar. El seguro de impago de alquiler es la red de seguridad que muchos propietarios contratan tras firmar el contrato. ¿Merece la pena? ¿Qué cubre y cuánto cuesta? Repasamos lo que necesitas saber antes de firmar la póliza, con los matices del mercado madrileño y el marco vigente en 2026. Qué es y qué cubre el seguro de impago de alquiler Es una póliza que contrata el propietario (o el gestor) para que la aseguradora le indemnice las rentas que el inquilino deje de abonar. No sustituye a la fianza legal del artículo 36 de la LAU ni a las garantías adicionales que puedas pactar en contrato; funciona como capa extra. Las coberturas habituales en una póliza estándar son cuatro: Rentas impagadas: la aseguradora paga la renta mensual durante el periodo cubierto, normalmente entre 12 y 18 meses. Algunas pólizas premium llegan a 24 meses. Defensa jurídica: minuta de abogado y procurador para iniciar y seguir el desahucio por falta de pago hasta la recuperación efectiva de la vivienda. Actos vandálicos del inquilino: daños intencionados que dejen la vivienda inhabitable al recuperarla. El capital suele rondar los 3.000 a 6.000 euros. Cerrajería y cambio de cerradura tras el lanzamiento judicial. Hay extras opcionales que conviene mirar con lupa: asistencia hogar 24h, daños a continente y contenido, e incluso protección frente a okupación como cobertura complementaria. Si tu póliza ya es un multirriesgo hogar, comprueba solapamientos para no pagar dos veces. Cuánto cuesta y qué requisitos pide la aseguradora al inquilino El precio suele expresarse como porcentaje de la renta anual: lo habitual en Madrid es entre 3% y 5%, es decir, una vivienda alquilada a 1.300 € al mes (15.600 € anuales) paga una prima anual de entre 470 € y 780 € según la compañía y las coberturas. Algunas aseguradoras manejan tarifa plana en función del tramo de renta. Atención al detalle: la aseguradora no acepta a cualquier inquilino. Antes de emitir la póliza realiza un scoring y exige documentación. Los criterios típicos son: Contrato laboral indefinido o autónomo con al menos 6-12 meses de antigüedad. Ingresos netos mensuales que cubran 2,5 a 3 veces la renta (la vivienda a 1.300 € exige 3.250-3.900 € netos en el hogar). Sin antecedentes en ficheros de morosidad ni inquilinos en activo declarados. Tres últimas nóminas o, si es autónomo, declaraciones trimestrales recientes. Si el inquilino no pasa el scoring, la póliza puede emitirse con prima recargada o, directamente, no emitirse. Por eso conviene apoyarse en un proceso previo riguroso de selección: si quieres profundizar, este blog tiene una guía sobre los criterios de solvencia para seleccionar un buen inquilino en Madrid que encaja como paso previo al seguro. Lo que el seguro de impago NO cubre Aquí es donde los propietarios se llevan disgustos. Los exclusiones habituales: Carencias: muchas pólizas tienen un periodo inicial de 30 a 60 días en el que el impago no se indemniza. Franquicia de un mes: la aseguradora reembolsa desde la segunda mensualidad impagada, no la primera. Suministros, IBI, gastos de comunidad y derramas: salvo que figuren expresamente como renta en contrato, no se cubren. Conviene revisar nuestro post sobre los gastos de comunidad en el alquiler para entender qué partidas conviene blindar en el contrato. Impago entre familiares o subrogaciones no notificadas a la aseguradora. Daños por uso normal del inmueble o desgaste; eso saldrá de la fianza. Periodo posterior a la sentencia de desahucio: una vez recuperada la vivienda, la indemnización cesa aunque queden mensualidades por cobrar al exinquilino. Lee la letra pequeña sobre topes (capital máximo asegurado por siniestro) y la definición exacta de "siniestro" en las condiciones generales. Dos pólizas con el mismo precio pueden indemnizar muy distinto. Cómo elegir bien la póliza, paso a paso Periodo máximo de indemnización (12, 18 o 24 meses): en Madrid un desahucio por impago se sustancia entre 8 y 14 meses, así que menos de 12 meses te deja expuesto. Carencia y franquicia: compáralas, no solo el precio. Capital de actos vandálicos: 3.000 € se quedan cortos si destrozan cocina y baño. Velocidad de pago: aseguradoras serias indemnizan desde el segundo mes impagado sin esperar a sentencia. Defensa jurídica incluida sin franquicia adicional y con libre elección de abogado si te interesa. Compatibilidad con garantías adicionales ya pactadas (aval, mes extra del artículo 36.5 LAU): que la póliza no te obligue a renunciar a ellas. Encaje fiscal: ¿es deducible en el IRPF? Sí. La prima del seguro de impago es gasto deducible del rendimiento del capital inmobiliario, junto con el resto de gastos necesarios para el arrendamiento (artículo 23.1 de la Ley del IRPF). Lo tratamos en la guía de deducciones del alquiler para propietarios en la Renta 2025, pero el resumen es: guarda la factura anual, deduce el 100% si el destino es vivienda habitual y, si el contrato cumple los requisitos de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, aplica la reducción correspondiente sobre el rendimiento neto. Pequeño matiz: si la póliza también cubre daños propios del continente, esa parte no siempre es 100% deducible; pide a la aseguradora un desglose por conceptos para tu asesor fiscal. Conclusión Un seguro de impago bien elegido convierte un riesgo difícil de gestionar en un coste fijo y previsible. Por menos de 50 € al mes el propietario duerme tranquilo, mantiene la liquidez incluso ante un inquilino que falla y delega el desahucio al equipo jurídico de la compañía. La clave está en leer las exclusiones, dimensionar la cobertura al ciclo real de desahucio en Madrid y combinarla con una buena selección del inquilino. En Rubirent acompañamos al propietario en todo el proceso: selección con scoring real, contrato, contratación de la póliza adecuada y gestión hasta finiquito con nuestro plan Cobertura Total. Si quieres revisar tu caso, escríbenos a info@rubirent.com y te orientamos sin compromiso.

El propietario que alquila su vivienda en Madrid se entera, a veces meses después de firmar, de que en el piso vive gente que no figura en el contrato. La pareja del inquilino, un par de compañeros de trabajo o, peor, un anuncio en una plataforma de alquiler turístico con la dirección del portal a la vista. Eso es subarriendo. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) lo regula con bastante claridad y conviene saber qué se puede tolerar y qué no, porque al otro lado hay una causa directa de resolución del contrato. Qué dice la LAU sobre el subarriendo El artículo 8.2 de la LAU marca el límite con cinco palabras determinantes: "subarriendo parcial" y "consentimiento escrito previo". La vivienda alquilada solo puede subarrendarse de forma parcial —una habitación, no el piso entero— y siempre con autorización por escrito del propietario. Cualquier subarriendo total o sin firma previa nace contra la ley. Hay tres reglas más que se olvidan a menudo: El subarriendo no puede pactarse por más renta que la del arrendamiento principal. El inquilino no puede lucrarse a costa del propietario. La duración del subarriendo nunca supera la del contrato principal. Si el contrato vence en marzo, el subarriendo termina en marzo. Si el subarrendado es persona física que va a residir habitualmente, conserva ciertos derechos básicos frente a su subarrendador, pero no frente al arrendador original. Sin consentimiento escrito previo nada de esto llega a aplicarse: el subarriendo es inoponible al propietario desde el primer día. Cesión del contrato y subarriendo: dos figuras distintas Suelen confundirse y conviene separarlas. La cesión del contrato (artículo 8.1 LAU) es cuando el inquilino "traslada" su posición a otra persona y se sale del contrato; el cesionario pasa a ser arrendatario directo frente al propietario. En el subarriendo el inquilino sigue siendo arrendatario y, además, alquila una parte de la vivienda a un tercero. Las dos exigen consentimiento escrito previo y las dos, hechas a espaldas del arrendador, encajan en lo que la ley llama subarriendo o cesión inconsentidos. La distinción importa porque la prueba es distinta. En una cesión hay otra persona pagando la renta o gestionando el contrato. En un subarriendo el inquilino oficial sigue al frente y el tercero permanece "invisible" en la documentación, lo que obliga al propietario a buscar otras evidencias. Subarriendo sin permiso: causa de resolución del contrato El artículo 27.2.c) de la LAU es contundente: "El subarriendo o la cesión inconsentidos" facultan al arrendador para resolver el contrato de pleno derecho. No es una infracción menor que se zanje con una multa contractual: es motivo directo de desahucio. La jurisprudencia ha afinado dos puntos clave: Basta con acreditar que en la vivienda residen personas ajenas al contrato. No hace falta probar que el inquilino cobra dinero; la mera introducción de terceros no autorizados se considera subarriendo o cesión a efectos resolutorios (línea sostenida por el Tribunal Supremo y reiterada, entre otras, por la SAP de Las Palmas de 7 de noviembre de 2024). Cuando el subarriendo se canaliza por plataformas turísticas sin la licencia de Vivienda de Uso Turístico exigida por el Ayuntamiento de Madrid, a la causa civil se añaden sanciones autonómicas de 3.000 a 30.000 euros en infracciones graves. Si además hay impagos o deterioros, conviene revisar cómo se aplicará la fianza del alquiler en Madrid al cierre del contrato, porque rara vez cubre todo el daño. Cómo detectar un subarriendo en tu vivienda Las señales suelen venir de fuera. Vecinos que avisan, derramas rechazadas por la comunidad, ruido continuado, exceso de buzones improvisados, anuncios visibles del piso en portales de habitaciones o vacacional. Las verificaciones razonables son: Visitas periódicas pactadas en el contrato, con preaviso de 24 a 48 horas. Búsqueda inversa de la dirección en Idealista, Badi, Airbnb, Booking y plataformas de habitaciones. Comunidad de vecinos: una buena relación con la administración permite detectar movimientos extraños. Burofax con acuse al inquilino pidiendo aclaraciones cuando hay indicios firmes. Forzar respuesta documental adelanta la prueba si finalmente hay litigio. Pasos para reclamar y, si procede, resolver el contrato Confirmada la sospecha, la secuencia limpia es esta: Reunir prueba documental: capturas del anuncio con fecha, declaraciones de vecinos por escrito, fotografías del buzón añadido, comunicaciones de comunidad. Si la prueba es delicada, conviene un acta notarial. Requerimiento por burofax con acuse y certificado de texto: exigir el cese inmediato del subarriendo, identificar a las personas que residen en la vivienda y conceder un plazo prudente (10 a 15 días) para regularizar. Demanda de resolución y desahucio: si no hay respuesta o no se subsana, se acude al juicio verbal de desahucio acumulado a la acción del artículo 27.2.c) LAU. Daños y perjuicios: cuando el subarriendo ha generado perjuicio efectivo (sanción administrativa, deterioro físico, lucro cesante) se reclaman en la misma demanda. Toda la cadena de comunicaciones debe quedar por escrito. La oralidad pierde en sede judicial casi siempre. Cómo prevenir el subarriendo desde el contrato La prevención es más rentable que el desahucio. Tres cláusulas que ahorran disgustos: Prohibición expresa de subarriendo y cesión salvo autorización escrita previa del propietario, con remisión a los artículos 8 y 27.2.c) LAU. Identificación nominativa de quienes residirán en la vivienda, con compromiso de comunicar previamente cualquier alta de convivientes. Derecho de inspección anual con preaviso razonable, recogido como cláusula y aceptado al firmar. Antes que cualquiera de estas cláusulas, una selección rigurosa del inquilino reduce al mínimo el riesgo de subarriendo encubierto: solvencia contrastada, referencias verificables y un perfil que coincida con la unidad familiar declarada. Si quieres delegar este nivel de vigilancia —contrato blindado, inspecciones, gestión de incidencias y, llegado el caso, coordinación del desahucio—, los planes de gestión de Rubirent cubren el ciclo completo. Escríbenos a info@rubirent.com para una primera consulta sin compromiso.

La fianza del alquiler en Madrid es uno de los puntos donde más se equivocan los propietarios primerizos: piden importes que la ley no permite, olvidan depositarla en la Agencia de Vivienda Social o tardan más de un mes en devolverla. Cualquiera de esos tres errores puede terminar en recargo, sanción o reclamación judicial. Esta guía recorre, paso a paso, lo que dice la normativa vigente y lo que la Comunidad de Madrid añade por su cuenta. Cuánto puede exigir el propietario como fianza El artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fija una cifra clara: una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda habitual y dos mensualidades cuando se trata de uso distinto al de vivienda (locales, despachos, alquileres de temporada). No cabe pactar más en concepto de fianza propiamente dicha, aunque sí es habitual reforzar la garantía con figuras adicionales que veremos a continuación. Durante los cinco primeros años del contrato (o siete si el arrendador es persona jurídica) la cuantía de la fianza queda congelada: la ley impide actualizarla aunque la renta suba. Una vez agotadas esas prórrogas obligatorias, propietario e inquilino pueden ajustarla para equipararla a la nueva renta. Garantía adicional: hasta dos mensualidades más Aquí entra una pieza que la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda dejó muy acotada. El artículo 36.5 LAU permite pactar garantías adicionales —aval bancario, depósito complementario, seguro de impago— pero su valor no puede superar dos mensualidades durante los primeros cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica). Traducido a la práctica: en un contrato de vivienda habitual el propietario puede exigir, como máximo, tres meses en total entre fianza y garantía adicional. Cualquier exceso es nulo y facilita al inquilino reclamar la devolución del importe sobrante en sede judicial. Si quieres asegurar el cobro sin tensionar el contrato, lo razonable es combinar una garantía adicional moderada con un proceso serio de selección de inquilino solvente. Depósito de la fianza en la Agencia de Vivienda Social (antes IVIMA) Madrid es una de las comunidades autónomas que obliga a depositar la fianza fuera del bolsillo del arrendador. La Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (AVS), sucesora del antiguo IVIMA, custodia el dinero hasta que termina el contrato. El propietario tiene un mes desde la firma para hacer el depósito; el trámite es telemático en la sede electrónica de la Comunidad de Madrid y, con certificado digital, se resuelve en menos de una hora. Saltarse este paso sale caro. La normativa autonómica considera el incumplimiento una infracción grave, con una sanción que puede oscilar entre el 26 % y el 50 % sobre la fianza no depositada y un tope de 90.000 euros. El depósito tardío voluntario, sin que medie procedimiento sancionador, se penaliza con un recargo menor (2 % en el primer año y 5 % después), pero conviene no jugársela. Conviene además guardar el justificante del depósito: si el inquilino reclama la devolución al final del contrato, podrá pedirla directamente a la Agencia, y el propietario deberá aportar tanto el resguardo como el documento de entrega de llaves. Devolución de la fianza al terminar el contrato Aquí está la pieza con más litigios. El artículo 36.4 LAU concede un mes desde la entrega de las llaves para devolver la fianza al inquilino. Pasado ese plazo, la cantidad pendiente devenga interés legal del dinero a favor del arrendatario; en 2026 ese tipo se sitúa en el 3,25 % anual, una cifra modesta pero suficiente para que muchos juzgados la reconozcan automáticamente si se reclama. El procedimiento limpio es siempre el mismo: Hacer inventario de estado el día de la entrega, idealmente con fotos fechadas y firma de ambas partes. Si hay desperfectos, calcular el coste real con presupuestos o facturas. Comunicar al inquilino, por escrito, qué cantidad se retiene y por qué, antes de que se agote el plazo de un mes. Devolver lo que sobre por transferencia, conservando justificante bancario. Si el propietario no detalla las retenciones por escrito o se limita a no contestar, está abriendo la puerta a una demanda de cantidad por la fianza íntegra más intereses. Qué se puede descontar de la fianza y qué no La línea que separa desperfecto reparable de desgaste normal es donde se libran las disputas. Como criterio general: Sí se puede descontar: agujeros grandes en paredes, electrodomésticos rotos por mal uso, humedades causadas por negligencia, cristales fracturados, manchas permanentes en suelos o tapicerías, pintura en un color claramente distinto al entregado. También las rentas impagadas y los suministros pendientes, incluidas las cuotas de gastos de comunidad cuando estuvieran a cargo del inquilino. No se puede descontar: pequeñas rozaduras en marcos de puertas, marcas del mobiliario sobre el suelo, pintura ligeramente desgastada tras varios años de uso, juntas o silicona oscurecidas en baños. Eso es desgaste normal y corresponde al propietario asumirlo dentro del coste de tener una vivienda alquilada. La regla de oro: documentar el estado de entrada y el estado de salida. Sin pruebas, casi cualquier retención cae en el juzgado. Conclusión: gestionar bien la fianza protege al propietario Una fianza bien calculada, depositada a tiempo y devuelta con un desglose por escrito evita prácticamente todos los conflictos que llegan a juicio en los alquileres de vivienda en Madrid. Frente al impulso de "guardar más por si acaso", la ley pone topes claros y la Agencia de Vivienda Social fiscaliza el cumplimiento. Si te abruma el papeleo o quieres olvidarte de plazos, formularios y demandas, en Rubirent gestionamos el ciclo completo: redactamos el contrato, depositamos la fianza ante la Agencia de Vivienda Social, mantenemos el inventario actualizado y nos encargamos de la devolución al finalizar. Echa un vistazo a nuestros planes de gestión de alquiler o escríbenos a info@rubirent.com para una primera consulta sin compromiso.

--- draft_id: edd1f4a2-6b72-4531-8287-5abb5b2831ee title: "Desistimiento del inquilino antes de tiempo: qué indemnización puede exigir el propietario (art. 11 LAU)" slug: desistimiento-inquilino-indemnizacion-art-11-lau meta_description: "¿Tu inquilino se va antes de acabar el contrato? Te explicamos qué indemnización puedes reclamarle según el art. 11 LAU y cómo calcularla correctamente." tags: [] categories: id: 63746311-4cdc-4ecc-9d23-3e90cbca278a label: "Contrato de alquiler" id: 405ea99b-bd7a-4fdf-a1ec-bfc38684643e label: "Guías y Consejos" id: 91dd531b-4253-4b1f-945d-4e62a73b5f5c label: "Preguntas Frecuentes y Soluciones" scheduled_publish_at: 2026-05-12T11:00:00+02:00 images: url: https://pixabay.com/photos/moving-apartment-packing-8252172/ download_url: https://pixabay.com/get/g5258d5c53bf80a8456c035fc5c112444b38d040a7bbaeda795c1309a4c70d538fe6a8336c6c46b0b5a1e19c6ca3fc9615edf99caa42aef2abf44a89efbe21020_1280.jpg local_path: C:\Users\Claude\Rubirent\watchers\wix-blog-drafts\images\pixabay-8252172.jpg author: AshirvadPackers license: pixabay-content-license role: cover alt: "Inquilino preparando cajas de mudanza al desistir del contrato de alquiler en Madrid" url: https://pixabay.com/photos/hand-key-house-keys-keys-101003/ download_url: https://pixabay.com/get/g5c250889f69edb323fa22c110a102de02233a2f53135c85a08b0b4236dbb142cda70dc50cda8879f670a83d4508803736816f9fa1975f39b7b99e4a7f7287a7e_1280.jpg local_path: C:\Users\Claude\Rubirent\watchers\wix-blog-drafts\images\pixabay-101003.jpg author: geralt license: pixabay-content-license role: inline alt: "Llaves y contrato de alquiler con cláusula de penalización por desistimiento del arrendatario" topic_keywords: desistimiento inquilino indemnizacion desistimiento articulo 11 LAU inquilino se va antes de tiempo clausula penalizacion arrendatario preaviso 30 dias alquiler propietario madrid focus_keywords: primary: "indemnización por desistimiento del inquilino" secondary: "art 11 LAU desistimiento" "cláusula de penalización por desistimiento del arrendatario" "inquilino se va antes de tiempo qué hacer" research_evidence: source: serp-google note: "art 11 LAU sigue vigente en 2026 sin modificaciones recientes; varios despachos publican guías actualizadas 2026" source: idealista-news note: "Tema con tráfico recurrente — idealista mantiene artículo de referencia desde 2024 que sigue posicionando" --- Pocas situaciones generan tantas dudas a un propietario como recibir un correo del inquilino diciendo que se marcha cuando le quedan todavía dos años de contrato. ¿Puede irse sin más? ¿Tienes derecho a cobrarle algo? ¿Cuánto? La respuesta está en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y conviene tenerla clara antes de firmar el contrato, no cuando ya es tarde. Qué entendemos por desistimiento del inquilino El desistimiento es la facultad que la ley reconoce al arrendatario para dar por terminado el contrato de manera anticipada y unilateral, sin alegar causa alguna. No es lo mismo que un incumplimiento (impago, daños, uso indebido) ni que una resolución por mutuo acuerdo. El inquilino comunica que se va y, siempre que respete los requisitos legales, el contrato termina. Al propietario solo le queda comprobar que se cumplen las condiciones y reclamar, si procede, la indemnización pactada. Requisitos del artículo 11 LAU para desistir Para que el desistimiento sea válido y el inquilino pueda marcharse sin convertirse en moroso, deben darse dos requisitos acumulativos. Plazo mínimo de seis meses El contrato debe haber estado vigente al menos seis meses. Antes de esa fecha el inquilino no puede desistir sin más: si abandona la vivienda antes, está incumpliendo el contrato y el propietario podría reclamar las rentas pendientes hasta que vuelva a alquilar el inmueble (con el deber de mitigar el daño buscando un nuevo inquilino). Preaviso por escrito de treinta días El arrendatario tiene que comunicar al arrendador su intención de marcharse con una antelación mínima de treinta días. El escrito puede ser un burofax, un correo electrónico con acuse de recibo o cualquier medio que permita acreditar fecha y contenido. Si el inquilino se va sin avisar, sigue debiendo la renta de esos treinta días aunque ya haya entregado las llaves. Ambos requisitos deben cumplirse en cualquier momento del contrato, también durante las prórrogas de los años posteriores al primero. ¿Cuándo puedes exigir indemnización al inquilino? Aquí está el matiz que muchos propietarios pasan por alto: la indemnización solo se cobra si se pactó expresamente en el contrato. El artículo 11 LAU no la impone de manera automática; se limita a permitir que las partes la incluyan dentro de unos límites que enseguida veremos. Si tu contrato no contiene una cláusula que diga algo parecido a "el arrendatario indemnizará al arrendador con una mensualidad de renta por cada año de contrato pendiente de cumplir, prorrateándose los períodos inferiores", no podrás reclamarle nada por marcharse. Por eso es tan importante revisar las plantillas que circulan por internet antes de firmar: muchas omiten esta cláusula y dejan al propietario sin protección frente a salidas tempranas. Si tienes dudas sobre qué cláusulas debe contener un buen contrato, en nuestro post sobre cómo alquilar tu piso en Madrid paso a paso puedes ver el detalle de lo que conviene blindar antes de firmar. Cálculo: una mensualidad por cada año pendiente La fórmula legal es sencilla. La cuantía máxima admitida es una mensualidad de la renta vigente por cada año de contrato que reste por cumplir, prorrateándose la parte proporcional cuando lo que queda es inferior a un año. Veámoslo con dos ejemplos sobre un alquiler de 1.200 € y contrato de cinco años: El inquilino desiste habiendo pasado un año. Quedan cuatro años por cumplir: 4 × 1.200 € = 4.800 €. Desiste a falta de cuatro meses para el final. Queda un tercio de año: 1.200 € × (4/12) = 400 €. Dos matices importantes: la mensualidad de referencia es la renta actualizada en el momento del desistimiento, no la inicial; y si las partes pactaron en su día una indemnización inferior (por ejemplo, media mensualidad por año), se aplica esa cifra menor, nunca la del tope legal. Lo que el propietario NO puede hacer El artículo 11 LAU protege al arrendatario, por lo que toda cláusula que empeore lo previsto en la ley se considera nula. No puedes pactar una indemnización superior a la fórmula legal. Si en el contrato figura "dos mensualidades por año pendiente", el tribunal aplicará el tope legal y anulará el exceso. No puedes retener la [fianza](https://www.rubirent.com/post/mi-inquilino-ha-dañado-el-piso) como castigo automático. Está afecta a rentas impagadas y daños, no a "sancionar" un desistimiento legal. No puedes exigir indemnización si el contrato no la prevé, ni siquiera invocando la LAU: la ley solo habilita el pacto, no lo impone. Consejos prácticos para propietarios en Madrid La diferencia entre un cierre limpio y un pleito suele estar en tres detalles: Redacta la cláusula con la fórmula exacta del artículo 11. Evita literales del tipo "el arrendatario perderá la fianza" o "deberá abonar el resto de rentas"; esos pactos suelen invalidarse. Conserva el preaviso por escrito. Archívalo con la fecha de recepción: es la prueba que activa los treinta días y fija cuándo termina el contrato. Haz la liquidación en un solo documento. Acta de entrega de llaves, lectura de contadores, importe de la indemnización y cálculo de la fianza retenida (si procede), todo firmado por ambas partes. Antes del próximo contrato, vuelve a la fase previa con calma: una buena selección de inquilinos en Madrid es el mejor "seguro" frente a salidas prematuras. Conclusión El artículo 11 LAU funciona bien cuando se entiende como lo que es: un derecho del inquilino con un límite claro para el propietario. Si tu contrato incluye la cláusula correcta, calculas la indemnización con la fórmula legal y documentas el proceso, un desistimiento deja de ser una mala noticia y se convierte en una gestión rutinaria. Si quieres revisar tu contrato o que nos ocupemos de la gestión completa hasta el finiquito, en Rubirent acompañamos cada paso. Conoce nuestros planes para propietarios o escríbenos a info@rubirent.com.

Cobrar el recibo del IBI no es un detalle menor para un propietario en Madrid: en una vivienda media supone entre 250 y 600 euros al año. La duda recurrente es si ese gasto puede pasarse al inquilino o tiene que asumirlo el arrendador. Hasta finales de 2025 había sentencias contradictorias; tras la STS 1637/2025 de 17 de noviembre, el Tribunal Supremo ha unificado criterio. Conviene saber qué se puede pactar y qué no. Quién paga el IBI por defecto El sujeto pasivo del IBI es el propietario, según el artículo 63 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. La obligación frente al Ayuntamiento de Madrid recae sobre el dueño: si nadie paga, la administración va contra él, no contra el inquilino, aunque hayan firmado lo contrario. Esa es la regla por defecto. La LAU permite pactar otra cosa. Si no se pacta nada, el IBI lo asume íntegramente el propietario. Qué dice el artículo 20 LAU El artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos abre la puerta a repercutir al inquilino los gastos del inmueble, incluido el IBI, siempre que se cumplan dos condiciones tradicionales: Pacto expreso y por escrito en el contrato de alquiler. Constancia del importe anual de los gastos al inicio del contrato, para que el inquilino sepa de antemano cuánto va a pagar. Durante años, los tribunales aplicaron este segundo requisito de forma estricta: si el contrato no decía exactamente "el IBI de la vivienda asciende a X euros al año", las cláusulas genéricas se anulaban y el propietario no podía cobrar nada. Esto ha cambiado. La sentencia que reordenó las reglas: STS 1637/2025 El Tribunal Supremo, en sentencia de 17 de noviembre de 2025, ha distinguido entre gastos individualizables y no individualizables: Los gastos generales no individualizables (limpieza de zonas comunes, ascensor compartido, jardinería, etc.) sí necesitan que se indique el importe anual en el contrato. Sin esa cifra, la cláusula se considera abusiva. El IBI y la tasa de basuras, cuando el recibo va dirigido a la vivienda concreta arrendada, son gastos individualizables. En este caso, basta con un pacto claro por escrito que indique que ese tributo lo paga el inquilino. No es imprescindible que figure el importe anual exacto, porque es un dato público y verificable en cada recibo. La consecuencia práctica es relevante: una cláusula del tipo "el IBI correspondiente a la vivienda será abonado por el arrendatario" es válida si el recibo viene individualizado al inmueble. Antes esta redacción caía a menudo en sentencias de instancia; ahora el Supremo la respalda. Cómo redactar la cláusula sin que sea impugnable Aunque la jurisprudencia se ha relajado, el consejo profesional sigue siendo redactar la cláusula con el máximo detalle. Una redacción robusta para un contrato firmado en Madrid en 2026 incluye: Identificación explícita del tributo: "Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente a la vivienda objeto del presente contrato". Importe anual aproximado al firmar (por ejemplo, "según el último recibo emitido por el Ayuntamiento de Madrid: 432,50 €"). Mecanismo de revisión cuando el Ayuntamiento actualice la cuota o el valor catastral. Plazo y forma de cobro: si lo paga directamente el inquilino al Ayuntamiento, si lo adelanta el propietario y se reembolsa, o si se prorratea mes a mes junto a la renta. Cuando el contrato se prorroga por las prórrogas obligatorias del artículo 9 LAU, mantener actualizado este importe evita discusiones futuras. Si el propietario quiere subir la renta para reflejar el aumento del IBI, debe hacerlo a través del mecanismo de actualización ordinario, no por la vía de la repercusión: para entender ese marco, conviene revisar cómo se aplica el IRAV en la actualización de renta. IBI en Madrid: cifras concretas para 2026 El Ayuntamiento de Madrid ha aprobado para 2026 un tipo general de IBI urbana del 0,414 % sobre el valor catastral, frente al 0,428 % del año anterior. Es la quinta rebaja consecutiva del tipo en la legislatura. Para una vivienda con valor catastral de 100.000 €, la cuota anual ronda los 414 €; para un valor catastral de 60.000 €, unos 248 €. La Comunidad de Madrid es heterogénea: municipios como Pozuelo de Alarcón, Majadahonda o Las Rozas tienen tipos sensiblemente distintos al de la capital, y conviene consultar la ordenanza fiscal vigente en cada ayuntamiento antes de poner una cifra concreta en el contrato. Recordatorio fiscal: el IBI pagado por una vivienda alquilada es un gasto deducible en el IRPF del propietario, dentro de los rendimientos del capital inmobiliario. Si lo asume el inquilino, no se deduce; si lo paga el propietario y luego lo repercute, sí se deduce y al mismo tiempo se computa como mayor ingreso. Para el detalle, ver la guía sobre deducciones del IRPF para propietarios. Tres errores frecuentes que conviene evitar Cláusula genérica del tipo "todos los impuestos a cargo del inquilino". Sin identificar el tributo, hay riesgo de nulidad. La STS 1637/2025 salva el IBI individualizado, pero deja flecos en otros tributos. Olvidar la tasa de basuras. Madrid reintrodujo la tasa de residuos en 2025 y se rige por reglas equivalentes a las del IBI: si no se pacta expresamente, la paga el propietario. Asumir que el inquilino responde frente al Ayuntamiento. Aunque exista pacto válido, si el inquilino no paga, Hacienda Local irá contra el propietario. Conclusión Repercutir el IBI al inquilino es perfectamente legal en Madrid si la cláusula se redacta bien y se documenta el importe. La doctrina del Supremo de noviembre de 2025 facilita las cosas, pero no exime de cuidar la redacción del contrato. Antes de firmar uno nuevo o renovar el actual, conviene revisar este apartado con calma. Si quieres que un equipo profesional revise tu contrato, redacte la cláusula de IBI o gestione tu alquiler de principio a fin, en Rubirent llevamos la gestión integral del alquiler para propietarios en Madrid. Escríbenos a info@rubirent.com o consulta nuestros planes en rubirent.com.

Cuando un propietario alquila una vivienda en Madrid, una de las primeras dudas que aparece sobre la mesa es quién se hace cargo de la cuota de la comunidad de propietarios. La pregunta parece sencilla, pero la respuesta depende del articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), de lo que se haya pactado por escrito y, desde noviembre de 2025, de un nuevo criterio del Tribunal Supremo sobre tributos municipales. Esta guía te explica con claridad qué puedes repercutir al inquilino sin riesgo de que la cláusula acabe declarada nula. La regla por defecto: paga el propietario Frente a la comunidad de propietarios, el obligado es siempre el dueño del inmueble. Así lo confirma la práctica de los juzgados y la Ley de Propiedad Horizontal: cuando una cuota no se abona, el administrador reclama al titular registral, nunca al arrendatario. Por tanto, salvo que medie un acuerdo expreso, la cuota mensual ordinaria de la comunidad —portería, ascensor, limpieza de zonas comunes, mantenimiento— corre a cargo del propietario. Esta regla por defecto evita conflictos cuando el contrato no recoge el reparto: si nada se dice, no puedes pedir al inquilino que asuma esa partida después de la firma. Cómo repercutir los gastos al inquilino: requisitos del artículo 20 LAU El artículo 20 de la LAU sí permite trasladar los gastos generales —incluida la cuota de comunidad— al arrendatario, pero impone dos condiciones que no admiten matiz: Pacto por escrito. La cláusula debe figurar en el contrato firmado por ambas partes. No vale el acuerdo verbal ni un anexo posterior sin firma. Importe anual fijado en la fecha de firma. El contrato debe indicar la cifra concreta que asumirá el inquilino durante el primer año. Por ejemplo: "cuotas ordinarias de comunidad: 720 € anuales (60 €/mes)". Si falta cualquiera de las dos exigencias, la cláusula es nula y el inquilino no debe abonar nada por ese concepto. Además, durante los cinco primeros años del contrato (siete si el arrendador es persona jurídica, como una sociedad), la cantidad solo puede subir un máximo equivalente al doble del incremento anual de la renta permitido por el artículo 18.1 LAU. IBI y tasa de basuras: la novedad de la STS 1637/2025 Aquí entra la sentencia que ha unificado criterio en los tribunales españoles. La STS 1637/2025, de 17 de noviembre, resuelve un litigio sobre un contrato de 2020 en el que se pactaba que el inquilino asumiera IBI, comunidad y tasa de basuras sin haber concretado los importes anuales. Hasta ahora, parte de las audiencias provinciales declaraban nulas esas cláusulas; otras las admitían. El Supremo zanja la discusión. ¿Qué dice? Que el IBI y las tasas municipales que recaen específicamente sobre la vivienda arrendada son gastos individualizables, no generales. Y, por tanto, no se les aplica la exigencia del artículo 20.1 LAU de fijar el importe anual a la firma. Basta con que el pacto sea expreso y claro para que la cláusula resulte válida, aunque no se especifique la cantidad concreta. Atención: aunque el inquilino abone el recibo, frente a Hacienda y al ayuntamiento el responsable sigue siendo el propietario. Si impaga, los recargos te llegan a ti. Derramas extraordinarias y reparaciones: lo que casi nunca se traslada Las derramas extraordinarias —obras de fachada, sustitución de ascensor, refuerzo estructural, ITE— son responsabilidad del propietario por regla general. La razón es doble: la comunidad solo puede reclamarlas al titular y la jurisprudencia entiende que estas obras revalorizan el inmueble más que aportar confort al inquilino. Caso aparte son las reparaciones que mantienen la vivienda en condiciones de habitabilidad. El artículo 21 LAU es taxativo: corren a cargo del propietario y cualquier pacto en contrario es nulo. Una caldera averiada, una bajante general que filtra, humedades que afectan a la salubridad: lo asumes tú, sin discusión. Sí podrías incluir una cláusula que repercuta derramas concretas al inquilino, pero la práctica habitual en Madrid —y la recomendación legal— es no hacerlo. Genera disputas constantes y rara vez compensa el ahorro. Suministros individualizables: luz, agua, gas e internet El artículo 20.3 LAU presume que los gastos individualizables por contador (electricidad, agua, gas, telefonía, internet) son del inquilino. Es lo lógico: los consume él y se miden con su nombre. Conviene reflejarlo expresamente en el contrato y dejar claro quién hace los cambios de titularidad y quién asume la cuota de servicio si la vivienda se queda vacía algún mes entre inquilinos. Lo que la Ley 12/2023 te prohíbe trasladar Desde el 26 de mayo de 2023, la Ley por el derecho a la vivienda (12/2023) ha modificado el reparto en dos partidas concretas: Honorarios de la inmobiliaria que gestiona el alquiler: siempre los paga el propietario. Gastos de formalización del contrato: redacción, copias y depósito de fianza en el organismo correspondiente. Idéntico criterio. Cualquier cláusula que pretenda cargar estos conceptos al inquilino se considera nula automáticamente. Si lo cobraste antes del cambio normativo y el arrendatario reclama, la regla aplica al contrato vigente. Madrid en concreto: cómo redactar la cláusula sin sobresaltos La cuota media de comunidad en la Comunidad de Madrid suele moverse entre 80 y 110 € al mes en pisos sin servicios añadidos, y supera los 200 € en bloques con conserje, piscina o jardines. Antes de firmar, revisa el último recibo y adjúntalo como anexo. Si la junta tiene previstas derramas (rehabilitación de fachada, ITE, instalación de placas solares), declárales por escrito en una cláusula informativa. Conclusión Repercutir gastos al inquilino es legítimo, pero exige rigor: pacto por escrito, importe anual cuando proceda y respeto a las exclusiones de la Ley 12/2023. La sentencia del Supremo de noviembre de 2025 ha aliviado la carga formal en IBI y tasas municipales, pero no la ha eliminado para la cuota de comunidad. Si dudas con un contrato concreto, en Rubirent revisamos cláusulas y adaptamos el modelo a cada propietario en Madrid. Escríbenos a info@rubirent.com o visita rubirent.com para conocer nuestros planes de gestión.

La revisión anual de la renta es uno de los puntos donde más errores se acumulan en un alquiler. En 2026 el escenario se ha complicado: ahora se aplica el IRAV en lugar del IPC para la mayoría de los contratos firmados tras la Ley 12/2023, el Gobierno introdujo un tope adicional del 2% por Real Decreto-ley en marzo y el Congreso lo derogó en abril. Esta guía resume, para propietarios en Madrid, qué hacer con cada contrato según su fecha de firma y aniversario. Del IPC al IRAV: el nuevo marco del artículo 18 de la LAU La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, reescribió el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Para vivienda habitual, fijó que la actualización anual debe seguir un índice de referencia oficial publicado por el INE: el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). El IRAV no es el IPC. Se obtiene como el valor mínimo entre cuatro magnitudes: la tasa anual del IPC, la del IPC subyacente y la media móvil ajustada de cada uno de esos dos. El INE publica el dato cada mes en torno al día 14, referido al mes anterior. El resultado es un índice más estable y, en la práctica, casi siempre por debajo del IPC general. Qué contratos se actualizan con IRAV y cuáles con IPC La fecha de firma marca el camino: Contratos firmados desde el 25 de mayo de 2023 (entrada en vigor de la Ley 12/2023): la actualización anual se hace obligatoriamente con el IRAV, salvo pacto más favorable al inquilino. Contratos anteriores al 25 de mayo de 2023: pueden seguir actualizándose con el índice pactado, normalmente el IPC. Durante 2024 y 2025 estuvieron sometidos a topes legales transitorios que han ido decayendo conforme avanzaba el calendario de la Ley de Vivienda. Una cláusula que se remita al "índice legal de actualización" se entiende referida al IRAV en los contratos posteriores a la reforma. El recorrido del 2026: tope del 2% y su derogación El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, publicado en el BOE el 22 de marzo, introdujo dos medidas urgentes para vivienda habitual: una prórroga extraordinaria de hasta dos años para contratos que finalizaran antes del 31 de diciembre de 2027 y un tope adicional del 2% sobre cualquier actualización anual cuyo aniversario cayera entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027. El 28 de abril de 2026 el Pleno del Congreso rechazó la convalidación del decreto por 177 votos en contra frente a 166 a favor. Desde el 29 de abril de 2026, ese tope deja de aplicarse y el IRAV vuelve a regir sin límite añadido. Las subidas que ya se aplicaron entre el 22 de marzo y el 28 de abril con el tope del 2% siguen siendo válidas: la derogación no tiene efectos retroactivos. Solo afecta a aniversarios que vencen desde el 29 de abril en adelante. Cómo se calcula la actualización paso a paso Identifica el aniversario del contrato. Es la fecha de referencia para decidir qué IRAV aplicar. Consulta el último IRAV publicado por el INE antes del aniversario. Para los aniversarios de mayo de 2026 el valor aplicable es el IRAV de marzo, publicado el 15 de abril: +2,47%. Aplica el coeficiente sobre la renta vigente. Si la mensualidad era de 1.000 €, la nueva renta queda en 1.000 × 1,0247 = 1.024,70 €. Notifica la subida por escrito, con un mes de antelación al aniversario, indicando el índice utilizado, el porcentaje exacto y la nueva mensualidad. Si el contrato no incluye cláusula expresa de actualización, no se puede subir la renta de forma automática: el silencio del contrato bloquea la revisión. Errores típicos al aplicar el IRAV Aplicar el IPC en contratos posteriores al 25 de mayo de 2023. El propietario está obligado al IRAV salvo pacto inferior. Coger el IRAV del mes equivocado. Hay que tomar siempre el último valor publicado antes del aniversario, no el del mismo mes natural. Subir la renta sin notificarla por escrito. La comunicación es requisito para que el inquilino esté obligado a pagar la nueva cantidad; lo seguro es burofax o correo certificado con acuse. Reclamar mensualidades pasadas. Si hubo retraso en la actualización, no se pueden exigir diferencias de mensualidades ya pagadas y aceptadas con la renta antigua. Mantener el tope del 2% derogado. Para aniversarios desde el 29 de abril de 2026, ese tope ya no rige. Comunicar bien la subida y cobrar la diferencia La carta de actualización debe ser breve y clara: identificación del contrato, fecha del aniversario, índice aplicado, porcentaje exacto, renta anterior, renta nueva y fecha desde la que se cobra. Conviene adjuntar como prueba la captura del valor del IRAV publicado por el INE. A partir del aniversario, el inquilino paga la nueva renta. Si por descuido se siguió cobrando la anterior, puede regularizarse hacia adelante; las mensualidades ya cobradas con la renta antigua y aceptadas sin reserva no se reclaman después. Conclusión El IRAV es la referencia legal para actualizar rentas en la mayoría de contratos vigentes en 2026. Tras la derogación del tope del 2%, los aniversarios desde el 29 de abril vuelven al cálculo limpio del índice del INE. Aplicarlo bien evita reclamaciones y, junto con una buena selección del inquilino desde el principio, mantiene la rentabilidad del alquiler dentro del marco legal. Recuerda además que el ingreso por alquiler tiene impacto fiscal: revisa qué gastos puedes deducir en la Renta como propietario antes de presentar la declaración. Si prefieres delegar este cálculo y la notificación al inquilino, en Rubirent revisamos cada contrato y aplicamos el IRAV correctamente en la fecha que toca. Escríbenos a info@rubirent.com o consulta los planes de gestión de Rubirent.