Eres propietario en Madrid, alquilaste tu piso con un contrato de cinco años y, a mitad de camino, la vida cambia: tu hija necesita independizarse, tu madre se queda sola, te separas y buscas dónde vivir. ¿Puedes recuperar tu propia vivienda antes de que termine el contrato? Sí, pero solo si cumples al milímetro las condiciones del artículo 9.3 de la LAU. Y desde la Ley 12/2023 hay un requisito nuevo que muchos propietarios desconocen y que tira por tierra el intento. ¿Cuándo permite la LAU recuperar la vivienda antes de los 5 años? Durante los primeros cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), la prórroga obligatoria protege al inquilino. Solo hay tres vías para romper esa estabilidad: el incumplimiento del inquilino (art. 27 LAU), su propio desistimiento (art. 11) y el supuesto de necesidad del arrendador del art. 9.3 LAU, que es el que nos ocupa. El precepto exige cinco condiciones acumulativas: El arrendador es persona física (las sociedades no pueden invocarlo). Ha transcurrido el primer año de contrato. La necesidad estaba expresamente recogida en el contrato. La causa es destinar la vivienda a residencia permanente para el propio arrendador, un familiar en primer grado o el cónyuge tras separación, divorcio o nulidad. Se ha notificado al inquilino con al menos dos meses de antelación. Si falta una sola, la recuperación cae. La cláusula expresa: el cambio clave de la Ley 12/2023 Hasta mayo de 2023 bastaba con comunicar la necesidad al inquilino. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda dio un giro: solo puede invocarse esta causa si quedó constancia expresa en el contrato firmado. Sin esa cláusula, el inquilino tiene derecho a continuar hasta los cinco años aunque el propietario tenga una necesidad real. Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 se rigen por la versión anterior y no exigen ese pacto previo. Para todo lo posterior, sin cláusula no hay recuperación. Si vas a alquilar y crees que algún día podrías necesitar el piso, recógelo desde el principio, con redacción cuidada y evitando fórmulas genéricas que un tribunal pueda tumbar, tal como vimos al repasar las cláusulas abusivas en el contrato de alquiler. Quién entra como familiar de primer grado La LAU no abre la mano con cualquier pariente. Entran hijos y padres del arrendador (consanguinidad o adopción de primer grado) y el cónyuge solo cuando exista sentencia firme de separación, divorcio o nulidad y la vivienda se necesite en cumplimiento de esa resolución. Quedan fuera hermanos, abuelos, nietos, primos, suegros, parejas de hecho no casadas y el cónyuge actual conviviente. La causa debe ser vivienda permanente: no vale para uso esporádico, alquiler turístico, montar una oficina o vender después. Si tras recuperar el piso lo destinas a otra cosa, te expones al régimen de indemnización que veremos más abajo. Cómo notificar al inquilino La comunicación es el paso que más conflictos genera. La LAU exige: Dos meses de antelación mínima respecto a la fecha en que la vivienda se vaya a necesitar. Identificar la causa concreta: "necesito la vivienda para mi hija porque empieza estudios universitarios en Madrid", no fórmulas vagas como "por causa de necesidad familiar". Forma escrita y, en la práctica, burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. Un WhatsApp o un email pueden no soportar una impugnación. Vencido el plazo, el contrato se extingue. Conviene hacer un acta de entrega y devolver la fianza conforme al art. 36.4 LAU. Si dudas sobre los plazos al cierre, repasa la prórroga del contrato 5+3. Si no ocupas la vivienda en tres meses El art. 9.3 cierra el círculo con una garantía para el inquilino. Si en los tres meses siguientes a la extinción del contrato el arrendador (o el familiar invocado) no ocupa la vivienda como residencia permanente, salvo fuerza mayor acreditada, el inquilino puede elegir: Volver al uso de la vivienda durante un nuevo periodo de hasta cinco años, con la renta y condiciones anteriores e indemnización por los gastos del desalojo. Pedir una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por cada año que faltara para completar los cinco. Esta cláusula penaliza los usos torticios: alegar necesidad para subir la renta a un nuevo inquilino, vender después o dejar el piso vacío. La carga de probar la fuerza mayor recae en el arrendador. Conservar facturas de mudanza, empadronamientos, contratos de suministro y fotos con fecha es clave. Errores frecuentes que invalidan la recuperación Tres tropiezos habituales en propietarios con un caso de necesidad: Cláusula genérica del tipo "el arrendador podrá recuperar la vivienda por causa de necesidad" sin más. Los tribunales exigen una redacción que individualice supuestos y al titular que la invoca. Notificación verbal o por mensajería, sin acreditación. Sin burofax o equivalente, la fecha del preaviso se vuelve discutible y el inquilino puede negarse a entregar la llave. Confundir necesidad con preferencia. Querer venderlo libre, subir la renta o alojar a una pareja sin matrimonio formal no son causas válidas. El inquilino siempre puede pedir al juzgado que declare la nulidad si considera ficticia la causa, y la prueba del destino permanente recae en el propietario. Conclusión: piensa el contrato a cinco años, no a uno La recuperación por necesidad es una vía estrecha: eficaz si está bien preparada y desastrosa si se improvisa. Al firmar un contrato de larga duración asume que estarás fuera de tu propio piso un mínimo de cinco años, salvo que la cláusula del 9.3 esté redactada con precisión y la causa sea real. En Rubirent ayudamos a propietarios de Madrid a redactar contratos preparados para imprevistos y a ejecutar la recuperación cuando llega el momento, con el preaviso, el burofax y el seguimiento posterior. Si quieres revisar tu contrato actual o preparar el próximo alquiler con esta garantía, escríbenos a info@rubirent.com o consulta nuestros planes de gestión.

Hay un detalle que separa a los propietarios que recuperan su piso sin problemas de los que acaban discutiendo por la fianza: el papel firmado el día que entregaron las llaves. Sin un inventario de alquiler de vivienda bien hecho, las disputas al finalizar el contrato se reducen a la palabra de uno contra la del otro. Vamos a ver cómo redactarlo para que sirva de verdad cuando llegue el momento de devolver la fianza o detraer daños. Por qué el Código Civil hace que el acta sea casi obligatoria El artículo 1561 del Código Civil obliga al arrendatario a devolver la finca al concluir el arriendo "tal como la recibió", salvo lo perdido o deteriorado por el tiempo o causa inevitable. Y el artículo 1563 añade un matiz que pocos propietarios conocen: se presume que el inquilino recibió la finca en buen estado, salvo prueba en contrario. Esa presunción parece favorable al propietario, hasta que uno cae en que también funciona al revés. Si el piso tenía la encimera con un golpe o el suelo del salón rayado y no consta en ningún documento, el inquilino podrá alegar que esos desperfectos ya estaban. Demostrar lo contrario cinco años después es prácticamente imposible. El acta de entrega de llaves del alquiler es la prueba que invierte esa incertidumbre. No es un trámite opcional. Para encajarla con el resto de obligaciones del propietario conviene tener a mano también las reparaciones que corresponden a cada parte según el artículo 21 LAU. Qué debe contener un acta de entrega bien hecha Un acta útil no es un folio genérico. Debe incluir, como mínimo: Identificación clara de la vivienda (dirección, planta, puerta, referencia catastral) y de las partes (nombre, DNI, contrato al que se anexa). Fecha y hora exactas de la entrega. Estado de cada estancia: paredes, techos, suelos, puertas, ventanas, persianas, mecanismos eléctricos y carpintería. Si hay desperfectos previos, se describen ahí, no en otra hoja. Inventario de mobiliario y enseres si la vivienda se alquila amueblada, con marca, modelo y estado de cada electrodoméstico. Lecturas de contadores de luz, agua y gas al momento de la entrega, con número de serie del aparato. Llaves entregadas: cuántas, de qué tipo (vivienda, portal, buzón, trastero, garaje, mando del garaje). Anexo fotográfico numerado, con referencia cruzada al texto del acta. Firma de ambas partes en cada hoja, no solo en la última. Tanto detalle parece exagerado hasta el día en que el inquilino reclama su fianza alegando que la mancha del parqué ya estaba. Con el acta firmada, la conversación se cierra en un minuto. El inventario fotográfico que aguanta en juicio El anexo de fotos es lo que más peso da al acta. Para que sirva como prueba si la cosa va a juzgado: Fotos con fecha en los metadatos y una imagen por estancia, más detalles de cualquier desperfecto previo (golpe, rozadura, baldosa fisurada). Vídeo de recorrido de toda la vivienda, de unos cinco minutos, abriendo armarios y puertas. Es lo más difícil de discutir después. Copia digital al inquilino por correo el mismo día de la firma. La fecha del email acredita que ambas partes conocieron y aceptaron el contenido. Contadores y suministros: el detalle que evita peleas Anotar las lecturas iniciales evita que el inquilino se encuentre con una factura previa y que el propietario asuma el consumo posterior a la salida si los suministros siguen a su nombre. Lo mínimo: Lectura de luz, agua y gas con foto del contador y fecha. Compañía y titular actual de cada suministro. Plazo del inquilino para cambiar la titularidad, habitualmente 15 días, a su cargo salvo pacto en contra. Acta de salida: cómo cerrar el alquiler sin perder dinero El día que el inquilino entrega las llaves se repite el proceso a la inversa: una visita conjunta, una nueva acta y una comparación con la inicial. Aquí es donde el documento original demuestra su valor. Hay que distinguir dos categorías de deterioros, porque la jurisprudencia las trata de forma muy distinta: Desgaste natural por uso ordinario: paredes con marcas de cuadros, pintura algo apagada, pequeñas rozaduras en zonas de paso. No se puede descontar de la fianza. Forma parte del riesgo del propietario. Daños imputables al inquilino: roturas, manchas profundas, pintura cambiada sin autorización, mobiliario destrozado. Sí se descuentan, siempre que se justifiquen con el acta inicial y presupuesto o factura de reparación. El propietario tiene un mes desde la entrega de llaves para devolver la fianza del alquiler, según el artículo 36.4 LAU. Pasado ese plazo, la cantidad pendiente devenga el interés legal del dinero. Para entender bien cuándo se puede retener y cuándo se debe devolver íntegra, repasa lo que conviene saber sobre la fianza del alquiler en Madrid y su devolución. Errores frecuentes que dejan el acta sin valor Sin firmar cada hoja. Es fácil que alguien sustituya una página después. Imprime, numera y firma cada folio. Frases genéricas del tipo "buen estado general". Un perito o un juez quieren detalles concretos. Firmar el acta semanas después de la entrega. Debe firmarse en el mismo momento en que el inquilino recibe las llaves, no en una visita posterior. Una herramienta sencilla con un retorno enorme Dedicar dos horas a un acta de entrega detallada ahorra meses de discusión y, en el peor de los casos, evita un procedimiento judicial cuyo coste superará con creces el de la fianza disputada. Es el típico trabajo que no parece importante hasta que se necesita. Si tienes un piso en Madrid que vas a alquilar o que ya está alquilado sin acta inicial, en Rubirent acompañamos el proceso de entrada y salida con inventarios fotografiados y lecturas documentadas. Escríbenos a info@rubirent.com o visita rubirent.com para conocer los planes.

Cada vez más inquilinos llegan con perro o gato. Para el propietario en Madrid, admitir mascotas afecta al desgaste de la vivienda, al ruido frente a la comunidad y a lo que se firma en el contrato. La Ley 7/2023 de protección de los derechos y el bienestar de los animales removió el debate, pero no cambió las reglas del alquiler. La Ley 7/2023 de bienestar animal no ha tocado la LAU La Ley 7/2023 reconoce a los animales como seres sintientes y endurece la tenencia responsable: identificación, formación para perros, prohibición de dejarlos solos más de 24 horas. Para el propietario, lo decisivo es que esta norma no modifica la LAU: la ley de alquiler no obliga a admitir mascotas ni las prohíbe, y delega la cuestión en la libertad contractual. El Gobierno baraja un anteproyecto para armonizar alquiler y bienestar animal limitando las prohibiciones genéricas. Mientras no se publique en el BOE, rige la LAU vigente y lo pactado en el contrato. No conviene anticiparse a normas que aún no existen. ¿Puede el propietario prohibir mascotas? Sí, con una cláusula bien redactada La respuesta corta es sí. La doctrina mayoritaria y los juzgados de primera instancia que se han pronunciado en los últimos años aceptan que el arrendador pueda restringir la tenencia de animales en su vivienda, siempre que la cláusula cumpla tres requisitos: Expresa: tiene que aparecer escrita en el contrato. Un acuerdo verbal o una conversación de WhatsApp no basta para luego invocarla en un juicio. Clara y específica: nada de redacciones genéricas tipo «se prohíbe causar molestias». Debe identificar qué se prohíbe (mascotas en general, ciertas especies, número de animales, peso máximo) y referirse a la vivienda objeto del contrato. Proporcionada: una restricción razonable —prohibir perros considerados potencialmente peligrosos o limitar a un animal pequeño en pisos de pocos metros— se sostiene mejor que un veto absoluto sin matices. La proporcionalidad reduce el riesgo de que un juez la considere abusiva, sobre todo después del debate abierto por la propia Ley 7/2023. Conviene complementar la cláusula con un anexo de aceptación firmado por el inquilino reconociendo expresamente que conoce y acepta la restricción. Y si vas a permitir mascotas, déjalo también por escrito con las condiciones: especie, número, vacunaciones al día, responsabilidad por daños y, si procede, depósito adicional. Qué ocurre si el contrato no dice nada sobre animales Si el contrato guarda silencio, el inquilino puede tener mascota siempre que cumpla con la Ley 7/2023 y no genere molestias que justifiquen la resolución por incumplimiento (ruidos, malos olores, infestaciones, daños). La carga de la prueba para echar al inquilino recae en el propietario, y suele ser difícil sin una cláusula previa que sirva de apoyo. Moraleja: en cualquier contrato nuevo que firmes, decide de antemano qué política aplicas y plásmala en el clausulado. El silencio juega a favor del inquilino. Repasa también el resto del articulado: una redacción descuidada puede generar cláusulas abusivas que se declaren nulas y dejarte sin protección real cuando la necesites. Incumplimiento: cómo actuar si el inquilino mete una mascota prohibida Cuando existe cláusula y el inquilino la incumple, el camino es el del artículo 27.2.a y 27.2.e LAU: incumplimiento de las obligaciones del contrato y actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas en la vivienda. Pasos recomendados, por orden: Requerimiento por escrito (idealmente burofax con acuse de recibo y certificado de texto) describiendo el incumplimiento y dando un plazo razonable —15 a 30 días— para retirar al animal. Documentar las molestias o daños si los hay: fotografías, partes veterinarios de comunidad, denuncias por ruido al ayuntamiento o policía local. Si el inquilino no rectifica, demanda de resolución contractual y desahucio ante el juzgado de primera instancia. El propietario puede acumular reclamación de daños y perjuicios. No actúes por la vía rápida (cambiar la cerradura, cortar suministros): cualquier vía de hecho convierte al propietario en infractor y debilita la posición ante el juez. Daños del animal: fianza, garantía adicional y seguro Aunque admitas mascotas, conviene protegerse. La fianza legal de un mes (art. 36 LAU) suele cubrir desperfectos menores, pero rascados sobre parquet, marcas en puertas o suelos manchados pueden superarla. Tienes dos refuerzos legales: Garantía adicional (art. 36.5 LAU): hasta dos mensualidades más en metálico o aval bancario, pactadas en el contrato. Seguro de daños o de impago con cobertura de actos vandálicos, que en muchos casos se extiende a daños causados por animales del inquilino. Recuerda que las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario corresponden al inquilino (art. 21.4 LAU). Repasa los criterios concretos en nuestra guía sobre qué reparaciones paga cada parte para evitar discusiones a la salida. Comunidades de vecinos en Madrid: ojo a los estatutos La Ley de Propiedad Horizontal permite que los estatutos limiten la tenencia de animales en zonas comunes (jardín, piscina, portal) y fijen normas de convivencia (correa, bozal en ascensores, recogida de excrementos). El Tribunal Supremo ha respaldado en 2025 que cláusulas estatutarias bien redactadas no quedan derogadas por la Ley 7/2023. Lo que la comunidad no puede es prohibir mascotas dentro de las viviendas privativas. Si la comunidad aprueba normas nuevas, trasládalas al inquilino por escrito. Conclusión: política clara y por escrito Decidir sobre mascotas no es un drama legal, pero exige plasmar la postura en el contrato con claridad. Permitirlas con condiciones amplía la bolsa de candidatos solventes en Madrid; prohibirlas, con una cláusula proporcional y específica. En Rubirent redactamos esta cláusula adaptada a tu caso, revisamos las garantías y filtramos candidatos con mascota dentro del proceso de selección del inquilino. Escríbenos a info@rubirent.com.

Cuando el perfil del inquilino tiene puntos débiles —contrato temporal, ingresos justos o estudiantes sin nómina— pedir un aval personal sigue siendo una de las garantías más eficaces para el propietario. Pero el aval ni es lo mismo que la fianza ni cubre lo mismo: si la cláusula está mal redactada, la responsabilidad del avalista puede desaparecer al primer requerimiento. Esta guía explica, desde la óptica del propietario en Madrid, cómo funciona el aval personal en el alquiler y cómo dejarlo blindado en el contrato. Qué es un aval personal y por qué importa Un aval personal es la figura por la que un tercero (el avalista o fiador) se compromete a responder de las obligaciones del inquilino si éste no cumple. Habitualmente cubre la renta impagada, pero puede extenderse a daños, suministros pendientes o costas judiciales si así se pacta. A diferencia del aval bancario, no se deposita dinero: responde el patrimonio personal del avalista, con su nómina, cuenta y, en su caso, su vivienda como respaldo. Aval, fianza y garantía adicional: tres figuras distintas Los tres conceptos se confunden a diario y eso genera contratos defectuosos: Fianza legal (art. 36.1 LAU): una mensualidad obligatoria en alquiler de vivienda, depositada en metálico. En Madrid se ingresa en la Agencia de Vivienda Social (antiguo IVIMA). Garantía adicional (art. 36.5 LAU): refuerzo que no puede superar dos mensualidades en vivienda habitual. Cabe como depósito extra, aval bancario o aval personal. Aval personal del Código Civil (arts. 1822 y ss.): figura general de afianzamiento. Se pacta dentro del tope del art. 36.5 LAU o, según parte de la doctrina, como obligación accesoria no cuantificada si se redacta correctamente. No es lo mismo "fianza" que "aval": si escribes "fianza de tres meses", el inquilino puede impugnar la cláusula; si pactas "fianza legal + dos mensualidades de garantía adicional + aval personal", cada figura tiene su encaje. Marco legal: el art. 1822 del Código Civil El artículo 1822 del Código Civil define la fianza —y por extensión el aval— como aquella obligación por la que "uno se obliga a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo éste". Tres consecuencias inmediatas: La obligación del avalista nunca puede ser mayor que la del inquilino (art. 1826 CC). Si el inquilino debe 6.000 € de renta, el avalista responde como máximo de esos 6.000 €, más intereses y costas pactadas. Sin límite expreso, el aval cubre todas las obligaciones del arrendamiento: rentas, suministros, daños y costas. Es lo que ocurre por defecto. El aval se extingue al finalizar el contrato, salvo prórrogas expresamente cubiertas. Si el contrato pasa a la prórroga obligatoria de cinco años, hay que dejar negro sobre blanco si el avalista sigue cubriendo o no. Aval solidario vs aval subsidiario: la diferencia que más pesa Aquí es donde los propietarios pierden batallas en el juzgado. El Código Civil reconoce al fiador tres beneficios: Excusión: el acreedor debe reclamar antes al deudor principal y agotar su patrimonio. División: si hay varios avalistas, la deuda se divide entre ellos. Orden: la reclamación sigue un orden estricto. Si el aval no es solidario, el propietario debe perseguir primero al inquilino, esperar la insolvencia y solo entonces ir contra el avalista. Eso son meses perdidos. La solución: pactar un aval solidario y a primer requerimiento, con renuncia expresa a los beneficios de excusión, división y orden. Así el propietario reclama directamente al avalista en cuanto haya impago. La jurisprudencia valida esta cláusula sin problema. Cláusula de aval bien redactada: qué debe decir Una cláusula sólida de aval personal incluye, como mínimo: Identificación completa del avalista (nombre, DNI, domicilio). Objeto del aval: rentas, actualizaciones, suministros, daños, intereses y costas. Carácter solidario con renuncia expresa a los beneficios de excusión, división y orden. Duración: extensión a prórrogas legales (arts. 9 y 10 LAU) y, en su caso, a la tácita. Sin esta mención, el aval muere con el plazo inicial. Notificaciones: domicilio del avalista y aceptación expresa de que la falta de notificación no extingue su obligación. Firma manuscrita en el contrato y en cada anexo de modificación de renta. Un aval ambiguo se interpreta a favor del avalista. Aval bancario o aval personal: cuál exigir El aval bancario lo presta una entidad financiera: si el inquilino no paga, la entidad abona al propietario y luego se resarce del cliente. Es muy seguro y rápido de ejecutar, pero caro para el inquilino (comisión anual y pignoración de fondos). El aval personal depende del patrimonio del fiador. Es gratuito para el inquilino, pero su ejecución exige demanda y prueba de solvencia del avalista. Pide siempre documentación del avalista —tres últimas nóminas o declaración de renta, vida laboral, situación patrimonial básica—, igual que harías con el inquilino principal. Sin solvencia probada, el aval es papel mojado. Cuándo conviene pedir aval y cuándo basta con otras garantías No todo perfil necesita aval. Con tres nóminas claras, sin morosidad, contrato indefinido y un ratio renta/ingresos inferior al 35%, basta con la fianza legal y, a lo sumo, una mensualidad de garantía adicional. El aval personal cobra sentido si el inquilino es estudiante o autónomo recién establecido, el ratio renta/ingresos está justo en el límite, hay antecedentes laborales discontinuos, o se firma con dos titulares y solo uno aporta ingresos sólidos. En esos casos, combinar selección rigurosa del inquilino, fianza, garantía adicional y aval personal solidario blinda el contrato. Conclusión El aval personal sigue siendo una herramienta clave para el propietario en Madrid, pero solo funciona si la cláusula está bien redactada, el aval es solidario y se ha verificado la solvencia del avalista. Un aval ambiguo o sin renuncia a los beneficios del Código Civil deja sin protección real el día del impago. Si quieres revisar tu contrato o valorar el perfil del avalista antes de firmar, escríbenos a info@rubirent.com o entra en rubirent.com para conocer los planes Consigue mi Inquilino y Cobertura Total.

Redactar un contrato de alquiler en Madrid no consiste en copiar plantillas viejas y firmar. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) protege al inquilino con normas imperativas: cualquier estipulación que las contradiga es nula de pleno derecho y se tiene por no puesta. Si tu contrato esconde una de estas cláusulas abusivas, desaparece de un plumazo, el resto del contrato sigue vivo y tú pierdes la garantía que creías tener. Este es el mapa de las que más se cuelan y cómo blindarte sin morir en el intento. ¿Qué dice el artículo 6 de la LAU? El artículo 6 LAU establece que las normas del Título II (arrendamiento de vivienda habitual) son imperativas: cualquier pacto que modifique en perjuicio del inquilino lo previsto en la ley es nulo, salvo que la propia norma autorice expresamente lo contrario. Propietario y arrendatario pueden mejorar la posición del inquilino, nunca recortarla. Cuando un juzgado se topa con una de estas cláusulas no se anda con sutilezas: la declara nula, mantiene el resto del contrato y, a menudo, condena en costas al arrendador. Por eso conviene revisar el modelo antes de firmar, no después. Las siete cláusulas que un juez tumbará casi seguro 1. "Las reparaciones las paga el inquilino" El artículo 21 LAU obliga al arrendador a realizar las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin elevar la renta por ello. Una cláusula que traslade caldera, calentador, fontanería estructural o instalación eléctrica al arrendatario es nula. Tienes el reparto detallado en nuestra guía sobre reparaciones en el alquiler. 2. "El inquilino no podrá desistir antes del plazo pactado" El artículo 11 LAU reconoce el derecho a desistir una vez transcurridos seis meses, con preaviso de 30 días. Es un derecho irrenunciable. La penalización pactable tiene un techo: una mensualidad por cada año restante de contrato (o proporción equivalente para periodos inferiores). Pretender que el inquilino abone "todas las rentas hasta vencimiento" es nulo y te expone a una contrademanda. 3. "El inquilino renuncia a la prórroga de los cinco años" La prórroga obligatoria hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) del artículo 9 LAU funciona en una sola dirección: protege al inquilino, que puede renunciar año a año pero no de antemano. Cualquier cláusula que ate al arrendatario a un único año sin opción de prorrogar carece de validez frente a la ley. 4. "Fianza de dos mensualidades por daños" El artículo 36 LAU fija la fianza en exactamente una mensualidad para vivienda habitual y dos para uso distinto. Pedir más bajo la denominación "fianza" es nulo. La ley sí permite garantías adicionales (aval, depósito) hasta un máximo de dos mensualidades extra, pero deben figurar en el contrato bajo esa denominación específica. En Madrid, además, esa fianza debe depositarse en la Agencia de Vivienda Social; el procedimiento completo está en nuestra entrada sobre fianza del alquiler en Madrid. 5. "Los honorarios de la agencia los paga el inquilino" Desde la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el artículo 20.1 LAU es tajante: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador cuando el arrendatario es persona física. Cualquier cláusula que repercuta esa comisión al inquilino es nula. Lo detallamos en el post sobre honorarios de la agencia. 6. "El propietario podrá acceder a la vivienda cuando lo considere" La inviolabilidad del domicilio del artículo 18 de la Constitución no se renuncia por contrato. Lo razonable es pactar visitas con preaviso por escrito y consentimiento del arrendatario; lo nulo es habilitar acceso unilateral del propietario, salvo emergencia documentada (escape de agua, incendio o aviso de la comunidad). 7. "La devolución de la fianza queda condicionada al cumplimiento íntegro del plazo" Variante de los puntos 4 y 2. La fianza responde de daños y rentas impagadas, no del incumplimiento de la duración pactada. Condicionar su devolución a que "el inquilino no se vaya antes" es nulo y presume mala fe del arrendador en una eventual reclamación judicial. La zona gris: mascotas, ruido, IBI, fumar No todo lo controvertido es nulo. Estas cláusulas dependen mucho de cómo se redacten: Mascotas: prohibirlas en el contrato es válido, pero el incumplimiento solo justifica resolución si causa molestia real o daños probados. Repercutir el IBI al inquilino: lo permite el artículo 20.1 LAU siempre que se pacte por escrito y se cuantifique el importe anual. Sin esos dos requisitos, no es exigible. No fumar dentro de la vivienda: pactable y razonable en pisos amueblados, pero rara vez sostiene un desahucio si no hay daños documentables (manchas, olor persistente). Pintar al salir: válida solo si se prueba deterioro superior al desgaste normal del uso; el inventario inicial con fotos es la clave. Qué pasa si tu contrato ya tiene una cláusula nula La nulidad opera ex tunc: la cláusula nunca ha producido efectos. El resto del contrato se mantiene válido. Si el inquilino la detecta y la denuncia ante el juzgado, te arriesgas a que se rechace tu demanda y a una condena en costas. Antes de iniciar cualquier reclamación basada en una estipulación dudosa, conviene sustituirla por una redacción ajustada a la LAU o, al menos, no fundamentar tu pretensión en ella. Cómo blindar el contrato desde el principio La regla práctica es sencilla: si una cláusula recorta un derecho que la LAU reconoce al inquilino, no merece la pena incluirla. No protege, llama al pleito y te quita credibilidad ante el juez. Lo eficaz es un contrato corto, claro, con anexos bien hechos (inventario con fotos, lecturas de contadores, certificado energético) y garantías legales adicionales razonables dentro del tope del artículo 36. Si quieres tener esta revisión cubierta sin pelearte con cada artículo de la LAU, en Rubirent gestionamos el contrato de principio a fin como parte del servicio. Escríbenos a info@rubirent.com y lo repasamos contigo.

Madrid concentra una demanda enorme de habitaciones: estudiantes, profesionales jóvenes y trabajadores desplazados copan idealista cada inicio de curso. Para el propietario es una vía rentable —dividir un piso en tres habitaciones puede generar un 25-40% más de ingreso bruto que alquilarlo entero— pero con reglas propias. Esta guía resume cómo encaja jurídicamente el alquiler de habitaciones en Madrid en 2026, qué exige el contrato y cómo tributa en el IRPF sin perder la reducción. ¿LAU o Código Civil? El régimen jurídico que aplica al alquiler de habitaciones La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula el alquiler de vivienda completa destinada a residencia habitual del inquilino. Cuando el propietario cede únicamente una habitación —reservándose el resto del piso o cediéndolo en habitaciones separadas a personas sin vínculo entre sí—, la doctrina mayoritaria entiende que el contrato queda fuera del título II de la LAU y se rige por los artículos 1.542 y siguientes del Código Civil, además de lo pactado por las partes (art. 4.2 LAU). Esto tiene dos consecuencias prácticas: no se aplican automáticamente las prórrogas obligatorias del art. 9 (5+3 años) y la libertad contractual es mucho mayor en duración, preaviso y causas de resolución. A cambio, la jurisprudencia exige rigor en la redacción para evitar que el contrato se recalifique como vivienda habitual encubierta. El Tribunal Económico-Administrativo Regional de Madrid ha reclasificado contratos a estudiantes cuando no se justificaba la temporalidad ni se excluía la prórroga. Contrato de alquiler de habitación: cláusulas que no pueden faltar Cada inquilino debe firmar su propio contrato —nunca uno colectivo— para evitar la solidaridad por impago entre habitaciones. Las cláusulas imprescindibles: Identificación de la habitación concreta (número, planta y plano sencillo anexado). Zonas comunes que se ceden en uso (cocina, baño, salón) y normas básicas de convivencia. Renta mensual y reparto de suministros: lo más limpio es prorratear luz, agua, gas e internet a partes iguales o incluirlos en la renta como cantidad fija. Duración y preaviso: pacta una duración determinada (curso académico, anual, semestral) con preaviso mínimo de 30 días. Régimen aplicable: deja escrito que es un arrendamiento de habitación regido por el Código Civil y por lo pactado, no por el título II de la LAU. Fianza equivalente a una mensualidad y mecánica de devolución. Prohibición de subarriendo y de cesión sin tu consentimiento. Un contrato verbal es jurídicamente válido pero te deja sin pruebas. Desde 2026 se ha intensificado además el control administrativo sobre el registro de contratos y la declaración de ingresos como condición para anunciar la habitación en plataformas profesionales. Fianza, número de habitaciones y zona tensionada La fianza en el alquiler de habitaciones no está sujeta al depósito obligatorio en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid que sí rige para vivienda habitual (lo exige el art. 36 LAU para arrendamientos de vivienda). Aun así, conviene fijar una mensualidad de fianza y, si la habitación va amueblada, una garantía adicional moderada por desperfectos. Si quieres revisar el detalle, puedes consultar nuestra guía sobre fianza del alquiler en Madrid. El número de habitaciones que puedes alquilar a la vez lo limitan la cédula de habitabilidad del piso, la normativa de hacinamiento del Ayuntamiento de Madrid y, si el municipio es zona de mercado residencial tensionado, los límites de renta de la Ley 12/2023. Si eres gran tenedor —más de 10 inmuebles urbanos en zona tensionada, o más de 5 si lo aprueba la CCAA—, la suma de rentas de habitaciones no puede superar el precio que alcanzaría la vivienda completa según el índice de referencia. Fiscalidad: la reducción del IRPF en el alquiler de habitaciones Los ingresos por alquiler de habitaciones tributan como rendimientos del capital inmobiliario (art. 22 LIRPF), no como rendimientos de actividad económica, salvo que tengas la actividad organizada con persona empleada a jornada completa. Puedes deducir la parte proporcional de gastos —IBI, comunidad, seguro, intereses del préstamo, amortización del 3%, suministros si los pagas tú— atribuible a la superficie de la habitación más una parte de las zonas comunes. La buena noticia: el TEAR y, recientemente, el Tribunal Supremo han confirmado que la reducción del 50-60% por arrendamiento de vivienda habitual (art. 23.2 LIRPF) se aplica también cuando alquilas por habitaciones, siempre que el inquilino la use como residencia permanente. En contratos anteriores a la Ley 12/2023 se mantiene el 60% clásico; en los posteriores, la reducción base es del 50%, con tramos del 60%, 70%, 90% o 100% si concurren circunstancias específicas (zona tensionada, joven 18-35 años, rehabilitación reciente). Para profundizar en cómo encajar todo esto en la declaración, te recomendamos nuestra guía sobre deducciones del alquiler en la Renta. Riesgos típicos y cómo evitarlos Tres errores frecuentes que acaban en juzgado o en sanción de Hacienda: Mezclar inquilinos en un único contrato. Si uno deja de pagar, los demás responden solidariamente y, en la práctica, dejan de pagar también. No declarar los ingresos. Cruzando suministros, padrón y anuncios, la Agencia Tributaria detecta el alquiler no declarado fácilmente. Una regularización tardía impide en muchos casos aplicar el porcentaje pleno de reducción. Convertir el piso en uso turístico sin licencia. Anunciar habitaciones por días sin licencia VUT del Ayuntamiento expone a multas que pueden alcanzar 60.000 € en 2026. Conclusión El alquiler de habitaciones en Madrid es rentable y plenamente legal, pero exige contratos individualizados, claridad sobre el régimen aplicable y disciplina fiscal. La diferencia entre un propietario que cobra puntualmente y otro atrapado en un litigio con tres inquilinos suele estar en el papel firmado antes de entregar las llaves. En Rubirent acompañamos a propietarios de Madrid en la selección de inquilinos solventes, la redacción de contratos por habitaciones y la gestión integral del alquiler. Si estás valorando esta fórmula para tu piso, escríbenos a info@rubirent.com o visita nuestros planes para conocer cómo lo gestionamos.

Antes de poner un piso en alquiler en Madrid hay un trámite que muchos propietarios pasan por alto y que la Administración exige por ley: el certificado de eficiencia energética. Sin él, ni siquiera puedes publicar el anuncio de forma legal. Repasamos qué dice la normativa vigente, cómo se consigue, cuánto cuesta, cuándo caduca y qué sanciones te puedes llevar si lo ignoras. Qué es y por qué es obligatorio El certificado de eficiencia energética es un documento técnico que clasifica la vivienda por su consumo y sus emisiones de CO₂, asignándole una letra que va de la A (la más eficiente) a la G (la menos eficiente). La obligación de tenerlo para alquilar nace del Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, que sustituyó al antiguo RD 235/2013 y amplió los supuestos exigibles. Desde la entrada en vigor de la norma, todo propietario que alquile debe disponer del certificado y mostrar la etiqueta energética en cualquier anuncio público: portales inmobiliarios, escaparates de agencia o redes sociales. Aplica también a los contratos de temporada y a las renovaciones con nuevo inquilino. A quién se exige y cuándo se aplica La obligación cubre casi todo el parque residencial, pero hay tres excepciones que conviene tener claras: Viviendas alquiladas al mismo arrendatario durante menos de cuatro meses al año. Edificios oficialmente protegidos por su valor histórico o arquitectónico, cuando una mejora energética alteraría su carácter. Construcciones provisionales con uso previsto inferior a dos años. Fuera de esos casos, el propietario debe tener el certificado antes de sacar el piso al mercado. No vale gestionarlo después de firmar el contrato: la norma exige que esté disponible desde el momento mismo de la oferta. Cómo se obtiene el certificado en Madrid El documento solo lo puede emitir un técnico competente: arquitecto, ingeniero industrial o titulación equivalente. El proceso tiene cuatro pasos: Visita técnica al inmueble. El profesional toma medidas, fotografía la envolvente térmica, identifica los sistemas de climatización y calefacción y revisa la iluminación. Cálculo con software oficial reconocido por el Ministerio para la Transición Ecológica (CE3X, CERMA o equivalente). Emisión del informe con la calificación final y propuestas de mejora. Registro autonómico. En la Comunidad de Madrid hay que inscribir el documento en el Registro de Certificados de Eficiencia Energética de la Dirección General de Industria, Energía y Minas. Sin ese registro, el certificado no es válido para alquilar. El precio orientativo para un piso medio en la capital se mueve entre los 80 y los 200 euros, en función del técnico y del tamaño de la vivienda. A eso hay que sumar la tasa autonómica de registro, que en Madrid ronda los 12 euros para viviendas de hasta 100 m². Validez y renovación El certificado caduca a los diez años, salvo que la calificación sea la peor (letra G), en cuyo caso la validez se reduce a cinco años. Si haces reformas que afecten a la envolvente, la calefacción o las ventanas, conviene actualizarlo aunque no haya caducado: la nueva instalación puede mejorar la letra y eso se traduce en más valor del inmueble y en mejor encaje con inquilinos sensibles al consumo. Cuando el certificado caduca no basta con encargar otro: hay que volver a hacer la visita, recalcular y registrar el nuevo documento. Renovarlo antes de firmar un contrato nuevo es la forma más sencilla de evitar líos con la Administración y, también, con el propio inquilino, igual que conviene revisar quién paga los gastos de comunidad o si procede repercutirle el IBI de la vivienda antes de cerrar la firma. Qué debe aparecer en el anuncio del piso Cualquier anuncio del piso en alquiler debe mostrar de forma visible la etiqueta energética (la pegatina de colores con la letra) o, como mínimo, indicar la calificación obtenida. Los portales serios bloquean la publicación cuando no se aporta ese dato. Si el anuncio lo omite o muestra una calificación falsa, el propietario se expone a sanción aunque el descuido sea involuntario. En la entrega de la vivienda al inquilino hay que entregarle también una copia del certificado registrado. Lo más recomendable es incorporarla como anexo del contrato de alquiler para dejar constancia firmada. Sanciones por no tenerlo La Ley 8/2013 y el RD 390/2021 tipifican como infracción administrativa publicar el anuncio sin certificado, no entregarlo al inquilino o falsear la calificación. Las multas se reparten así: Leves: entre 300 y 600 euros (errores formales menores). Graves: entre 601 y 1.000 euros (publicidad sin certificado o falta de entrega al inquilino). Muy graves: entre 1.001 y 6.000 euros (falsificación del certificado o actuar como técnico sin estar habilitado). La inspección puede llegar por una denuncia del propio inquilino, por una revisión rutinaria de la Comunidad de Madrid o tras una incidencia con suministros. No es lo más habitual, pero ocurre, y a veces el coste de gestionar el certificado bien hecho es menor que el de una sola multa. Recomendación práctica para el propietario Si vas a alquilar un piso en Madrid, encarga el certificado antes de fotografiar la vivienda y subir el anuncio. Te ahorras el susto de retirar la oferta y, además, ganas un argumento comercial: una buena letra (B o C) atrae a inquilinos sensibles al ahorro en luz y gas y permite justificar una renta algo más alta. Una letra E o F debería empujarte, en cambio, a estudiar pequeñas mejoras (cambio de ventanas, refuerzo del aislamiento, caldera más eficiente) antes de firmar. Casa bien con el proceso de seleccionar un buen inquilino: cuanto mejor presentas el piso, más fácil filtras candidatos solventes. En Rubirent coordinamos la gestión del certificado dentro del servicio de captación: técnico, registro, etiqueta y anexo al contrato, todo cerrado antes de publicar el anuncio. Si quieres alquilar con los papeles en regla desde el primer día, consulta nuestros planes o escríbenos a info@rubirent.com.

La rentabilidad del alquiler es el primer número que mira cualquier inversor antes de comprar un piso, y también la métrica con la que el propietario veterano decide si su vivienda sigue mereciendo la pena. El problema es que la mayoría se queda en la rentabilidad bruta y se olvida de la mitad de los gastos. Aquí te enseñamos a calcular el yield bruto y neto de un alquiler en Madrid en 2026, qué cifras son razonables y dónde casi todo el mundo se equivoca. Qué entendemos por rentabilidad del alquiler La rentabilidad de un alquiler es el porcentaje que obtienes al año sobre el dinero invertido en la vivienda. Se expresa como tasa anual, igual que un depósito o un fondo, para que puedas compararla con otras inversiones. Hay dos versiones de la misma idea. La rentabilidad bruta enfrenta los ingresos por renta al precio del piso. Sirve para comparar rápido entre inmuebles, pero ignora todo lo que pagas por tener la vivienda alquilada. La rentabilidad neta descuenta esos gastos y refleja el dinero que de verdad acaba en tu cuenta. Quedarse solo con la bruta es la fuente número uno de sorpresas desagradables. Cómo se calcula la rentabilidad bruta paso a paso La fórmula es directa: Rentabilidad bruta (%) = (renta anual / precio de compra) × 100 Ejemplo en Madrid en 2026. Compras un piso de 70 m² en Latina por 245.000 euros y lo alquilas por 1.250 euros al mes, 15.000 al año. Aplicando la fórmula: 15.000 / 245.000 × 100 = 6,12 % bruta. La cifra parece buena, pero todavía no has restado nada: ni IBI, ni comunidad, ni seguro, ni meses vacíos, ni Hacienda. Por eso la bruta solo vale para filtrar candidatos al comprar; nunca para saber lo que vas a ganar. Cómo se calcula la rentabilidad neta: todos los costes que debes restar La fórmula: Rentabilidad neta (%) = ((renta anual − gastos anuales) / (precio compra + gastos de adquisición)) × 100 Los gastos anuales que casi siempre olvidan los propietarios novatos son: IBI. En Madrid capital el tipo en 2026 ronda el 0,456 % del valor catastral, unos 400-700 € anuales en una vivienda media. Aunque el contrato lo permita, suele pagarlo el propietario (ver si el IBI puede repercutirse al inquilino). Cuota de comunidad y derramas. Repasa quién paga cada concepto en nuestra guía de gastos de comunidad. Seguro de hogar y, si lo contratas, un seguro de impago (3-5 % de la renta anual). Mantenimiento y reparaciones del propietario (art. 21 LAU). Período vacío entre inquilinos: cuenta 0,5-1 mes al año. IRPF. Sobre el rendimiento neto se aplica tu marginal, con la reducción del 50 % o superior del art. 23.2 LIRPF tras la Ley 12/2023 (ver deducciones del alquiler). Gastos de adquisición únicos: ITP del 6 % en Madrid si es segunda mano, notaría, registro y gestoría. Suman al denominador. Volvamos al ejemplo. Sobre los 15.000 euros de renta, restamos 600 € IBI, 720 € comunidad, 250 € seguro, 400 € mantenimiento, 1.250 € de un mes vacío y 1.800 € de IRPF estimado. Quedan 9.980 € netos. Sumamos al precio 19.000 € de gastos de adquisición. Resultado: 9.980 / 264.000 × 100 = 3,78 % neta. La diferencia entre el 6,12 % bruto y el 3,78 % neto es lo que separa una decisión informada de una ilusión. Cifras de referencia: rentabilidad media en Madrid en 2026 Idealista publicó en abril de 2026 que la rentabilidad bruta del alquiler en la ciudad de Madrid se sitúa en el 4,7 % en el primer trimestre, frente al 6,7 % de media nacional. Madrid está en la zona baja del ranking porque el precio de compra ha subido más rápido que la renta. Como referencia, el precio medio en la capital ronda los 5.100 €/m² de compra y los 20-23 €/m² de alquiler. Traducido a netos, una vivienda media bien gestionada en Madrid renta entre el 2,5 % y el 3,5 % neto anual. Una rentabilidad neta superior al 4 % se considera muy buena para vivienda residencial en la capital, y suele requerir comprar bien (por debajo de mercado), gestionar sin intermediarios caros y minimizar la vacancia. Cuatro palancas para mejorar el yield sin subir la renta Reduce la vacancia. Cada mes vacío cuesta entre el 0,4 % y el 0,6 % de rentabilidad. Una buena selección y un contrato bien hecho retienen al inquilino más años. Vigila el certificado energético. Una mejora puntual (caldera, ventanas, aislamiento) puede subir la calificación, la renta justificable y el atractivo del piso. Optimiza la fiscalidad. Si la vivienda es habitual del inquilino, aplica la reducción del art. 23.2 LIRPF y deduce todo lo deducible (intereses, amortización del 3 %, comunidad, IBI, seguros, honorarios de gestión). Externaliza con criterio. Una gestión profesional bien escalada cuesta menos que el coste real de los errores: meses vacíos, impagos y conflictos. Echa un vistazo a los planes de Rubirent si quieres ver cómo lo enfocamos. Errores más frecuentes al calcular la rentabilidad Olvidar los gastos de adquisición en el denominador. Asumir 12 meses cobrados sin descontar vacancia. No incluir IRPF entre los costes. Comparar la bruta de tu piso con la neta de otro activo (bolsa, depósito). Ignorar la plusvalía esperada del inmueble al hacer la foto completa. Conclusión Saber qué rentabilidad da tu alquiler en Madrid no es opcional: es la base para decidir si conservas, refinancias o vendes. Calcula primero la bruta para filtrar, después la neta con todos los gastos, y compárala con alternativas reales del mercado. Si quieres una segunda opinión sobre la rentabilidad de tu vivienda o cómo mejorarla con una gestión profesional, escríbenos a info@rubirent.com o visita rubirent.com.

Cuando un propietario contrata a una agencia para gestionar el alquiler de su vivienda en Madrid, la primera duda suele ser quién paga esos honorarios. La respuesta cambió de raíz en mayo de 2023 y todavía hay contratos circulando con cláusulas antiguas. Esta guía aclara qué dice la ley vigente, cuánto se paga de comisión y cómo planificarlo antes de firmar. Qué dice el art. 20.1 LAU desde la Ley 12/2023 El art. 20.1 LAU, en su redacción tras la disposición final primera de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, es taxativo: "los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador". No distingue entre persona física y jurídica ni admite pacto en contrario. La regla aplica a todos los contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023. Para contratos anteriores se mantiene el régimen previo (que solo obligaba al arrendador-persona jurídica). Si renuevas un contrato antiguo por prórroga del art. 9 o 10 LAU sigues bajo las reglas viejas; pero un contrato nuevo, aunque sea con el mismo inquilino, entra ya en el régimen nuevo. Quién paga: el propietario, salvo dos excepciones tasadas Para el alquiler de vivienda habitual la comisión la paga el propietario. Punto. El inquilino solo asume honorarios cuando se da uno de estos dos supuestos: El inquilino contrata por iniciativa propia a una agencia para que le busque vivienda (servicio tipo "personal shopper inmobiliario"). Aquí no hay arrendador detrás encargando la búsqueda: es el inquilino quien paga el servicio que ha pedido. El arrendamiento queda fuera del ámbito del art. 20.1: alquileres de temporada (art. 3 LAU), alquiler turístico, locales comerciales, oficinas, naves industriales, despachos o almacenes. En estos contratos cada parte negocia libremente y el arrendatario puede asumir la comisión. Fuera de esos dos casos, cualquier cláusula que traslade los honorarios al inquilino de vivienda habitual es nula de pleno derecho y la agencia que la cobre se expone a sanciones de la administración de consumo. Cuánto cobra una agencia por gestionar un alquiler No hay tarifa regulada por ley. Lo que se cobra responde al mercado, al servicio prestado y a la comunidad autónoma. En Madrid los rangos habituales son: Captación + búsqueda de inquilino + firma de contrato: entre una mensualidad de renta y el 10 % de la renta anual (más IVA 21 %). Gestión integral durante el contrato (cobros, incidencias, seguimiento, finiquito): entre el 4 % y el 6 % anual de la renta, según servicios incluidos. Servicios sueltos (redacción de contrato, actualización IRAV, depósito de fianza en la Agencia de Vivienda Social): tarifa plana de 90–250 € por trámite. Antes de firmar con una agencia, pide presupuesto desglosado por escrito: qué entra en la comisión, qué se factura aparte y bajo qué condiciones devuelven el dinero si el inquilino no llega a firmar. Cláusulas que ya no son válidas (y cómo reaccionar) Todavía circulan modelos de contrato y hojas de encargo con redacciones antiguas. Estos pactos no producen efectos frente al inquilino de vivienda habitual: "El arrendatario abonará a la firma del contrato una mensualidad en concepto de honorarios de gestión inmobiliaria". "Los gastos de redacción del presente contrato corren por mitades entre arrendador y arrendatario". "El inquilino asume los gastos de cualquier intervención profesional para la formalización del arrendamiento". Si la agencia te presenta un contrato con una cláusula así, pide que la elimine y que la factura te llegue a ti como propietario. Si el inquilino los pagó por error, puede reclamarlos por la vía civil aunque hubiera firmado el contrato; el plazo de prescripción es de cinco años (art. 1964 CC) y el burofax suele ser suficiente para que la agencia devuelva el importe sin pleito. Cómo afecta al propietario en Madrid: estrategia práctica Como propietario, hay tres consecuencias prácticas que conviene tener en mente. 1. La comisión es ahora un coste a presupuestar desde el inicio. Antes salía "gratis" porque la pagaba el inquilino; ahora forma parte del coste real del alquiler. Si la renta mensual es de 1.200 € y la agencia cobra una mensualidad, asume que el primer ingreso neto se va a la comisión. 2. Es un gasto deducible en el IRPF. Los honorarios de gestión inmobiliaria figuran entre los gastos necesarios para obtener los rendimientos del capital inmobiliario (art. 23.1 LIRPF). Guarda la factura y dedúcela: tienes los detalles en nuestra guía sobre deducciones del alquiler en la declaración de la Renta. 3. No traslades el gasto al inquilino por la puerta de atrás. Algunas agencias proponen subir la renta para "compensar" la comisión. Es legal subir la renta dentro del mercado, pero en zonas declaradas tensionadas el margen es estrecho y cualquier subida queda fija para todo el contrato. Mejor integra la comisión en la rentabilidad del piso, igual que integras el IBI, el seguro o la cuota de comunidad. Al elegir agencia, compara qué hace cada una. Un coste similar puede cubrir solo la captación o, en cambio, incluir la verificación del perfil de solvencia del inquilino, la gestión de la fianza ante la Agencia de Vivienda Social y el seguimiento mensual del cobro. Conclusión Desde mayo de 2023 los honorarios de la agencia inmobiliaria en el alquiler de vivienda habitual corren por cuenta del propietario, con independencia de su condición jurídica. Conviene tratarlos como un coste fijo más del alquiler, deducirlos en el IRPF y elegir agencia comparando con calma qué incluye cada tarifa. En Rubirent ofrecemos dos planes para propietarios en Madrid: Consigue mi inquilino (hasta la firma) y Cobertura total (gestión completa hasta el finiquito), con tarifa transparente desde el primer correo. Si quieres conocerlos en detalle, escríbenos a info@rubirent.com o consulta los planes en rubirent.com.

Un día pasas por el piso que tienes alquilado en Madrid y descubres que el inquilino ha tirado un tabique, ha cambiado los azulejos del baño o ha pintado las paredes de un color imposible de cubrir. Ninguna de esas decisiones es necesariamente legal, y como propietario tienes herramientas concretas para actuar. La clave está en el artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y en saber distinguir una reforma de una reparación menor. Esta guía explica qué obras puede hacer el inquilino por su cuenta, cuáles necesitan tu consentimiento por escrito, qué pasa si las realiza sin autorización y cómo prevenir conflictos desde el propio contrato. Qué dice exactamente el artículo 23 LAU La redacción vigente del artículo 23 LAU es clara: el arrendatario no puede realizar, sin el consentimiento del arrendador expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios. Tampoco puede ejecutar nunca, ni siquiera con tu autorización, intervenciones que disminuyan la estabilidad o la seguridad del inmueble. "Configuración" se interpreta de forma amplia. Incluye la distribución de espacios (tirar o levantar tabiques), cambios estructurales, modificaciones de instalaciones (fontanería, electricidad, gas), sustitución de elementos fijos (cocina, sanitarios, suelos, puertas) o intervenciones en la fachada (ventanas, persianas, toldos). También cubre los accesorios: trasteros, plazas de garaje vinculadas o terrazas del contrato. Si el inquilino quiere hacer cualquiera de esas obras, debe pedirte permiso por escrito antes de empezar. Una conversación o un WhatsApp con un "vale" pueden no bastar en juicio: lo razonable es un correo electrónico o un anexo al contrato con la descripción de la obra y la fecha. Qué obras no necesitan autorización No todo cambio físico en la vivienda es una "obra" en el sentido del art. 23. La propia LAU y la práctica de los tribunales dejan fuera el mantenimiento ordinario y las pequeñas reparaciones. Cambiar una bombilla fundida, sustituir un mecanismo de cisterna, reponer una junta, fijar un cuadro a la pared con un clavo discreto o repintar una habitación del mismo tono original encajan aquí. La distinción importa porque las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario son obligación del inquilino (art. 21.4 LAU), no tuyas. Si quieres revisar dónde acaba tu obligación de conservación y dónde empieza la suya, hemos detallado el reparto en el artículo de reparaciones en el alquiler: qué paga el propietario y qué paga el inquilino. Eso sí, la frontera no siempre es nítida. Pintar una pared de blanco a un beige claro suele entrar dentro de lo aceptable; pintar todo el salón de un color extravagante o aplicar gotelé sobre liso ya no, porque devolver el piso a su estado original tiene un coste apreciable que el inquilino tendrá que asumir. La excepción del art. 24 LAU: accesibilidad La LAU prevé un régimen especial cuando las obras tienen como finalidad adaptar la vivienda a una persona con discapacidad o mayor de 70 años que ocupe el inmueble (el propio inquilino, su cónyuge, pareja conviviente o familiar conviviente). El art. 24 sustituye la exigencia de "consentimiento" por una simple notificación previa por escrito, y obliga al inquilino a reponer el estado anterior cuando termine el contrato si tú así lo pides. Aplica, por ejemplo, a rampas, ensanchar puertas, instalar barras de apoyo en el baño, sustituir bañera por plato de ducha accesible o adaptar tomas eléctricas. No puedes oponerte si la finalidad está acreditada (certificado de discapacidad, edad), aunque sí pedir condiciones razonables sobre cómo se ejecuta y quién la realiza. El inquilino ha hecho obras sin tu permiso: tus opciones Ante una obra no consentida del art. 23, la ley te ofrece tres caminos: Exigir la reposición al estado anterior al concluir el contrato. El inquilino corre con todos los costes y no puede reclamarte indemnización por las mejoras hechas. Conservar la modificación sin pagar nada al inquilino. Si la obra ha mejorado objetivamente el piso (cocina nueva, suelos mejores), puedes quedártela. Resolver el contrato anticipadamente si la obra es grave. El art. 27.2.d) LAU permite resolver cuando se han realizado "obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario". El cauce es el desahucio por causa distinta de la falta de pago; los plazos y el procedimiento se asemejan a los que repasamos en desahucio por impago en Madrid. Si la obra afecta a la estabilidad o seguridad del inmueble, puedes además exigir la reposición inmediata, sin esperar al fin del contrato, y el inquilino responde de los daños causados. La prueba de la obra y de la falta de consentimiento te corresponde a ti como demandante. Conviene documentar: fotografías con fecha, acta notarial si la modificación es seria, y el contrato firmado con cláusula expresa de prohibición. Cómo blindar tu contrato desde el principio La forma más eficaz de evitar el conflicto es regular el régimen de obras directamente en el contrato. Una cláusula tipo puede recoger: prohibición de cualquier obra que modifique configuración o instalaciones sin tu consentimiento previo por escrito; procedimiento de solicitud (correo a una dirección concreta, plazo de respuesta de 15 días, descripción técnica de la obra); obligación de reposición al término del contrato salvo pacto distinto; y previsión expresa de descuento sobre la fianza del alquiler cuando queden obras pendientes de reponer. Acompañar el contrato con un inventario fotográfico del estado original facilita después comparar y reclamar. Es la herramienta que más resultados da en las discusiones por daños y obras al cierre del alquiler. Conclusión El art. 23 LAU protege al propietario frente a modificaciones unilaterales del piso, pero solo si reacciona con rapidez y prueba documental. Distinguir reparaciones menores, exigir consentimiento por escrito y prever el escenario en el contrato evita la mayoría de los problemas. Si gestionas un alquiler en Madrid y prefieres delegar la vigilancia del inmueble y la parte legal, puedes ver cómo trabajamos en rubirent.com/planes o escribirnos a info@rubirent.com.