Honorarios de la agencia inmobiliaria en el alquiler: quién paga la comisión tras la Ley de Vivienda

Cuando un propietario contrata a una agencia para gestionar el alquiler de su vivienda en Madrid, la primera duda suele ser quién paga esos honorarios. La respuesta cambió de raíz en mayo de 2023 y todavía hay contratos circulando con cláusulas antiguas. Esta guía aclara qué dice la ley vigente, cuánto se paga de comisión y cómo planificarlo antes de firmar.

Qué dice el art. 20.1 LAU desde la Ley 12/2023

El art. 20.1 LAU, en su redacción tras la disposición final primera de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, es taxativo: "los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador". No distingue entre persona física y jurídica ni admite pacto en contrario.

La regla aplica a todos los contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023. Para contratos anteriores se mantiene el régimen previo (que solo obligaba al arrendador-persona jurídica). Si renuevas un contrato antiguo por prórroga del art. 9 o 10 LAU sigues bajo las reglas viejas; pero un contrato nuevo, aunque sea con el mismo inquilino, entra ya en el régimen nuevo.

Quién paga: el propietario, salvo dos excepciones tasadas

Para el alquiler de vivienda habitual la comisión la paga el propietario. Punto. El inquilino solo asume honorarios cuando se da uno de estos dos supuestos:

• El inquilino contrata por iniciativa propia a una agencia para que le busque vivienda (servicio tipo "personal shopper inmobiliario"). Aquí no hay arrendador detrás encargando la búsqueda: es el inquilino quien paga el servicio que ha pedido.

• El arrendamiento queda fuera del ámbito del art. 20.1: alquileres de temporada (art. 3 LAU), alquiler turístico, locales comerciales, oficinas, naves industriales, despachos o almacenes. En estos contratos cada parte negocia libremente y el arrendatario puede asumir la comisión.

Fuera de esos dos casos, cualquier cláusula que traslade los honorarios al inquilino de vivienda habitual es nula de pleno derecho y la agencia que la cobre se expone a sanciones de la administración de consumo.

Cuánto cobra una agencia por gestionar un alquiler

No hay tarifa regulada por ley. Lo que se cobra responde al mercado, al servicio prestado y a la comunidad autónoma. En Madrid los rangos habituales son:

• Captación + búsqueda de inquilino + firma de contrato: entre una mensualidad de renta y el 10 % de la renta anual (más IVA 21 %).

• Gestión integral durante el contrato (cobros, incidencias, seguimiento, finiquito): entre el 4 % y el 6 % anual de la renta, según servicios incluidos.

• Servicios sueltos (redacción de contrato, actualización IRAV, depósito de fianza en la Agencia de Vivienda Social): tarifa plana de 90–250 € por trámite.

Antes de firmar con una agencia, pide presupuesto desglosado por escrito: qué entra en la comisión, qué se factura aparte y bajo qué condiciones devuelven el dinero si el inquilino no llega a firmar.

Cláusulas que ya no son válidas (y cómo reaccionar)

Todavía circulan modelos de contrato y hojas de encargo con redacciones antiguas. Estos pactos no producen efectos frente al inquilino de vivienda habitual:

• "El arrendatario abonará a la firma del contrato una mensualidad en concepto de honorarios de gestión inmobiliaria".

• "Los gastos de redacción del presente contrato corren por mitades entre arrendador y arrendatario".

• "El inquilino asume los gastos de cualquier intervención profesional para la formalización del arrendamiento".

Si la agencia te presenta un contrato con una cláusula así, pide que la elimine y que la factura te llegue a ti como propietario. Si el inquilino los pagó por error, puede reclamarlos por la vía civil aunque hubiera firmado el contrato; el plazo de prescripción es de cinco años (art. 1964 CC) y el burofax suele ser suficiente para que la agencia devuelva el importe sin pleito.

Cómo afecta al propietario en Madrid: estrategia práctica

Como propietario, hay tres consecuencias prácticas que conviene tener en mente.

1. La comisión es ahora un coste a presupuestar desde el inicio. Antes salía "gratis" porque la pagaba el inquilino; ahora forma parte del coste real del alquiler. Si la renta mensual es de 1.200 € y la agencia cobra una mensualidad, asume que el primer ingreso neto se va a la comisión.

2. Es un gasto deducible en el IRPF. Los honorarios de gestión inmobiliaria figuran entre los gastos necesarios para obtener los rendimientos del capital inmobiliario (art. 23.1 LIRPF). Guarda la factura y dedúcela: tienes los detalles en nuestra guía sobre deducciones del alquiler en la declaración de la Renta.

3. No traslades el gasto al inquilino por la puerta de atrás. Algunas agencias proponen subir la renta para "compensar" la comisión. Es legal subir la renta dentro del mercado, pero en zonas declaradas tensionadas el margen es estrecho y cualquier subida queda fija para todo el contrato. Mejor integra la comisión en la rentabilidad del piso, igual que integras el IBI, el seguro o la cuota de comunidad.

Al elegir agencia, compara qué hace cada una. Un coste similar puede cubrir solo la captación o, en cambio, incluir la verificación del perfil de solvencia del inquilino, la gestión de la fianza ante la Agencia de Vivienda Social y el seguimiento mensual del cobro.

Conclusión

Desde mayo de 2023 los honorarios de la agencia inmobiliaria en el alquiler de vivienda habitual corren por cuenta del propietario, con independencia de su condición jurídica. Conviene tratarlos como un coste fijo más del alquiler, deducirlos en el IRPF y elegir agencia comparando con calma qué incluye cada tarifa.

En Rubirent ofrecemos dos planes para propietarios en Madrid: Consigue mi inquilino (hasta la firma) y Cobertura total (gestión completa hasta el finiquito), con tarifa transparente desde el primer correo. Si quieres conocerlos en detalle, escríbenos a info@rubirent.com o consulta los planes en rubirent.com.