Renta 2025 para propietarios: deducciones del alquiler

La campaña de la Renta 2025 ya está en marcha y, si tienes un piso alquilado en Madrid, esta es la declaración en la que más conviene afinar. La Agencia Tributaria revisa con lupa los rendimientos del capital inmobiliario, y la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda ha cambiado las reducciones aplicables al alquiler de vivienda habitual. Esta guía resume los gastos que puedes restar de los ingresos, las nuevas reducciones del IRPF y los errores que más caros salen al propietario madrileño.

Qué declara un propietario que alquila vivienda

Los ingresos por alquiler de vivienda se integran en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, no como actividad económica, salvo que tengas a alguien contratado a jornada completa para la gestión del patrimonio (un supuesto poco habitual en alquiler residencial).

El cálculo, en su forma más simple, sigue este esquema:

Rendimiento íntegro (rentas cobradas) − gastos deducibles = rendimiento neto

Sobre ese rendimiento neto se aplica la reducción del artículo 23.2 de la LIRPF cuando el destino del inmueble es vivienda habitual del inquilino. El resultado se suma a la base general del IRPF y tributa según tu tipo marginal.

Gastos deducibles: la lista que debes conocer

El artículo 23.1 LIRPF detalla los gastos que minoran el ingreso. Los más relevantes para un propietario en Madrid son:

• Intereses y gastos de financiación del préstamo hipotecario sobre la vivienda alquilada. Importante: solo los intereses, nunca la amortización del capital.

• Reparaciones y conservación. Pintura, fontanería, sustitución de electrodomésticos averiados, arreglo de persianas. No entran las mejoras o ampliaciones, que se amortizan en lugar de deducirse en el ejercicio.

• Tributos no estatales: IBI y tasa de basuras del Ayuntamiento de Madrid (o del municipio que corresponda en la Comunidad de Madrid).

• Cuotas de la comunidad de propietarios que paga el arrendador.

• Suministros (luz, agua, gas, internet) si los abona el propietario. En Madrid lo habitual es que pague el inquilino, pero si están a tu cargo, son deducibles.

• Primas de seguros del hogar y de impago de alquiler.

• Servicios profesionales: honorarios de abogado, gestor o agencia de gestión del alquiler.

• Gastos de formalización del contrato.

• Saldos de dudoso cobro cuando el inquilino lleva más de seis meses sin pagar y se han realizado gestiones de cobro documentadas.

Hay un límite que conviene tener presente: la suma de intereses y reparaciones no puede superar el rendimiento íntegro del año. El exceso no se pierde, se traslada y se deduce en los cuatro ejercicios siguientes.

La amortización del 3%: el gasto que muchos olvidan

Además de los gastos corrientes, puedes deducir un 3% anual sobre el mayor de estos dos valores:

• Coste de adquisición satisfecho, excluido el valor del suelo.

• Valor catastral de la construcción, excluido el suelo.

Para una vivienda en Madrid con valor catastral total de 180.000 € y proporción del 60% de construcción, la base sería 108.000 € y la amortización anual deducible sería de 3.240 €. En contratos donde la renta no es muy alta, esta cifra reduce notablemente la base imponible. Conserva la escritura y el último recibo del IBI: te van a hacer falta para justificarlo.

El mobiliario y los electrodomésticos se amortizan al 10% anual durante diez años.

Reducciones tras la Ley 12/2023

Aquí está el cambio más relevante de los últimos años. Para contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023, la reducción única del 60% desaparece y se sustituye por cuatro tramos. Los contratos anteriores conservan el 60% durante sus prórrogas.

• Supuesto del contrato: Contrato anterior al 26/05/2023 · Reducción: 60%

• Supuesto del contrato: Vivienda en zona de mercado residencial tensionado con bajada ≥5% sobre la renta del contrato anterior · Reducción: 90%

• Supuesto del contrato: Vivienda en zona tensionada con inquilino entre 18 y 35 años; o primer alquiler en zona tensionada · Reducción: 70%

• Supuesto del contrato: Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores al contrato · Reducción: 60%

• Supuesto del contrato: Resto de casos (régimen general nuevo) · Reducción: 50%

En Madrid, a fecha de hoy ningún municipio ha sido declarado zona de mercado residencial tensionado, por lo que las reducciones del 90% y el 70% no son aplicables. El propietario madrileño con contrato nuevo se mueve, en la práctica, entre el 50% y el 60% (este último si acreditas la rehabilitación). Conviene revisar la situación cada año, porque el mapa de zonas tensionadas puede cambiar.

La reducción solo cabe cuando el rendimiento neto declarado es positivo y el contrato tiene como finalidad la vivienda habitual del arrendatario. Alquileres de temporada, turísticos o por habitaciones a estudiantes con vocación temporal no encajan en este supuesto.

Errores que cuestan dinero (y a veces, sanción)

• No declarar el alquiler. Hacienda cruza datos con el Registro de la Propiedad, los suministros y las fianzas depositadas en la Agencia de la Vivienda Social. El cruce funciona y la sanción es muy superior al impuesto eludido.

• Aplicar la reducción a alquileres de temporada. No procede; la AEAT regulariza con frecuencia este punto.

• Mezclar mejoras con reparaciones. Cambiar la caldera vieja por otra equivalente es reparación; instalar aerotermia donde no había es mejora y se amortiza.

• Olvidar la prorrata cuando el piso solo ha estado alquilado parte del año: los gastos se deducen proporcionalmente al periodo arrendado, y los días en los que la vivienda estuvo a tu disposición generan imputación de rentas inmobiliarias.

Conclusión

Una declaración bien hecha puede suponer miles de euros de diferencia. Conservar facturas, separar reparaciones de mejoras, calcular bien la amortización y aplicar la reducción correcta del artículo 23.2 LIRPF son las cuatro piezas que decantan la balanza. Si tu contrato es nuevo y la vivienda no está en zona tensionada, parte de la reducción del 50% como base, y estudia si una rehabilitación reciente te permite mantener el 60%.

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