Cesión del contrato de alquiler: qué es y cómo actuar

Cuando un inquilino quiere marcharse antes de tiempo pero propone que otra persona ocupe su lugar, entra en juego una figura poco conocida: la cesión del contrato de alquiler. No es lo mismo que subarrendar, y para el propietario hay una regla que conviene tener muy clara: sin tu consentimiento por escrito, la cesión no puede producirse. En esta guía te explicamos qué dice la ley, en qué se diferencia del subarriendo y cómo protegerte antes de dar el visto bueno.

Qué es la cesión del contrato de alquiler

La cesión consiste en que el inquilino, llamado cedente, traspasa íntegramente su posición en el contrato a un tercero, el cesionario, que pasa a ocupar su lugar. El punto clave es que el contrato sigue siendo el mismo: no se firma uno nuevo, sino que cambia la persona del inquilino. Se mantienen la misma renta, el mismo plazo que reste por cumplir y todas las condiciones pactadas en su día.

El artículo 8.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos lo regula con una sola frase: «El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador». Es decir, una vez consentida la cesión, el inquilino inicial queda liberado y el nuevo ocupante asume todos sus derechos y obligaciones.

En qué se diferencia del subarriendo

Aunque el mismo artículo 8 de la LAU regula las dos figuras, no tienen nada que ver:

• Cesión: cambia el titular del contrato. El inquilino original desaparece de la relación y su lugar lo ocupa otra persona.

• Subarriendo: el inquilino sigue siendo el titular y, además, alquila parte de la vivienda a un tercero. Solo se permite de forma parcial y con tu consentimiento escrito, y el precio del subarriendo nunca puede superar el del arrendamiento principal.

La consecuencia práctica también es distinta. En el subarriendo, el derecho del subarrendatario termina cuando termina el contrato principal. En la cesión, en cambio, el cesionario continúa hasta el final del plazo como si fuera el inquilino de siempre.

El consentimiento por escrito es imprescindible

La ley no deja margen: la cesión exige tu autorización expresa y por escrito. Un permiso verbal o dar por hecho que «no te importa» no vale. Si el inquilino cede el contrato sin ese consentimiento, incurre en un incumplimiento que la LAU considera causa de resolución en su artículo 27.2.c), junto al subarriendo no consentido.

Esto te da una herramienta importante: si descubres que en tu vivienda vive alguien distinto del inquilino que firmó, con quien no tienes ninguna relación contractual, puedes reclamar y, en su caso, instar la resolución del contrato. Por eso conviene incluir en el contrato una cláusula que prohíba expresamente la cesión y el subarriendo sin permiso previo, tal y como recomendamos en nuestra guía sobre las cláusulas esenciales del contrato de alquiler.

No lo confundas con la subrogación legal

Hay situaciones en las que el inquilino cambia sin que tú tengas que dar tu consentimiento, porque la propia ley lo impone:

• Fallecimiento del inquilino (artículo 16 de la LAU): determinados familiares que convivían con él pueden subrogarse en el contrato.

• Separación o divorcio (artículo 15 de la LAU): el cónyuge que se queda en la vivienda puede continuar como inquilino.

Estas subrogaciones son automáticas y ajenas a tu voluntad. La cesión, en cambio, es siempre voluntaria y depende de que tú la autorices. Distinguirlas evita errores: no puedes oponerte a una subrogación legal, pero sí decides sobre una cesión.

Qué valorar antes de aceptar una cesión

Aceptar una cesión significa cambiar de inquilino a mitad de contrato, así que trátalo con el mismo cuidado que una nueva firma:

• Estudia la solvencia del cesionario: pídele las últimas nóminas, contrato de trabajo y cualquier garantía adicional, igual que harías al buscar un inquilino desde cero.

• Documéntalo todo por escrito: firma un documento en el que consten la fecha de la cesión, la identidad del nuevo inquilino y su aceptación de las condiciones vigentes.

• Revisa la fianza y las garantías: aclara si la fianza depositada continúa o si el nuevo inquilino la repone.

• Cuidado con los pisos compartidos: si hay varios inquilinos, comprueba cómo afecta la cesión al reparto de responsabilidades, un asunto que tratamos al hablar de varios inquilinos y la cláusula de solidaridad.

Un consejo: la cesión puede ser una buena salida cuando el inquilino actual cumple pero necesita irse, y te ahorra un periodo de vivienda vacía. La clave es no aceptarla a ciegas y verificar que el nuevo inquilino ofrece las mismas garantías.

Conclusión

La cesión del contrato de alquiler permite que otra persona ocupe el lugar del inquilino sin romper el contrato, pero siempre con tu consentimiento escrito. Conocer la diferencia con el subarriendo y con la subrogación legal te da margen para decidir con criterio y evitar sorpresas.

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