Alquilar tu piso a un familiar: qué dice Hacienda

Alquilar la vivienda a un hijo, a un hermano o a los suegros es una situación muy habitual, y casi siempre se hace con la mejor intención: ayudar a la familia con una renta más baja que la del mercado. El problema es que Hacienda tiene una regla específica para estos casos y, si no la conoces, la declaración de la renta puede salirte más cara de lo que esperabas. En esta guía te explicamos cómo tributa el alquiler a un familiar y qué debes tener en cuenta antes de firmar.

Es un alquiler como cualquier otro

Antes de entrar en la particularidad fiscal, conviene tener clara una cosa: alquilar a un familiar sigue siendo un arrendamiento de vivienda sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Eso significa que debes formalizar un contrato por escrito, cobrar la renta de forma acreditable (idealmente por transferencia) y cumplir con las mismas obligaciones que con cualquier inquilino.

De hecho, hacer las cosas bien te protege a ti. Un contrato con las cláusulas esenciales bien redactadas evita malentendidos entre parientes y, sobre todo, demuestra ante Hacienda que existe un alquiler real y no una cesión gratuita encubierta.

La regla clave: el rendimiento neto mínimo

Aquí llega la particularidad. El artículo 24 de la Ley del IRPF establece que, cuando el inquilino es tu cónyuge o un pariente hasta el tercer grado (incluidos los afines), el rendimiento neto que declares por ese alquiler no puede ser inferior a un mínimo fijado por ley.

Ese mínimo es el que resultaría de aplicar las reglas de imputación de renta inmobiliaria del artículo 85 de la misma ley, es decir:

• El 2 % del valor catastral del inmueble.

• El 1,1 % si el valor catastral ha sido revisado en el propio ejercicio o en los diez anteriores.

Dicho de otro modo: aunque cobres una renta simbólica a tu hijo y, tras restar gastos, el resultado te dé casi cero o incluso pérdidas, Hacienda te obligará a declarar como mínimo ese 2 % (o 1,1 %) del valor catastral. No puedes declarar menos por el hecho de ser familia.

¿Quién entra dentro del tercer grado?

Conviene saber a quién afecta esta regla para no llevarte sorpresas:

• Primer grado: hijos, padres, suegros, yernos y nueras.

• Segundo grado: hermanos, abuelos, nietos y cuñados.

• Tercer grado: tíos, sobrinos y bisabuelos.

Si alquilas a alguien fuera de este círculo (un primo, por ejemplo, que es cuarto grado, o un amigo), la regla del mínimo no se aplica y tributas por el rendimiento real.

Un ejemplo para verlo claro

Imagina que alquilas a tu hija un piso en Madrid con un valor catastral de 90.000 euros (no revisado recientemente) por 400 euros al mes, es decir, 4.800 euros al año. Tras descontar los gastos deducibles, el rendimiento neto real te sale en 1.200 euros.

El mínimo legal por parentesco sería el 2 % de 90.000, esto es, 1.800 euros. Como tu rendimiento real (1.200) es inferior a ese mínimo, deberás declarar 1.800 euros. Si el valor catastral estuviera revisado, el mínimo bajaría al 1,1 %: 990 euros, y en ese caso sí declararías tu rendimiento real de 1.200 euros por ser mayor.

La conclusión práctica es sencilla: cuanto más bajo sea el valor catastral y más alta la renta que cobras, menos te afecta esta regla.

¿Y los gastos y la reducción?

Buena noticia: alquilar a un familiar no te priva de deducir gastos ni de aplicar la reducción fiscal. Puedes restar los mismos gastos deducibles que en cualquier alquiler: IBI, comunidad, seguros, intereses del préstamo, amortización, reparaciones, etcétera.

Además, si el piso constituye la vivienda habitual del familiar, puedes aplicar la reducción del IRPF por alquiler de vivienda, que con carácter general es del 50 % y puede llegar al 60 %, 70 % o 90 % según el caso. Eso sí, la reducción se aplica sobre el rendimiento neto declarado, respetando siempre el mínimo por parentesco que acabamos de explicar. Puedes consultar el detalle de esta regla en la propia Agencia Tributaria.

Cuidado con la cesión gratuita

Un error frecuente es prestar el piso a un familiar sin cobrar nada, pensando que así se evitan problemas fiscales. Es justo al revés. Si no hay alquiler real, Hacienda considera que existe una imputación de renta inmobiliaria: tendrás que declarar igualmente ese 2 % (o 1,1 %) del valor catastral, pero sin poder deducir ni un solo gasto ni aplicar reducción alguna. Además, una cesión gratuita continuada puede interpretarse como una donación, con sus propias consecuencias fiscales.

Por eso, si vas a dejar la vivienda a un pariente, casi siempre sale mejor formalizar un alquiler con una renta razonable que prestarla sin papeles.

Conclusión

Alquilar a un familiar es perfectamente legal y puede ser una forma estupenda de ayudar a los tuyos, pero conviene hacerlo con las cuentas claras: contrato por escrito, renta acreditada y la regla del rendimiento neto mínimo del artículo 24 de la LIRPF siempre presente. Bien planteado, sigues deduciendo gastos y aplicando la reducción; mal planteado, puedes acabar pagando de más o llevarte un disgusto con Hacienda.

En Rubirent ayudamos a propietarios de Madrid a gestionar su alquiler con todas las garantías, también cuando el inquilino es de la familia. Si quieres que revisemos tu caso, escríbenos a info@rubirent.com o consulta nuestros planes de gestión.