Gastos deducibles del alquiler en el IRPF: guía 2026

Si alquilas una vivienda en Madrid, la renta que cobras tributa en tu IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. La buena noticia es que no pagas por todo lo que ingresas: la ley te deja restar una larga lista de gastos deducibles del alquiler antes de calcular lo que Hacienda te cobra. Conocerlos bien puede ahorrarte varios cientos de euros al año. En esta guía repasamos qué puedes deducir, qué gastos tienen límite y cómo justificarlo.

Qué gastos puedo deducir del alquiler

El artículo 23.1 de la Ley del IRPF permite restar de los ingresos todos los gastos necesarios para obtener la renta, además del deterioro del inmueble. La idea es sencilla: si un desembolso está directamente ligado a tener el piso alquilado, es deducible. El resultado —ingresos menos gastos— es el rendimiento neto, la cifra sobre la que después se aplican las reducciones.

Conviene tener claro desde el principio que los gastos solo se deducen por los días en que la vivienda ha estado arrendada o disponible para alquilar. Si el piso estuvo vacío tres meses porque decidiste no alquilarlo, esa parte proporcional no cuenta.

Los gastos con límite: intereses y reparaciones

Hay dos partidas que la ley agrupa y limita:

• Intereses y gastos de financiación: los intereses de la hipoteca que pesa sobre la vivienda alquilada (no el capital que amortizas), comisiones y demás gastos del préstamo.

• Gastos de reparación y conservación: pintar, arreglar la caldera, sustituir ventanas o grifería, reparar la instalación eléctrica… todo lo que mantiene el piso en condiciones de uso.

La suma de estos dos conceptos no puede superar los ingresos íntegros de la vivienda en el año; es decir, no pueden generar por sí solos un rendimiento negativo. Pero no pierdes el exceso: lo puedes deducir en los cuatro años siguientes, siempre con el mismo tope anual.

Ojo con una distinción clave: reparar no es lo mismo que mejorar. Cambiar una cocina vieja por otra equivalente es conservación; instalar aire acondicionado donde no lo había es una mejora, y esa no se deduce como gasto del año, sino a través de la amortización.

Los gastos que se deducen sin límite

El resto de gastos ligados al alquiler se restan íntegramente, sin el tope anterior. Los más habituales:

• IBI, tasa de basuras y demás tributos locales que pagues como propietario. Aquí explicamos cómo funciona la tasa de basuras en Madrid.

• Gastos de comunidad de propietarios.

• Seguros: hogar, responsabilidad civil y también el seguro de impago de alquiler.

• Suministros (luz, agua, gas) cuando los pagas tú y no el inquilino.

• Servicios profesionales: honorarios de la agencia que gestiona el alquiler, abogado o asesor fiscal.

• Gastos de formalización del contrato y de defensa jurídica.

• Saldos de dudoso cobro, cuando el inquilino deja de pagar. Detallamos los requisitos en la guía sobre el alquiler impagado en el IRPF.

La amortización, el gasto que muchos olvidan

Es la deducción más pasada por alto y, a menudo, la más cuantiosa. Puedes deducir cada año la amortización del 3% sobre el mayor de dos valores: el coste de adquisición de la construcción o el valor catastral, siempre sin contar el suelo. También amortizas el mobiliario que dejas en el piso (al 10%). Como es un gasto que no sale de tu bolsillo cada mes, muchos propietarios ni lo aplican y pagan de más. Tienes el paso a paso en la guía de amortización del inmueble alquilado.

Cómo justificar los gastos

Para que Hacienda admita cada gasto necesitas factura o justificante a tu nombre y prueba del pago. Guarda los recibos del IBI, las cuotas de comunidad, las facturas de reparaciones y el cuadro de amortización de la hipoteca. Recuerda prorratear por los días arrendados y por tu porcentaje de propiedad si el piso es de varios titulares. La propia Agencia Tributaria publica el listado completo y su forma de cálculo.

Un apunte importante: tras aplicar todos estos gastos, sobre el rendimiento neto positivo puedes todavía aplicar la reducción por alquiler de vivienda (del 50% al 90%), que rebaja aún más lo que pagas.

Un ejemplo rápido

Imagina un piso en Madrid alquilado todo el año por 12.000 € de renta. Gastos: IBI 400 €, comunidad 1.200 €, seguro 250 €, intereses de hipoteca 1.500 €, una reparación de 800 € y amortización de 2.700 €. Total deducible: 6.850 €. El rendimiento neto baja a 5.150 €, y sobre esa cifra aplicarías después la reducción correspondiente. La diferencia respecto a tributar por los 12.000 € íntegros es enorme.

Conclusión

Deducir bien no es hacer trampa: es aplicar lo que la ley reconoce. La mayoría de propietarios paga de más simplemente por no anotar gastos o por olvidarse de la amortización. Llevar un registro ordenado durante todo el año es la mejor forma de llegar a la declaración sin sustos y sin pagar de más.

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