Reducción del alquiler en el IRPF: 50%, 60%, 70% y 90%

Si alquilas tu vivienda en Madrid, una de las mayores ventajas fiscales que tienes es la reducción del alquiler en el IRPF: un porcentaje del beneficio por el que Hacienda no te hace tributar. Desde la Ley 12/2023 esa reducción dejó de ser un 60% para todos y pasó a cuatro tramos —50%, 60%, 70% y 90%— según el tipo de contrato. Te explicamos cuál te corresponde, qué requisitos exige y por qué, en Madrid, casi siempre acabará siendo el 50%.

Qué es exactamente la reducción del rendimiento neto

Cuando alquilas una vivienda, los ingresos tributan en tu IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. El cálculo es sencillo: sumas la renta cobrada, restas los gastos deducibles del alquiler (IBI, comunidad, seguros, intereses, amortización, reparaciones…) y obtienes el rendimiento neto. Sobre ese resultado, si es positivo, se aplica una reducción antes de integrarlo en la base del impuesto.

Esa reducción es el incentivo fiscal estrella del alquiler de larga duración y está regulada en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF. Importante: solo se aplica al alquiler de vivienda habitual (artículo 2 de la LAU), nunca al de temporada, turístico o de local.

El cambio de la Ley 12/2023: del 60% único a cuatro tramos

Hasta hace poco la regla era simple: un 60% de reducción para cualquier alquiler de vivienda. La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, reescribió el artículo 23.2 y rebajó el porcentaje general, a cambio de premiar con tramos más altos a quien alquila barato o en zonas con problemas de acceso.

La fecha manda. Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 conservan el 60% de toda la vida. Para los firmados después, los nuevos porcentajes (50, 60, 70 o 90%) se aplican desde el 1 de enero de 2024.

Los cuatro porcentajes, uno a uno

• 50% (general). Es el que se aplica por defecto a cualquier contrato nuevo de vivienda habitual que no encaje en ninguno de los supuestos especiales.

• 60% (rehabilitación). Si la vivienda ha sido objeto de obras de rehabilitación terminadas en los dos años anteriores a la firma del contrato.

• 70% (acceso). Para viviendas que se incorporan al alquiler en una zona de mercado residencial tensionado, alquiladas a jóvenes de 18 a 35 años, o cuando se trate de vivienda asequible incentivada o protegida.

• 90% (rebaja de renta). El tramo máximo: nuevo contrato en zona tensionada en el que rebajas la renta al menos un 5% respecto al contrato anterior de esa misma vivienda.

Por qué en Madrid casi siempre será el 50%

Aquí está la clave para un propietario madrileño. Los tramos del 70% y el 90% exigen que la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado, y esas zonas las declara cada comunidad autónoma. La Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna zona tensionada, así que esos dos porcentajes, hoy por hoy, no son aplicables en la región.

¿Qué te queda en la práctica? Dos opciones realistas: el 60% si tu contrato es anterior al 26 de mayo de 2023 (o si has rehabilitado el inmueble), y el 50% en la mayoría de contratos nuevos. No es una mala noticia: incluso con el 50%, la mitad de tu beneficio por el alquiler queda libre de impuestos.

Requisitos que no puedes pasar por alto

La reducción no es automática; depende de que cumplas tres condiciones:

1. Que sea vivienda habitual del inquilino. Un alquiler de temporada o turístico no reduce nada. Tampoco lo hace, con matices, el alquiler de habitaciones, cuya fiscalidad conviene revisar caso por caso.

2. Que el rendimiento neto sea positivo. Si el alquiler te da pérdidas ese año, no hay nada que reducir.

3. Que declares el alquiler correctamente. Desde la ley antifraude, la reducción solo se aplica sobre las rentas declaradas en tu autoliquidación antes de que Hacienda inicie cualquier comprobación. Ocultar ingresos y «regularizar» después ya no da derecho a reducción.

Un ejemplo con números

Supongamos un piso en Madrid alquilado como vivienda habitual con un contrato nuevo. Cobras 12.000 € al año y tienes 3.000 € de gastos deducibles. Tu rendimiento neto es de 9.000 €.

Con la reducción general del 50%, solo tributas por 4.500 €. Si tu tipo marginal es del 30%, pagarías unos 1.350 € de IRPF por ese alquiler. Sin la reducción, tributarías por los 9.000 € completos: cerca de 2.700 €. La diferencia, 1.350 € de ahorro, sale directamente de aplicar bien el artículo 23.2. Por eso conviene tenerla en cuenta también al calcular la rentabilidad neta de tu alquiler.

Conclusión

La reducción del alquiler en el IRPF sigue siendo el gran aliado fiscal del propietario que alquila vivienda habitual. Tras la Ley 12/2023 el porcentaje depende del contrato, pero en Madrid el escenario es claro: 50% en los contratos nuevos y 60% en los anteriores a mayo de 2023 o en viviendas rehabilitadas, sin que los tramos del 70% y 90% lleguen a aplicarse mientras la región no declare zonas tensionadas.

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