Tácita reconducción del alquiler: qué pasa al acabar el contrato

Tu contrato de alquiler llega a su fin, pasan los días y el inquilino sigue en la vivienda pagando como siempre. ¿Se ha renovado solo? ¿Conservas las mismas garantías? Aquí entra en juego la tácita reconducción del alquiler, una figura del Código Civil que muchos propietarios en Madrid desconocen y que puede atarte a un nuevo contrato casi sin darte cuenta. Te explicamos qué es, cuándo aparece y cómo evitarla.

Qué es la tácita reconducción

La tácita reconducción está regulada en el artículo 1566 del Código Civil. Dice que, si al terminar el contrato el inquilino permanece quince días disfrutando de la vivienda con el consentimiento del propietario (lo que la ley llama "aquiescencia") y sin que haya mediado un requerimiento previo para que se marche, nace un nuevo contrato de arrendamiento.

El matiz es importante: no se prolonga el contrato anterior, sino que surge uno distinto. Mantiene las mismas condiciones —renta, garantías, obligaciones de cada parte— salvo una clave que cambia por completo: la duración.

Cuándo aparece: el orden de los plazos

La tácita reconducción solo entra en escena al final de todo el recorrido del contrato. El orden es este:

• Plazo pactado y prórroga obligatoria. El inquilino tiene derecho a llegar hasta los 5 años (7 si el propietario es persona jurídica). Lo detallamos en nuestra guía sobre la prórroga del contrato y los 5+3 años.

• Prórroga tácita del artículo 10 LAU. Si al cumplirse ese mínimo nadie avisa, el contrato se alarga en periodos anuales hasta tres años más.

• Tácita reconducción del artículo 1566 CC. Agotado todo lo anterior, si el inquilino se queda 15 días sin oposición, nace el nuevo contrato del Código Civil.

Conviene no confundir las dos últimas. La prórroga tácita prolonga el mismo contrato bajo la LAU; la tácita reconducción crea uno nuevo regido por el Código Civil. Es la diferencia entre estirar lo que ya tienes y empezar de cero con otras reglas.

Cuánto dura el nuevo contrato

Aquí está lo que más sorprende. La duración de la tácita reconducción la fija el artículo 1581 del Código Civil según cómo se pactara la renta:

• Si la renta se fijó por años, el nuevo contrato dura un año.

• Si se fijó por meses (lo habitual), dura un mes.

• Si se fijó por días, dura un día.

Como casi todos los contratos de Madrid pactan renta mensual, la tácita reconducción suele generar un arrendamiento que se renueva mes a mes. No vuelves a quedar atado a cinco años, pero sí pierdes claridad: la relación queda en una situación indefinida hasta que una de las partes la corte de forma expresa.

Por qué debe preocuparte como propietario

La tácita reconducción no es una catástrofe, pero sí una pérdida de control. Estos son los riesgos más habituales:

• Inseguridad jurídica. Ni tú ni el inquilino sabéis con certeza en qué condiciones seguís ni hasta cuándo.

• Garantías difusas. La fianza y el aval inicial siguen vigentes, pero su gestión se complica cuando nunca llegáis a firmar nada nuevo.

• Actualización de renta discutible. Sin un pacto expreso renovado, aplicar la subida anual de renta puede dar pie a conflictos.

• Recuperar la vivienda. Aunque el nuevo contrato sea mensual, tendrás que volver a respetar formas y plazos para darlo por terminado.

En resumen: dejar correr la tácita reconducción equivale a improvisar. Y en el alquiler, improvisar casi siempre sale caro.

Cómo evitar la tácita reconducción

La buena noticia es que prevenirla es sencillo. El propio artículo 1566 aclara que no hay reconducción si ha precedido requerimiento. En la práctica, basta con anticiparse:

1. Avisa con tiempo. La LAU exige preavisar la no renovación con 4 meses de antelación si eres el propietario (2 meses si es el inquilino). Apunta esa fecha en el calendario en cuanto firmes el contrato.

2. Hazlo por escrito y con prueba. Un correo puede servir, pero lo más seguro es un burofax con acuse de recibo, que deja constancia de la fecha y del contenido enviado.

3. No dejes pasar los 15 días. Si el contrato ya ha vencido, comunica cuanto antes que no consientes la continuidad. El silencio se interpreta como aquiescencia y juega en tu contra.

4. Cierra bien la salida. Cuando el inquilino se marche, formaliza un finiquito del alquiler con la liquidación de suministros y la devolución de la fianza.

Y si lo que quieres es que el inquilino siga, lo recomendable no es dejar que opere la tácita reconducción, sino firmar un nuevo contrato con plazo y condiciones claras. Así recuperas seguridad para ambos y evitas sorpresas más adelante.

Conclusión

La tácita reconducción del alquiler es la red de seguridad que el Código Civil activa cuando un contrato termina y nadie dice nada. Para el propietario, lo sensato es no llegar a ella: avisa con cuatro meses de antelación, deja constancia por escrito y decide de forma consciente si renuevas o cierras. Gestionar bien estas fechas marca la diferencia entre un alquiler tranquilo y uno lleno de dudas.

En Rubirent ayudamos a propietarios de Madrid a controlar cada fecha clave de su contrato, desde el preaviso hasta el finiquito, para que ninguna se te pase por alto. Si prefieres delegar esa vigilancia, escríbenos a info@rubirent.com o conoce nuestros planes de gestión del alquiler.