Prórroga del contrato de alquiler en 2026: cómo funcionan los 5+3 años (arts. 9 y 10 LAU)

Pocos asuntos generan más dudas a los propietarios en Madrid que la duración real de un contrato de alquiler. La fecha que figura en la primera página es solo el principio: la LAU obliga a prorrogar el contrato durante varios años aunque el propietario no quiera, y, pasado ese periodo, todavía existe una segunda prórroga tácita que puede dejarte sin disponer de la vivienda otros tres años más. Saber exactamente cómo encajan los artículos 9 y 10 de la LAU te ahorra disgustos, te permite planificar y, sobre todo, evita errores de preaviso que cuestan caro.

¿Cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda?

La duración la pactan libremente las partes, pero la ley impone un plazo mínimo a favor del inquilino. Si el arrendador es persona física, ese mínimo es de cinco años; si es persona jurídica (sociedad, SOCIMI, fondo, etc.), sube a siete años. Es lo que se conoce como prórroga obligatoria, recogida en el artículo 9.1 de la LAU.

¿Qué significa en la práctica? Que aunque firmes un contrato a un año, cuando llegue el vencimiento se prorrogará automáticamente por anualidades hasta alcanzar esos cinco (o siete) años, y solo el inquilino puede romperlo antes. Tú, como propietario, no puedes negarte a la prórroga salvo en los supuestos tasados que veremos más abajo.

La prórroga tácita del artículo 10: otros tres años

Una vez agotados los cinco o siete años de prórroga obligatoria, entra en juego el artículo 10 LAU: si ninguna de las partes ha comunicado a la otra su intención de no renovar dentro de los plazos legales, el contrato se prorroga por anualidades hasta un máximo de tres años más, en lo que se denomina prórroga tácita. Durante esa fase, el inquilino sigue teniendo derecho a quedarse, pero sí podrá renunciar a cada nueva anualidad avisando con un mes de antelación.

Sumando ambas fases hablamos del clásico esquema 5+3 para particulares (7+3 para personas jurídicas). Para una vivienda en propiedad en Madrid significa que, si firmas hoy un contrato, puedes pasar hasta ocho años seguidos sin poder recuperarla salvo causa legal.

Plazos de preaviso: el detalle que decide todo

Aquí es donde más errores se cometen. La LAU exige preavisos formales y, si los incumples, la prórroga salta sola.

• No renovar al cumplirse los 5 (o 7) años: el propietario debe comunicar al inquilino su voluntad de no prorrogar con al menos cuatro meses de antelación al vencimiento. El inquilino, si es él quien no quiere continuar, debe avisar con dos meses de antelación.

• No renovar durante la prórroga tácita (años 6 a 8): cualquiera de las partes que no quiera seguir debe avisar antes del fin de la anualidad en curso, con la misma asimetría (cuatro meses el arrendador, dos el arrendatario).

• Comunicación fehaciente: burofax con acuse de recibo y certificación de contenido es el estándar. Un WhatsApp o un correo no son medios de prueba seguros si el inquilino los niega. Conserva siempre el justificante.

Saltarse el preaviso no anula el contrato, pero te impide oponerte a la prórroga: el inquilino tendrá derecho a continuar otro año más. Por eso conviene marcar la fecha de aviso en el calendario el mismo día que firmas.

Cuándo puede el propietario recuperar la vivienda antes de los 5 años

La regla general es que durante el periodo de prórroga obligatoria no se puede expulsar al inquilino. La LAU contempla una única vía relevante para particulares: la recuperación por necesidad del artículo 9.3. Para usarla necesitas que el contrato lo prevea expresamente y que la causa sea real: ocupar la vivienda como domicilio permanente para ti, para tu cónyuge en supuestos de divorcio o nulidad, o para familiares de primer grado por consanguinidad o adopción. Debes preavisar con dos meses, ocupar realmente la vivienda en tres meses y mantener ese uso durante al menos tres años; si no, el inquilino tiene derecho a volver o a ser indemnizado.

Otras causas (impago, daños graves, subarriendo inconsentido) se canalizan por la vía de resolución del artículo 27 LAU, no por la prórroga. No confundas ambas figuras: no renovar es una decisión natural al final de un ciclo; resolver es ir a juicio.

Prórrogas extraordinarias y zonas tensionadas

La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, añade dos prórrogas extraordinarias que conviene conocer. La primera es de un año en situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica del inquilino: debe solicitarla y justificarla, y solo aplica si el arrendador es gran tenedor o si te encuentras en zona declarada tensionada. La segunda es de hasta tres años automáticos cuando la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado declarada por la comunidad autónoma. En la Comunidad de Madrid no hay declaración vigente a fecha de hoy, así que esta prórroga extraordinaria automática no aplica aquí; pero si el escenario cambia, te afectará al renovar.

Errores típicos que vemos a diario

• Asumir que el contrato dura solo "lo firmado": dura lo firmado o el mínimo legal, lo que sea mayor.

• Avisar tarde. Tres meses y medio antes del vencimiento ya es tarde. El cómputo es estricto.

• Subir la renta al prorrogar. Solo cabe la actualización por índice del artículo 18 LAU.

• Olvidar el burofax. Sin prueba del aviso, el juez aplicará la prórroga.

Conclusión: planifica con antelación

La prórroga del alquiler no es un trámite secundario; es la regla que define cuánto tiempo no podrás disponer de tu vivienda. Marca en agenda las fechas de preaviso desde el día de la firma y decide con antelación si quieres terminar o continuar. En Rubirent llevamos el control de plazos de cada contrato dentro del plan Cobertura Total. Escríbenos a info@rubirent.com o consulta los planes en rubirent.com para blindar tu próximo contrato.