Actualizacion de la renta del alquiler en 2026: como aplicar el IRAV tras la derogacion del tope del 2%

La revisión anual de la renta es uno de los puntos donde más errores se acumulan en un alquiler. En 2026 el escenario se ha complicado: ahora se aplica el IRAV en lugar del IPC para la mayoría de los contratos firmados tras la Ley 12/2023, el Gobierno introdujo un tope adicional del 2% por Real Decreto-ley en marzo y el Congreso lo derogó en abril. Esta guía resume, para propietarios en Madrid, qué hacer con cada contrato según su fecha de firma y aniversario.

Del IPC al IRAV: el nuevo marco del artículo 18 de la LAU

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, reescribió el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Para vivienda habitual, fijó que la actualización anual debe seguir un índice de referencia oficial publicado por el INE: el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV).

El IRAV no es el IPC. Se obtiene como el valor mínimo entre cuatro magnitudes: la tasa anual del IPC, la del IPC subyacente y la media móvil ajustada de cada uno de esos dos. El INE publica el dato cada mes en torno al día 14, referido al mes anterior. El resultado es un índice más estable y, en la práctica, casi siempre por debajo del IPC general.

Qué contratos se actualizan con IRAV y cuáles con IPC

La fecha de firma marca el camino:

• Contratos firmados desde el 25 de mayo de 2023 (entrada en vigor de la Ley 12/2023): la actualización anual se hace obligatoriamente con el IRAV, salvo pacto más favorable al inquilino.

• Contratos anteriores al 25 de mayo de 2023: pueden seguir actualizándose con el índice pactado, normalmente el IPC. Durante 2024 y 2025 estuvieron sometidos a topes legales transitorios que han ido decayendo conforme avanzaba el calendario de la Ley de Vivienda.

Una cláusula que se remita al "índice legal de actualización" se entiende referida al IRAV en los contratos posteriores a la reforma.

El recorrido del 2026: tope del 2% y su derogación

El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, publicado en el BOE el 22 de marzo, introdujo dos medidas urgentes para vivienda habitual: una prórroga extraordinaria de hasta dos años para contratos que finalizaran antes del 31 de diciembre de 2027 y un tope adicional del 2% sobre cualquier actualización anual cuyo aniversario cayera entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027.

El 28 de abril de 2026 el Pleno del Congreso rechazó la convalidación del decreto por 177 votos en contra frente a 166 a favor. Desde el 29 de abril de 2026, ese tope deja de aplicarse y el IRAV vuelve a regir sin límite añadido.

Las subidas que ya se aplicaron entre el 22 de marzo y el 28 de abril con el tope del 2% siguen siendo válidas: la derogación no tiene efectos retroactivos. Solo afecta a aniversarios que vencen desde el 29 de abril en adelante.

Cómo se calcula la actualización paso a paso

1. Identifica el aniversario del contrato. Es la fecha de referencia para decidir qué IRAV aplicar.

2. Consulta el último IRAV publicado por el INE antes del aniversario. Para los aniversarios de mayo de 2026 el valor aplicable es el IRAV de marzo, publicado el 15 de abril: +2,47%.

3. Aplica el coeficiente sobre la renta vigente. Si la mensualidad era de 1.000 €, la nueva renta queda en 1.000 × 1,0247 = 1.024,70 €.

4. Notifica la subida por escrito, con un mes de antelación al aniversario, indicando el índice utilizado, el porcentaje exacto y la nueva mensualidad.

Si el contrato no incluye cláusula expresa de actualización, no se puede subir la renta de forma automática: el silencio del contrato bloquea la revisión.

Errores típicos al aplicar el IRAV

• Aplicar el IPC en contratos posteriores al 25 de mayo de 2023. El propietario está obligado al IRAV salvo pacto inferior.

• Coger el IRAV del mes equivocado. Hay que tomar siempre el último valor publicado antes del aniversario, no el del mismo mes natural.

• Subir la renta sin notificarla por escrito. La comunicación es requisito para que el inquilino esté obligado a pagar la nueva cantidad; lo seguro es burofax o correo certificado con acuse.

• Reclamar mensualidades pasadas. Si hubo retraso en la actualización, no se pueden exigir diferencias de mensualidades ya pagadas y aceptadas con la renta antigua.

• Mantener el tope del 2% derogado. Para aniversarios desde el 29 de abril de 2026, ese tope ya no rige.

Comunicar bien la subida y cobrar la diferencia

La carta de actualización debe ser breve y clara: identificación del contrato, fecha del aniversario, índice aplicado, porcentaje exacto, renta anterior, renta nueva y fecha desde la que se cobra. Conviene adjuntar como prueba la captura del valor del IRAV publicado por el INE.

A partir del aniversario, el inquilino paga la nueva renta. Si por descuido se siguió cobrando la anterior, puede regularizarse hacia adelante; las mensualidades ya cobradas con la renta antigua y aceptadas sin reserva no se reclaman después.

Conclusión

El IRAV es la referencia legal para actualizar rentas en la mayoría de contratos vigentes en 2026. Tras la derogación del tope del 2%, los aniversarios desde el 29 de abril vuelven al cálculo limpio del índice del INE. Aplicarlo bien evita reclamaciones y, junto con una buena selección del inquilino desde el principio, mantiene la rentabilidad del alquiler dentro del marco legal. Recuerda además que el ingreso por alquiler tiene impacto fiscal: revisa qué gastos puedes deducir en la Renta como propietario antes de presentar la declaración.

Si prefieres delegar este cálculo y la notificación al inquilino, en Rubirent revisamos cada contrato y aplicamos el IRAV correctamente en la fecha que toca. Escríbenos a info@rubirent.com o consulta los planes de gestión de Rubirent.