Piso vacío en el IRPF: la imputación de rentas

¿Tienes un piso en Madrid que este año ha estado sin inquilino? Aunque no hayas cobrado ni un euro de renta, Hacienda considera que ese inmueble te genera un ingreso y te obliga a declararlo. Es la llamada imputación de rentas inmobiliarias, una de las sorpresas más habituales para el propietario que estrena una vivienda vacía. Te explicamos qué es, cuándo se aplica y cómo calcularla sin errores.

Qué es la imputación de rentas inmobiliarias

La imputación de rentas inmobiliarias es una renta «ficticia» que el artículo 85 de la Ley del IRPF atribuye a los inmuebles urbanos que no son tu vivienda habitual, no están alquilados y no están afectos a una actividad económica. Dicho de otro modo: por el simple hecho de ser propietario de un segundo inmueble a tu disposición, Hacienda entiende que obtienes un beneficio y te hace tributar por él.

No es un impuesto nuevo ni una multa por tener el piso vacío: figura en la declaración de la renta desde hace décadas. Afecta a segundas residencias, pisos heredados sin alquilar, locales cerrados y, por supuesto, a la vivienda que compras para alquilar pero que todavía no tiene inquilino.

Cuándo tienes que imputar (y cuándo no)

Debes incluir la imputación por los inmuebles urbanos que estén a tu disposición, es decir, ni alquilados ni siendo tu residencia habitual. Quedan fuera de esta obligación:

• La vivienda habitual, que nunca imputa.

• El suelo no edificado y los inmuebles en construcción.

• Los inmuebles afectos a una actividad económica.

• Las plazas de garaje y trasteros, hasta un máximo de dos, adquiridos junto a la vivienda habitual.

La clave está en los días. Solo imputas por los días en que el piso ha estado vacío. Si lo alquilaste medio año, esos meses tributan como rendimiento del capital inmobiliario, con sus gastos deducibles, y el resto, como imputación. Un mismo inmueble puede, por tanto, generar los dos tipos de renta en un mismo ejercicio.

Cómo se calcula la renta imputada

El cálculo es sencillo y parte del valor catastral, que encontrarás en el recibo del IBI. Se aplican dos porcentajes:

• 1,1 % del valor catastral si este ha sido revisado y ha entrado en vigor en el propio ejercicio o en los diez años anteriores.

• 2 % en el resto de los casos, es decir, cuando el valor catastral es antiguo.

Un ejemplo: un piso en Madrid con un valor catastral revisado de 90.000 euros que ha estado vacío todo el año imputa 990 euros (el 1,1 % de 90.000). Esa cantidad se suma a tu base imponible general y tributa según tu tipo marginal. Si el mismo piso solo estuvo vacío 90 días, la imputación se prorratea: 990 × 90 / 365 = 244 euros aproximadamente.

Conviene revisar en el recibo del IBI la fecha de la última revisión catastral, porque marca la diferencia entre aplicar el 1,1 % o el 2 %. Puedes consultar el detalle de esta regla en la información oficial de la Agencia Tributaria sobre imputación de rentas.

El piso que compras para alquilar

Aquí está el punto que más pilla por sorpresa. Si adquieres una vivienda para ponerla en alquiler pero tarda meses en encontrar inquilino, esos meses de espera imputan renta. La intención de alquilar no basta para evitarlo: mientras el piso esté vacío y a tu disposición, Hacienda imputa.

Lo mismo ocurre con un piso heredado que aún no has decidido qué hacer con él, o con la vivienda que queda libre entre un inquilino que se marcha y el siguiente que entra. Cada día vacío cuenta, y por eso alargar los periodos sin arrendar sale caro.

Cómo reducir la imputación: alquilar cuanto antes

La forma más eficaz de evitar la renta imputada es reducir al mínimo los periodos sin inquilino. En cuanto el piso está arrendado, deja de imputar y pasa a tributar como rendimiento del capital inmobiliario, con la ventaja de que puedes deducir gastos y aplicar la reducción del 50 % o superior sobre el rendimiento neto de la vivienda habitual del inquilino.

Es decir: un piso alquilado no solo genera ingresos, sino que además cambia de régimen fiscal y suele salir mucho más rentable que uno vacío tributando por imputación. Cada mes que el inmueble está parado es doblemente costoso: no cobras renta y encima sumas imputación.

Conclusión

La imputación de rentas inmobiliarias es la factura silenciosa de tener un piso vacío: pagas por él aunque no lo alquiles. Calcularla es fácil —el 1,1 % o el 2 % del valor catastral por los días sin inquilino—, pero la mejor estrategia no es calcularla, sino evitarla poniendo la vivienda a rendir cuanto antes.

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