Alquilar un piso heredado en Madrid: guía del propietario

Heredar una vivienda abre una decisión importante: venderla o ponerla en alquiler para que genere ingresos. Si te inclinas por la segunda opción, conviene saber que alquilar un piso heredado tiene particularidades que no aparecen en un alquiler cualquiera: la herencia debe estar bien cerrada, a menudo hay varios propietarios que deben ponerse de acuerdo y la fiscalidad tiene matices propios. Te lo explicamos paso a paso, pensando en el propietario de Madrid.

Primero, ¿está la herencia lista para alquilar?

Antes de firmar nada con un inquilino, la vivienda tiene que estar a tu nombre y en regla. Eso implica haber aceptado la herencia ante notario, liquidado el Impuesto de Sucesiones y, muy recomendable, inscrito la propiedad en el Registro a nombre de los herederos.

En la Comunidad de Madrid, las herencias entre padres, hijos y cónyuges disfrutan de una bonificación del 99% en el Impuesto de Sucesiones, y desde 2023 también se aplica una bonificación para hermanos, tíos y sobrinos. Aun así, hay un plazo de seis meses (prorrogable) para presentar el impuesto, así que no conviene dejarlo pasar.

Mientras la herencia está en trámite puedes alquilar técnicamente, pero es arriesgado: sin la titularidad clara, cualquier conflicto con un inquilino o entre herederos se complica. Lo prudente es cerrar primero los papeles.

Varios herederos: ¿quién decide alquilar?

Lo habitual es que un piso heredado tenga varios propietarios (los hermanos, por ejemplo). Se crea entonces una situación de copropiedad o proindiviso, y aquí surge la duda más frecuente: ¿pueden unos alquilar aunque otro no quiera?

La respuesta está en el artículo 398 del Código Civil. Alquilar se considera un acto de administración y, para estos actos, basta con el acuerdo de la mayoría de las cuotas de participación, no de las personas. Es decir, lo que cuenta es el porcentaje de propiedad, no cuántos herederos votan a favor.

Un ejemplo: si tres hermanos tienen un tercio cada uno, hacen falta dos para alcanzar la mayoría. Pero si uno posee el 60% y otro el 40%, el primero puede decidir alquilar por sí solo. Lo que no puede hacer un copropietario minoritario es firmar el contrato en solitario: ese arrendamiento sería impugnable por el resto.

El límite de los contratos largos

Hay un matiz que conviene conocer. El Tribunal Supremo entiende que un contrato de más de seis años deja de ser un acto de administración y pasa a ser un acto de disposición, que sí exige la unanimidad de todos los copropietarios (artículo 397 del Código Civil). Por eso, si no hay acuerdo total, lo prudente es no firmar contratos que superen ese plazo.

Si la vivienda viene con un usufructuario —por ejemplo, el cónyuge viudo hereda el usufructo y los hijos la nuda propiedad—, las reglas cambian: es el usufructuario quien puede alquilar y cobrar la renta. Lo detallamos en nuestra guía sobre usufructo y alquiler.

Impuestos: cómo tributa el alquiler de un piso heredado

Una vez alquilado, la renta que cobras es un rendimiento del capital inmobiliario y tributa en tu IRPF, igual que en cualquier alquiler de vivienda. La buena noticia es que puedes deducir los gastos y aplicar la reducción por arrendamiento de vivienda habitual sobre el rendimiento neto.

Además, en un piso heredado hay una ventaja fiscal fácil de pasar por alto: la amortización del 3%. La ley permite amortizar cada año el 3% del mayor entre el valor catastral y el coste de adquisición (sin contar el suelo). El Tribunal Supremo confirmó en 2021 que, en una vivienda heredada, ese "coste de adquisición" incluye el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones más los gastos y tributos de la herencia. Es una deducción anual que rebaja lo que pagas por el alquiler; tienes el cálculo detallado en nuestro artículo sobre la amortización en el IRPF.

El contrato cuando sois varios propietarios

Con la parte fiscal y los acuerdos resueltos, toca el contrato. Cuando hay varios herederos, lo más limpio es que todos figuren como arrendadores, o bien que uno actúe en nombre de los demás con un poder o autorización firmada. Así el inquilino tiene claro con quién trata y se evitan reclamaciones futuras.

Conviene además pactar entre los copropietarios cómo se reparte la renta (normalmente en proporción a la cuota) y quién gestiona el día a día: cobros, incidencias y comunicación con el inquilino. Tener una cuenta común donde ingrese el alquiler y desde la que se paguen los gastos evita malentendidos y facilita las cuentas ante Hacienda.

Y como en cualquier alquiler, la clave para acertar es fijar bien el precio desde el principio. Te ayudamos con ello en la guía para fijar el precio de tu piso en Madrid.

Consejos para evitar conflictos entre herederos

• Pon la titularidad en regla antes de buscar inquilino.

• Deja por escrito el acuerdo entre copropietarios: quién gestiona, cómo se reparte la renta y cómo se toman las decisiones importantes.

• No superes los seis años de contrato si no hay unanimidad.

• Centraliza cobros y gastos en una sola cuenta para llevar todo claro ante Hacienda.

Conclusión

Alquilar un piso heredado es una buena forma de rentabilizar el patrimonio familiar, siempre que se hagan bien los deberes: cerrar la herencia, entender que la decisión de alquilar depende de la mayoría de cuotas y aprovechar las ventajas fiscales que ofrece una vivienda heredada.

En Rubirent gestionamos alquileres de propietarios de Madrid, también cuando hay varios herederos de por medio, para que la relación con el inquilino y entre copropietarios funcione sin fricciones. Escríbenos a info@rubirent.com o conoce nuestros planes de gestión.