Reducción del IRPF por alquiler de vivienda en 2026

Muchos propietarios de Madrid no saben que, además de descontar gastos, pueden aplicar una reducción sobre el beneficio del alquiler en su declaración. Es una de las ventajas fiscales más potentes del alquiler de vivienda habitual, pero desde la Ley 12/2023 el porcentaje ya no es único: puede ser del 50 %, 60 %, 70 % o 90 %. Te explicamos cómo funciona la reducción del IRPF por alquiler de vivienda y qué te corresponde realmente si alquilas en Madrid.

Qué es la reducción y en qué se diferencia de los gastos

Cuando declaras el alquiler, primero restas a los ingresos los gastos deducibles (IBI, comunidad, seguro, intereses, reparaciones, la amortización del 3 %…). El resultado es el rendimiento neto. Sobre ese rendimiento neto, si es positivo, se aplica un porcentaje de reducción del artículo 23.2 de la Ley del IRPF. En la práctica, solo tributas por una parte del beneficio.

Dos condiciones básicas marcan el derecho a la reducción. La vivienda debe destinarse a residencia habitual del inquilino: el alquiler de temporada, turístico o de local no da derecho a esta ventaja. Y la reducción se aplica solo sobre rendimientos declarados; si Hacienda descubre rentas ocultas en una comprobación, no habrá reducción sobre ellas.

Los cuatro tramos tras la Ley 12/2023

La reforma cambió el porcentaje general (antes era el 60 %) y creó una escala que se aplica a los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023:

• 90 %: nuevo contrato sobre una vivienda situada en zona de mercado residencial tensionado, cuando la renta se rebaja más de un 5 % respecto al contrato anterior.

• 70 %: primer alquiler de la vivienda en zona tensionada a un inquilino de entre 18 y 35 años; o alquiler a una Administración pública o entidad sin ánimo de lucro con renta limitada o destino social.

• 60 %: viviendas rehabilitadas en los dos años anteriores a la firma del contrato (no exige zona tensionada).

• 50 %: el resto de los casos.

Contratos anteriores a mayo de 2023: sigues con el 60 %

Si tu contrato se firmó antes del 26 de mayo de 2023, conservas la reducción del 60 % durante toda su vigencia, incluidas las prórrogas. No pierdes el porcentaje antiguo por el mero paso al nuevo régimen: solo cambias de tramo cuando firmes un contrato nuevo. Por eso conviene revisar la fecha exacta de la firma antes de calcular nada.

Qué reducción te toca si alquilas en Madrid

Aquí está la clave para el propietario madrileño. Los tramos del 90 % y del 70 % por inquilino joven exigen que la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado. La Comunidad de Madrid ha decidido no declarar zonas tensionadas y ha pedido la derogación de la Ley de Vivienda, así que a día de hoy esos porcentajes reforzados no se pueden aplicar en la región.

En la práctica, si alquilas en Madrid con un contrato nuevo, lo habitual es el 50 %. Puedes llegar al 60 % si has rehabilitado la vivienda en los dos años previos, con obras que cumplan la definición fiscal de rehabilitación y no un simple lavado de cara. Y el 70 % solo queda al alcance si alquilas a una Administración o entidad sin ánimo de lucro con fines sociales. No es una mala noticia: el 50 % sigue siendo una ventaja notable frente a otras rentas, y la decisión de no topar precios también da libertad para fijar el precio del alquiler según el mercado.

Un ejemplo con números

Imagina un piso en Madrid alquilado como vivienda habitual con un contrato de 2025. Los ingresos anuales son de 14.400 € (1.200 € al mes) y los gastos deducibles más la amortización suman 4.400 €, con lo que el rendimiento neto queda en 10.000 €. Con la reducción general del 50 %, solo tributas por 5.000 €. Si tu tipo marginal es del 37 %, el ahorro frente a no aplicar la reducción ronda los 1.850 € al año. Merece la pena calcularlo bien.

Errores que cuestan dinero

Declarar la vivienda como turística o de temporada por comodidad hace perder la reducción entera. Conviene recordar que la reducción solo actúa sobre beneficios positivos: si el rendimiento neto es negativo, las pérdidas no se amplían. Tampoco hay que olvidar guardar la fecha y las condiciones del contrato, porque sin acreditar el tramo Hacienda aplicará el 50 % o lo discutirá. Y cuanto mejor calcules los gastos deducibles y la amortización, mayor será la base sobre la que después reduces.

Conclusión

La reducción del IRPF por alquiler de vivienda es dinero real que se queda en tu bolsillo, pero desde 2024 hay que elegir bien el tramo y guardar la documentación. En Madrid, sin zonas tensionadas, el escenario típico es el 50 %, con el 60 % al alcance si has rehabilitado. Si quieres que revisemos tu caso y optimicemos la declaración de tus alquileres, escríbenos a info@rubirent.com o echa un vistazo a nuestros planes de gestión. Te ayudamos a alquilar con tranquilidad y sin sustos con Hacienda.