Subarriendo en el alquiler: qué permite la LAU y cómo reaccionar

El propietario que alquila su vivienda en Madrid se entera, a veces meses después de firmar, de que en el piso vive gente que no figura en el contrato. La pareja del inquilino, un par de compañeros de trabajo o, peor, un anuncio en una plataforma de alquiler turístico con la dirección del portal a la vista. Eso es subarriendo. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) lo regula con bastante claridad y conviene saber qué se puede tolerar y qué no, porque al otro lado hay una causa directa de resolución del contrato.

Qué dice la LAU sobre el subarriendo

El artículo 8.2 de la LAU marca el límite con cinco palabras determinantes: "subarriendo parcial" y "consentimiento escrito previo". La vivienda alquilada solo puede subarrendarse de forma parcial —una habitación, no el piso entero— y siempre con autorización por escrito del propietario. Cualquier subarriendo total o sin firma previa nace contra la ley.

Hay tres reglas más que se olvidan a menudo:

• El subarriendo no puede pactarse por más renta que la del arrendamiento principal. El inquilino no puede lucrarse a costa del propietario.

• La duración del subarriendo nunca supera la del contrato principal. Si el contrato vence en marzo, el subarriendo termina en marzo.

• Si el subarrendado es persona física que va a residir habitualmente, conserva ciertos derechos básicos frente a su subarrendador, pero no frente al arrendador original.

Sin consentimiento escrito previo nada de esto llega a aplicarse: el subarriendo es inoponible al propietario desde el primer día.

Cesión del contrato y subarriendo: dos figuras distintas

Suelen confundirse y conviene separarlas. La cesión del contrato (artículo 8.1 LAU) es cuando el inquilino "traslada" su posición a otra persona y se sale del contrato; el cesionario pasa a ser arrendatario directo frente al propietario. En el subarriendo el inquilino sigue siendo arrendatario y, además, alquila una parte de la vivienda a un tercero. Las dos exigen consentimiento escrito previo y las dos, hechas a espaldas del arrendador, encajan en lo que la ley llama subarriendo o cesión inconsentidos.

La distinción importa porque la prueba es distinta. En una cesión hay otra persona pagando la renta o gestionando el contrato. En un subarriendo el inquilino oficial sigue al frente y el tercero permanece "invisible" en la documentación, lo que obliga al propietario a buscar otras evidencias.

Subarriendo sin permiso: causa de resolución del contrato

El artículo 27.2.c) de la LAU es contundente: "El subarriendo o la cesión inconsentidos" facultan al arrendador para resolver el contrato de pleno derecho. No es una infracción menor que se zanje con una multa contractual: es motivo directo de desahucio.

La jurisprudencia ha afinado dos puntos clave:

• Basta con acreditar que en la vivienda residen personas ajenas al contrato. No hace falta probar que el inquilino cobra dinero; la mera introducción de terceros no autorizados se considera subarriendo o cesión a efectos resolutorios (línea sostenida por el Tribunal Supremo y reiterada, entre otras, por la SAP de Las Palmas de 7 de noviembre de 2024).

• Cuando el subarriendo se canaliza por plataformas turísticas sin la licencia de Vivienda de Uso Turístico exigida por el Ayuntamiento de Madrid, a la causa civil se añaden sanciones autonómicas de 3.000 a 30.000 euros en infracciones graves.

Si además hay impagos o deterioros, conviene revisar cómo se aplicará la fianza del alquiler en Madrid al cierre del contrato, porque rara vez cubre todo el daño.

Cómo detectar un subarriendo en tu vivienda

Las señales suelen venir de fuera. Vecinos que avisan, derramas rechazadas por la comunidad, ruido continuado, exceso de buzones improvisados, anuncios visibles del piso en portales de habitaciones o vacacional. Las verificaciones razonables son:

1. Visitas periódicas pactadas en el contrato, con preaviso de 24 a 48 horas.

2. Búsqueda inversa de la dirección en Idealista, Badi, Airbnb, Booking y plataformas de habitaciones.

3. Comunidad de vecinos: una buena relación con la administración permite detectar movimientos extraños.

4. Burofax con acuse al inquilino pidiendo aclaraciones cuando hay indicios firmes. Forzar respuesta documental adelanta la prueba si finalmente hay litigio.

Pasos para reclamar y, si procede, resolver el contrato

Confirmada la sospecha, la secuencia limpia es esta:

1. Reunir prueba documental: capturas del anuncio con fecha, declaraciones de vecinos por escrito, fotografías del buzón añadido, comunicaciones de comunidad. Si la prueba es delicada, conviene un acta notarial.

2. Requerimiento por burofax con acuse y certificado de texto: exigir el cese inmediato del subarriendo, identificar a las personas que residen en la vivienda y conceder un plazo prudente (10 a 15 días) para regularizar.

3. Demanda de resolución y desahucio: si no hay respuesta o no se subsana, se acude al juicio verbal de desahucio acumulado a la acción del artículo 27.2.c) LAU.

4. Daños y perjuicios: cuando el subarriendo ha generado perjuicio efectivo (sanción administrativa, deterioro físico, lucro cesante) se reclaman en la misma demanda.

Toda la cadena de comunicaciones debe quedar por escrito. La oralidad pierde en sede judicial casi siempre.

Cómo prevenir el subarriendo desde el contrato

La prevención es más rentable que el desahucio. Tres cláusulas que ahorran disgustos:

• Prohibición expresa de subarriendo y cesión salvo autorización escrita previa del propietario, con remisión a los artículos 8 y 27.2.c) LAU.

• Identificación nominativa de quienes residirán en la vivienda, con compromiso de comunicar previamente cualquier alta de convivientes.

• Derecho de inspección anual con preaviso razonable, recogido como cláusula y aceptado al firmar.

Antes que cualquiera de estas cláusulas, una selección rigurosa del inquilino reduce al mínimo el riesgo de subarriendo encubierto: solvencia contrastada, referencias verificables y un perfil que coincida con la unidad familiar declarada.

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