Rentabilidad del alquiler en Madrid en 2026: cómo calcular el yield bruto y neto sin engañarte

La rentabilidad del alquiler es el primer número que mira cualquier inversor antes de comprar un piso, y también la métrica con la que el propietario veterano decide si su vivienda sigue mereciendo la pena. El problema es que la mayoría se queda en la rentabilidad bruta y se olvida de la mitad de los gastos. Aquí te enseñamos a calcular el yield bruto y neto de un alquiler en Madrid en 2026, qué cifras son razonables y dónde casi todo el mundo se equivoca.

Qué entendemos por rentabilidad del alquiler

La rentabilidad de un alquiler es el porcentaje que obtienes al año sobre el dinero invertido en la vivienda. Se expresa como tasa anual, igual que un depósito o un fondo, para que puedas compararla con otras inversiones.

Hay dos versiones de la misma idea. La rentabilidad bruta enfrenta los ingresos por renta al precio del piso. Sirve para comparar rápido entre inmuebles, pero ignora todo lo que pagas por tener la vivienda alquilada. La rentabilidad neta descuenta esos gastos y refleja el dinero que de verdad acaba en tu cuenta. Quedarse solo con la bruta es la fuente número uno de sorpresas desagradables.

Cómo se calcula la rentabilidad bruta paso a paso

La fórmula es directa:

Rentabilidad bruta (%) = (renta anual / precio de compra) × 100

Ejemplo en Madrid en 2026. Compras un piso de 70 m² en Latina por 245.000 euros y lo alquilas por 1.250 euros al mes, 15.000 al año. Aplicando la fórmula: 15.000 / 245.000 × 100 = 6,12 % bruta.

La cifra parece buena, pero todavía no has restado nada: ni IBI, ni comunidad, ni seguro, ni meses vacíos, ni Hacienda. Por eso la bruta solo vale para filtrar candidatos al comprar; nunca para saber lo que vas a ganar.

Cómo se calcula la rentabilidad neta: todos los costes que debes restar

La fórmula:

Rentabilidad neta (%) = ((renta anual − gastos anuales) / (precio compra + gastos de adquisición)) × 100

Los gastos anuales que casi siempre olvidan los propietarios novatos son:

• IBI. En Madrid capital el tipo en 2026 ronda el 0,456 % del valor catastral, unos 400-700 € anuales en una vivienda media. Aunque el contrato lo permita, suele pagarlo el propietario (ver si el IBI puede repercutirse al inquilino).

• Cuota de comunidad y derramas. Repasa quién paga cada concepto en nuestra guía de gastos de comunidad.

• Seguro de hogar y, si lo contratas, un seguro de impago (3-5 % de la renta anual).

• Mantenimiento y reparaciones del propietario (art. 21 LAU).

• Período vacío entre inquilinos: cuenta 0,5-1 mes al año.

• IRPF. Sobre el rendimiento neto se aplica tu marginal, con la reducción del 50 % o superior del art. 23.2 LIRPF tras la Ley 12/2023 (ver deducciones del alquiler).

• Gastos de adquisición únicos: ITP del 6 % en Madrid si es segunda mano, notaría, registro y gestoría. Suman al denominador.

Volvamos al ejemplo. Sobre los 15.000 euros de renta, restamos 600 € IBI, 720 € comunidad, 250 € seguro, 400 € mantenimiento, 1.250 € de un mes vacío y 1.800 € de IRPF estimado. Quedan 9.980 € netos. Sumamos al precio 19.000 € de gastos de adquisición. Resultado: 9.980 / 264.000 × 100 = 3,78 % neta. La diferencia entre el 6,12 % bruto y el 3,78 % neto es lo que separa una decisión informada de una ilusión.

Cifras de referencia: rentabilidad media en Madrid en 2026

Idealista publicó en abril de 2026 que la rentabilidad bruta del alquiler en la ciudad de Madrid se sitúa en el 4,7 % en el primer trimestre, frente al 6,7 % de media nacional. Madrid está en la zona baja del ranking porque el precio de compra ha subido más rápido que la renta. Como referencia, el precio medio en la capital ronda los 5.100 €/m² de compra y los 20-23 €/m² de alquiler.

Traducido a netos, una vivienda media bien gestionada en Madrid renta entre el 2,5 % y el 3,5 % neto anual. Una rentabilidad neta superior al 4 % se considera muy buena para vivienda residencial en la capital, y suele requerir comprar bien (por debajo de mercado), gestionar sin intermediarios caros y minimizar la vacancia.

Cuatro palancas para mejorar el yield sin subir la renta

1. Reduce la vacancia. Cada mes vacío cuesta entre el 0,4 % y el 0,6 % de rentabilidad. Una buena selección y un contrato bien hecho retienen al inquilino más años.

2. Vigila el certificado energético. Una mejora puntual (caldera, ventanas, aislamiento) puede subir la calificación, la renta justificable y el atractivo del piso.

3. Optimiza la fiscalidad. Si la vivienda es habitual del inquilino, aplica la reducción del art. 23.2 LIRPF y deduce todo lo deducible (intereses, amortización del 3 %, comunidad, IBI, seguros, honorarios de gestión).

4. Externaliza con criterio. Una gestión profesional bien escalada cuesta menos que el coste real de los errores: meses vacíos, impagos y conflictos. Echa un vistazo a los planes de Rubirent si quieres ver cómo lo enfocamos.

Errores más frecuentes al calcular la rentabilidad

• Olvidar los gastos de adquisición en el denominador.

• Asumir 12 meses cobrados sin descontar vacancia.

• No incluir IRPF entre los costes.

• Comparar la bruta de tu piso con la neta de otro activo (bolsa, depósito).

• Ignorar la plusvalía esperada del inmueble al hacer la foto completa.

Conclusión

Saber qué rentabilidad da tu alquiler en Madrid no es opcional: es la base para decidir si conservas, refinancias o vendes. Calcula primero la bruta para filtrar, después la neta con todos los gastos, y compárala con alternativas reales del mercado. Si quieres una segunda opinión sobre la rentabilidad de tu vivienda o cómo mejorarla con una gestión profesional, escríbenos a info@rubirent.com o visita rubirent.com.