IBI en alquiler: ¿puede repercutirse al inquilino en Madrid?

Cobrar el recibo del IBI no es un detalle menor para un propietario en Madrid: en una vivienda media supone entre 250 y 600 euros al año. La duda recurrente es si ese gasto puede pasarse al inquilino o tiene que asumirlo el arrendador. Hasta finales de 2025 había sentencias contradictorias; tras la STS 1637/2025 de 17 de noviembre, el Tribunal Supremo ha unificado criterio. Conviene saber qué se puede pactar y qué no.

Quién paga el IBI por defecto

El sujeto pasivo del IBI es el propietario, según el artículo 63 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. La obligación frente al Ayuntamiento de Madrid recae sobre el dueño: si nadie paga, la administración va contra él, no contra el inquilino, aunque hayan firmado lo contrario.

Esa es la regla por defecto. La LAU permite pactar otra cosa. Si no se pacta nada, el IBI lo asume íntegramente el propietario.

Qué dice el artículo 20 LAU

El artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos abre la puerta a repercutir al inquilino los gastos del inmueble, incluido el IBI, siempre que se cumplan dos condiciones tradicionales:

1. Pacto expreso y por escrito en el contrato de alquiler.

2. Constancia del importe anual de los gastos al inicio del contrato, para que el inquilino sepa de antemano cuánto va a pagar.

Durante años, los tribunales aplicaron este segundo requisito de forma estricta: si el contrato no decía exactamente "el IBI de la vivienda asciende a X euros al año", las cláusulas genéricas se anulaban y el propietario no podía cobrar nada. Esto ha cambiado.

La sentencia que reordenó las reglas: STS 1637/2025

El Tribunal Supremo, en sentencia de 17 de noviembre de 2025, ha distinguido entre gastos individualizables y no individualizables:

• Los gastos generales no individualizables (limpieza de zonas comunes, ascensor compartido, jardinería, etc.) sí necesitan que se indique el importe anual en el contrato. Sin esa cifra, la cláusula se considera abusiva.

• El IBI y la tasa de basuras, cuando el recibo va dirigido a la vivienda concreta arrendada, son gastos individualizables. En este caso, basta con un pacto claro por escrito que indique que ese tributo lo paga el inquilino. No es imprescindible que figure el importe anual exacto, porque es un dato público y verificable en cada recibo.

La consecuencia práctica es relevante: una cláusula del tipo "el IBI correspondiente a la vivienda será abonado por el arrendatario" es válida si el recibo viene individualizado al inmueble. Antes esta redacción caía a menudo en sentencias de instancia; ahora el Supremo la respalda.

Cómo redactar la cláusula sin que sea impugnable

Aunque la jurisprudencia se ha relajado, el consejo profesional sigue siendo redactar la cláusula con el máximo detalle. Una redacción robusta para un contrato firmado en Madrid en 2026 incluye:

• Identificación explícita del tributo: "Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente a la vivienda objeto del presente contrato".

• Importe anual aproximado al firmar (por ejemplo, "según el último recibo emitido por el Ayuntamiento de Madrid: 432,50 €").

• Mecanismo de revisión cuando el Ayuntamiento actualice la cuota o el valor catastral.

• Plazo y forma de cobro: si lo paga directamente el inquilino al Ayuntamiento, si lo adelanta el propietario y se reembolsa, o si se prorratea mes a mes junto a la renta.

Cuando el contrato se prorroga por las prórrogas obligatorias del artículo 9 LAU, mantener actualizado este importe evita discusiones futuras. Si el propietario quiere subir la renta para reflejar el aumento del IBI, debe hacerlo a través del mecanismo de actualización ordinario, no por la vía de la repercusión: para entender ese marco, conviene revisar cómo se aplica el IRAV en la actualización de renta.

IBI en Madrid: cifras concretas para 2026

El Ayuntamiento de Madrid ha aprobado para 2026 un tipo general de IBI urbana del 0,414 % sobre el valor catastral, frente al 0,428 % del año anterior. Es la quinta rebaja consecutiva del tipo en la legislatura. Para una vivienda con valor catastral de 100.000 €, la cuota anual ronda los 414 €; para un valor catastral de 60.000 €, unos 248 €.

La Comunidad de Madrid es heterogénea: municipios como Pozuelo de Alarcón, Majadahonda o Las Rozas tienen tipos sensiblemente distintos al de la capital, y conviene consultar la ordenanza fiscal vigente en cada ayuntamiento antes de poner una cifra concreta en el contrato.

Recordatorio fiscal: el IBI pagado por una vivienda alquilada es un gasto deducible en el IRPF del propietario, dentro de los rendimientos del capital inmobiliario. Si lo asume el inquilino, no se deduce; si lo paga el propietario y luego lo repercute, sí se deduce y al mismo tiempo se computa como mayor ingreso. Para el detalle, ver la guía sobre deducciones del IRPF para propietarios.

Tres errores frecuentes que conviene evitar

1. Cláusula genérica del tipo "todos los impuestos a cargo del inquilino". Sin identificar el tributo, hay riesgo de nulidad. La STS 1637/2025 salva el IBI individualizado, pero deja flecos en otros tributos.

2. Olvidar la tasa de basuras. Madrid reintrodujo la tasa de residuos en 2025 y se rige por reglas equivalentes a las del IBI: si no se pacta expresamente, la paga el propietario.

3. Asumir que el inquilino responde frente al Ayuntamiento. Aunque exista pacto válido, si el inquilino no paga, Hacienda Local irá contra el propietario.

Conclusión

Repercutir el IBI al inquilino es perfectamente legal en Madrid si la cláusula se redacta bien y se documenta el importe. La doctrina del Supremo de noviembre de 2025 facilita las cosas, pero no exime de cuidar la redacción del contrato. Antes de firmar uno nuevo o renovar el actual, conviene revisar este apartado con calma.

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