Gastos de comunidad en el alquiler: ¿quién paga, propietario o inquilino?

Cuando un propietario alquila una vivienda en Madrid, una de las primeras dudas que aparece sobre la mesa es quién se hace cargo de la cuota de la comunidad de propietarios. La pregunta parece sencilla, pero la respuesta depende del articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), de lo que se haya pactado por escrito y, desde noviembre de 2025, de un nuevo criterio del Tribunal Supremo sobre tributos municipales. Esta guía te explica con claridad qué puedes repercutir al inquilino sin riesgo de que la cláusula acabe declarada nula.

La regla por defecto: paga el propietario

Frente a la comunidad de propietarios, el obligado es siempre el dueño del inmueble. Así lo confirma la práctica de los juzgados y la Ley de Propiedad Horizontal: cuando una cuota no se abona, el administrador reclama al titular registral, nunca al arrendatario. Por tanto, salvo que medie un acuerdo expreso, la cuota mensual ordinaria de la comunidad —portería, ascensor, limpieza de zonas comunes, mantenimiento— corre a cargo del propietario.

Esta regla por defecto evita conflictos cuando el contrato no recoge el reparto: si nada se dice, no puedes pedir al inquilino que asuma esa partida después de la firma.

Cómo repercutir los gastos al inquilino: requisitos del artículo 20 LAU

El artículo 20 de la LAU sí permite trasladar los gastos generales —incluida la cuota de comunidad— al arrendatario, pero impone dos condiciones que no admiten matiz:

1. Pacto por escrito. La cláusula debe figurar en el contrato firmado por ambas partes. No vale el acuerdo verbal ni un anexo posterior sin firma.

2. Importe anual fijado en la fecha de firma. El contrato debe indicar la cifra concreta que asumirá el inquilino durante el primer año. Por ejemplo: "cuotas ordinarias de comunidad: 720 € anuales (60 €/mes)".

Si falta cualquiera de las dos exigencias, la cláusula es nula y el inquilino no debe abonar nada por ese concepto. Además, durante los cinco primeros años del contrato (siete si el arrendador es persona jurídica, como una sociedad), la cantidad solo puede subir un máximo equivalente al doble del incremento anual de la renta permitido por el artículo 18.1 LAU.

IBI y tasa de basuras: la novedad de la STS 1637/2025

Aquí entra la sentencia que ha unificado criterio en los tribunales españoles. La STS 1637/2025, de 17 de noviembre, resuelve un litigio sobre un contrato de 2020 en el que se pactaba que el inquilino asumiera IBI, comunidad y tasa de basuras sin haber concretado los importes anuales. Hasta ahora, parte de las audiencias provinciales declaraban nulas esas cláusulas; otras las admitían. El Supremo zanja la discusión.

¿Qué dice? Que el IBI y las tasas municipales que recaen específicamente sobre la vivienda arrendada son gastos individualizables, no generales. Y, por tanto, no se les aplica la exigencia del artículo 20.1 LAU de fijar el importe anual a la firma. Basta con que el pacto sea expreso y claro para que la cláusula resulte válida, aunque no se especifique la cantidad concreta.

Atención: aunque el inquilino abone el recibo, frente a Hacienda y al ayuntamiento el responsable sigue siendo el propietario. Si impaga, los recargos te llegan a ti.

Derramas extraordinarias y reparaciones: lo que casi nunca se traslada

Las derramas extraordinarias —obras de fachada, sustitución de ascensor, refuerzo estructural, ITE— son responsabilidad del propietario por regla general. La razón es doble: la comunidad solo puede reclamarlas al titular y la jurisprudencia entiende que estas obras revalorizan el inmueble más que aportar confort al inquilino.

Caso aparte son las reparaciones que mantienen la vivienda en condiciones de habitabilidad. El artículo 21 LAU es taxativo: corren a cargo del propietario y cualquier pacto en contrario es nulo. Una caldera averiada, una bajante general que filtra, humedades que afectan a la salubridad: lo asumes tú, sin discusión.

Sí podrías incluir una cláusula que repercuta derramas concretas al inquilino, pero la práctica habitual en Madrid —y la recomendación legal— es no hacerlo. Genera disputas constantes y rara vez compensa el ahorro.

Suministros individualizables: luz, agua, gas e internet

El artículo 20.3 LAU presume que los gastos individualizables por contador (electricidad, agua, gas, telefonía, internet) son del inquilino. Es lo lógico: los consume él y se miden con su nombre. Conviene reflejarlo expresamente en el contrato y dejar claro quién hace los cambios de titularidad y quién asume la cuota de servicio si la vivienda se queda vacía algún mes entre inquilinos.

Lo que la Ley 12/2023 te prohíbe trasladar

Desde el 26 de mayo de 2023, la Ley por el derecho a la vivienda (12/2023) ha modificado el reparto en dos partidas concretas:

• Honorarios de la inmobiliaria que gestiona el alquiler: siempre los paga el propietario.

• Gastos de formalización del contrato: redacción, copias y depósito de fianza en el organismo correspondiente. Idéntico criterio.

Cualquier cláusula que pretenda cargar estos conceptos al inquilino se considera nula automáticamente. Si lo cobraste antes del cambio normativo y el arrendatario reclama, la regla aplica al contrato vigente.

Madrid en concreto: cómo redactar la cláusula sin sobresaltos

La cuota media de comunidad en la Comunidad de Madrid suele moverse entre 80 y 110 € al mes en pisos sin servicios añadidos, y supera los 200 € en bloques con conserje, piscina o jardines. Antes de firmar, revisa el último recibo y adjúntalo como anexo. Si la junta tiene previstas derramas (rehabilitación de fachada, ITE, instalación de placas solares), declárales por escrito en una cláusula informativa.

Conclusión

Repercutir gastos al inquilino es legítimo, pero exige rigor: pacto por escrito, importe anual cuando proceda y respeto a las exclusiones de la Ley 12/2023. La sentencia del Supremo de noviembre de 2025 ha aliviado la carga formal en IBI y tasas municipales, pero no la ha eliminado para la cuota de comunidad. Si dudas con un contrato concreto, en Rubirent revisamos cláusulas y adaptamos el modelo a cada propietario en Madrid. Escríbenos a info@rubirent.com o visita rubirent.com para conocer nuestros planes de gestión.