Alquiler impagado en el IRPF: el saldo de dudoso cobro

Que un inquilino deje de pagar ya es bastante malo. Que encima Hacienda te obligue a tributar por una renta que no has cobrado parece el colmo. La buena noticia es que la normativa contempla esta situación: puedes deducir el alquiler impagado en el IRPF a través de la figura del saldo de dudoso cobro. Te explicamos cómo funciona, qué requisitos pide la Agencia Tributaria y qué errores evitar para no pagar de más.

Primero, declara lo que no has cobrado

El capital inmobiliario en el IRPF se imputa por exigibilidad, no por caja. Significa que declaras la renta que el contrato te permite exigir cada mes, aunque el dinero no haya entrado en tu cuenta. Por eso un propietario con un inquilino moroso se encuentra con que, sobre el papel, ha "ingresado" mensualidades que en realidad no ha visto.

Aquí entra el mecanismo de compensación: esas mismas cantidades pueden restarse como gasto cuando se convierten en saldos de dudoso cobro. El resultado, bien hecho, es neutro: declaras el ingreso y deduces el impago, de modo que no pagas impuestos por un dinero que no tienes.

Qué es un saldo de dudoso cobro

Es la deuda del inquilino que, a efectos fiscales, se considera de difícil recuperación. El artículo 13.e) del Reglamento del IRPF permite deducirla como gasto siempre que la circunstancia esté suficientemente justificada. Según la Agencia Tributaria, se entiende justificada en dos casos:

• Cuando el inquilino está en situación de concurso de acreedores.

• Cuando entre la primera gestión de cobro y el cierre del año (31 de diciembre) han pasado más de seis meses sin que la deuda se haya renovado.

El segundo supuesto es el habitual. La clave está en poder demostrar esa primera gestión de cobro y la fecha en que la hiciste.

La regla de los seis meses para el alquiler impagado

Un ejemplo lo aclara todo. Imagina que tu inquilino deja de pagar en septiembre de 2025 y le reclamas por escrito ese mismo mes. A 31 de diciembre de 2025 no han transcurrido seis meses desde la reclamación, así que no podrás deducir esas rentas en la declaración de 2025. Sí podrás hacerlo en la de 2026, cuando el plazo ya se haya cumplido.

En cambio, si el impago y la reclamación son de enero de 2025, a 31 de diciembre han pasado más de seis meses y deduces ese mismo ejercicio. Moraleja: conviene reclamar pronto, porque cuanto antes arranque el reloj, antes podrás aplicar la deducción.

Cómo justificar la gestión de cobro

Hacienda no exige una demanda judicial para admitir el saldo de dudoso cobro, pero sí una prueba de que has reclamado. Sirve un correo certificado, un email con acuse o, lo más sólido, un burofax. Si quieres que tu requerimiento tenga pleno valor probatorio, repasa cómo enviarlo en nuestra guía sobre el burofax al inquilino.

Guarda todo: el contrato, los recibos o transferencias que prueban lo que se pagaba, y la comunicación de reclamación con su fecha. Esa fecha es la que marca el inicio del cómputo de los seis meses, así que ponla por escrito desde el primer recibo devuelto.

Qué ocurre si luego cobras la deuda

La deducción no es definitiva. Si más adelante recuperas las rentas impagadas —por acuerdo, por sentencia o porque el inquilino se pone al día—, deberás declarar esa cantidad como ingreso en el ejercicio en que la cobres. Es coherente: primero te ahorraste el impuesto sobre un dinero que no tenías; cuando entra, vuelve a tributar. Por eso interesa llevar un registro claro de qué has deducido y en qué año, para no liarte después.

Errores que conviene evitar

• No declarar nada porque "no he cobrado". Es el fallo más caro. Si no declaras la renta exigible, no podrás deducir el saldo de dudoso cobro y, además, te expones a una comprobación. Hay que declarar el alquiler no cobrado y, en paralelo, deducirlo.

• Confundirlo con los demás gastos. El IBI, la comunidad, el seguro o la amortización del inmueble se deducen por su propia vía y puedes seguir aplicándolos aunque el piso esté sin cobrar.

• Mezclarlo con la reducción. La reducción del 50% al 90% se aplica sobre el rendimiento neto positivo de vivienda habitual; el saldo de dudoso cobro es un gasto más dentro de ese cálculo, no un sustituto.

• Pensar que depende del desahucio. Recuperar el piso es un proceso aparte; si estás en ello, te interesa nuestra guía sobre el desahucio por impago en Madrid. La deducción fiscal no exige haber iniciado el procedimiento.

Conclusión

El saldo de dudoso cobro es la herramienta que impide que un impago se convierta también en un problema con Hacienda. La receta es sencilla: declara la renta exigible, reclama por escrito cuanto antes para que empiece a correr el plazo de seis meses, conserva las pruebas y deduce el importe en cuanto se cumplan los requisitos. Y si terminas cobrando, lo vuelves a declarar. Prevenir, eso sí, sigue siendo lo más barato: un buen filtro de solvencia evita la mayoría de estos sustos.

En Rubirent acompañamos a propietarios de Madrid en la gestión del alquiler de principio a fin, también cuando las cosas se tuercen. Escríbenos a info@rubirent.com o conoce nuestros planes de gestión y deja la parte difícil en buenas manos.