Obras del inquilino en el piso alquilado: qué permite el art. 23 LAU y cómo actuar

Un día pasas por el piso que tienes alquilado en Madrid y descubres que el inquilino ha tirado un tabique, ha cambiado los azulejos del baño o ha pintado las paredes de un color imposible de cubrir. Ninguna de esas decisiones es necesariamente legal, y como propietario tienes herramientas concretas para actuar. La clave está en el artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y en saber distinguir una reforma de una reparación menor.

Esta guía explica qué obras puede hacer el inquilino por su cuenta, cuáles necesitan tu consentimiento por escrito, qué pasa si las realiza sin autorización y cómo prevenir conflictos desde el propio contrato.

Qué dice exactamente el artículo 23 LAU

La redacción vigente del artículo 23 LAU es clara: el arrendatario no puede realizar, sin el consentimiento del arrendador expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios. Tampoco puede ejecutar nunca, ni siquiera con tu autorización, intervenciones que disminuyan la estabilidad o la seguridad del inmueble.

"Configuración" se interpreta de forma amplia. Incluye la distribución de espacios (tirar o levantar tabiques), cambios estructurales, modificaciones de instalaciones (fontanería, electricidad, gas), sustitución de elementos fijos (cocina, sanitarios, suelos, puertas) o intervenciones en la fachada (ventanas, persianas, toldos). También cubre los accesorios: trasteros, plazas de garaje vinculadas o terrazas del contrato.

Si el inquilino quiere hacer cualquiera de esas obras, debe pedirte permiso por escrito antes de empezar. Una conversación o un WhatsApp con un "vale" pueden no bastar en juicio: lo razonable es un correo electrónico o un anexo al contrato con la descripción de la obra y la fecha.

Qué obras no necesitan autorización

No todo cambio físico en la vivienda es una "obra" en el sentido del art. 23. La propia LAU y la práctica de los tribunales dejan fuera el mantenimiento ordinario y las pequeñas reparaciones. Cambiar una bombilla fundida, sustituir un mecanismo de cisterna, reponer una junta, fijar un cuadro a la pared con un clavo discreto o repintar una habitación del mismo tono original encajan aquí.

La distinción importa porque las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario son obligación del inquilino (art. 21.4 LAU), no tuyas. Si quieres revisar dónde acaba tu obligación de conservación y dónde empieza la suya, hemos detallado el reparto en el artículo de reparaciones en el alquiler: qué paga el propietario y qué paga el inquilino.

Eso sí, la frontera no siempre es nítida. Pintar una pared de blanco a un beige claro suele entrar dentro de lo aceptable; pintar todo el salón de un color extravagante o aplicar gotelé sobre liso ya no, porque devolver el piso a su estado original tiene un coste apreciable que el inquilino tendrá que asumir.

La excepción del art. 24 LAU: accesibilidad

La LAU prevé un régimen especial cuando las obras tienen como finalidad adaptar la vivienda a una persona con discapacidad o mayor de 70 años que ocupe el inmueble (el propio inquilino, su cónyuge, pareja conviviente o familiar conviviente). El art. 24 sustituye la exigencia de "consentimiento" por una simple notificación previa por escrito, y obliga al inquilino a reponer el estado anterior cuando termine el contrato si tú así lo pides.

Aplica, por ejemplo, a rampas, ensanchar puertas, instalar barras de apoyo en el baño, sustituir bañera por plato de ducha accesible o adaptar tomas eléctricas. No puedes oponerte si la finalidad está acreditada (certificado de discapacidad, edad), aunque sí pedir condiciones razonables sobre cómo se ejecuta y quién la realiza.

El inquilino ha hecho obras sin tu permiso: tus opciones

Ante una obra no consentida del art. 23, la ley te ofrece tres caminos:

1. Exigir la reposición al estado anterior al concluir el contrato. El inquilino corre con todos los costes y no puede reclamarte indemnización por las mejoras hechas.

2. Conservar la modificación sin pagar nada al inquilino. Si la obra ha mejorado objetivamente el piso (cocina nueva, suelos mejores), puedes quedártela.

3. Resolver el contrato anticipadamente si la obra es grave. El art. 27.2.d) LAU permite resolver cuando se han realizado "obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario". El cauce es el desahucio por causa distinta de la falta de pago; los plazos y el procedimiento se asemejan a los que repasamos en desahucio por impago en Madrid.

Si la obra afecta a la estabilidad o seguridad del inmueble, puedes además exigir la reposición inmediata, sin esperar al fin del contrato, y el inquilino responde de los daños causados.

La prueba de la obra y de la falta de consentimiento te corresponde a ti como demandante. Conviene documentar: fotografías con fecha, acta notarial si la modificación es seria, y el contrato firmado con cláusula expresa de prohibición.

Cómo blindar tu contrato desde el principio

La forma más eficaz de evitar el conflicto es regular el régimen de obras directamente en el contrato. Una cláusula tipo puede recoger: prohibición de cualquier obra que modifique configuración o instalaciones sin tu consentimiento previo por escrito; procedimiento de solicitud (correo a una dirección concreta, plazo de respuesta de 15 días, descripción técnica de la obra); obligación de reposición al término del contrato salvo pacto distinto; y previsión expresa de descuento sobre la fianza del alquiler cuando queden obras pendientes de reponer.

Acompañar el contrato con un inventario fotográfico del estado original facilita después comparar y reclamar. Es la herramienta que más resultados da en las discusiones por daños y obras al cierre del alquiler.

Conclusión

El art. 23 LAU protege al propietario frente a modificaciones unilaterales del piso, pero solo si reacciona con rapidez y prueba documental. Distinguir reparaciones menores, exigir consentimiento por escrito y prever el escenario en el contrato evita la mayoría de los problemas. Si gestionas un alquiler en Madrid y prefieres delegar la vigilancia del inmueble y la parte legal, puedes ver cómo trabajamos en rubirent.com/planes o escribirnos a info@rubirent.com.