Cómo saber si un inquilino es moroso antes de alquilar

Firmar un contrato con la persona equivocada puede costarte meses de rentas impagadas y un procedimiento judicial largo. Por eso, saber cómo comprobar si un inquilino es moroso antes de entregar las llaves es la mejor defensa de un propietario en Madrid. En esta guía repasamos qué documentos pedir, qué registros de inquilinos morosos existen y qué límites marca la normativa de protección de datos.

Por qué conviene comprobar la solvencia antes de firmar

El momento de más poder de negociación del arrendador es antes de la firma. Una vez dentro, recuperar la vivienda por impago exige un proceso de desahucio que puede prolongarse durante meses. Dedicar unos días a verificar la solvencia del candidato reduce de forma drástica el riesgo de encontrarte con un inquilino que deja de pagar.

Comprobar la solvencia no consiste solo en mirar la nómina: se trata de contrastar varias fuentes que, juntas, dibujan un perfil fiable. Cuanto más completa sea la información, mejor decidirás.

Qué documentos pedir para comprobar la solvencia de un inquilino

Antes de consultar cualquier fichero, pide al candidato la documentación que acredita sus ingresos y su estabilidad:

• Las tres últimas nóminas, para comprobar que los ingresos cubren con holgura la renta. La referencia habitual es que el alquiler no supere el 30-35 % de los ingresos netos.

• El contrato de trabajo, que indica si el empleo es indefinido o temporal.

• La vida laboral actualizada, que muestra la antigüedad y la continuidad del empleo.

• En autónomos, la última declaración de la renta y varios trimestres de IVA o de pagos fraccionados.

• Una carta de recomendación del casero anterior o del empleador, cuando sea posible.

Con estos datos ya tienes una primera criba. El siguiente paso es cruzarlos con los registros de morosidad.

Los registros de inquilinos morosos: FIM, BDMI, RIJ y ASNEF

Existen varias bases de datos que permiten consultar si una persona arrastra impagos:

• Fichero de Inquilinos Morosos (FIM): el más conocido en el ámbito del alquiler, recoge impagos de rentas declarados por otros arrendadores.

• Base de Datos de Morosidad Inmobiliaria (BDMI), como la que ofrece idealista, especializada también en deudas de alquiler.

• Registro de Impagados Judiciales (RIJ): incluye deudas que han pasado por un juzgado.

• ASNEF y otros ficheros de morosidad general: reflejan impagos financieros (préstamos, tarjetas, suministros), útiles como señal de alerta aunque no sean deudas de alquiler.

Para consultar cualquiera de ellos necesitas, como mínimo, el nombre y el DNI o NIE del candidato; si es una empresa, la razón social y el NIF. Ninguna fuente es infalible por sí sola, así que lo prudente es combinar la documentación económica con la consulta a uno o varios registros.

Qué permite el RGPD al consultar a un candidato

Aquí conviene ser cuidadoso. Los datos de un candidato están protegidos por el RGPD y por la Ley Orgánica 3/2018 (LOPDGDD). No puedes consultar libremente su historial sin una base legal.

La vía más segura es recabar su consentimiento expreso para verificar su solvencia en ficheros de morosidad, e informarle de para qué usas sus datos y durante cuánto tiempo los conservas. Un candidato solvente no suele poner inconveniente; una negativa rotunda ya es, en sí misma, información valiosa. Guarda solo lo imprescindible y destruye la documentación de los candidatos descartados.

Qué hacer si el inquilino ya te debe rentas

Si el impago ya se ha producido, puedes incluir al inquilino en un fichero de morosos, pero la ley fija requisitos estrictos. El artículo 20 de la LOPDGDD exige que la deuda sea cierta, vencida y exigible, y que no esté siendo discutida en un procedimiento judicial o administrativo.

Además, debes haber enviado un requerimiento previo de pago —normalmente por burofax— y haber informado al deudor de la posibilidad de inclusión. Los datos solo pueden mantenerse mientras persista el impago, con un máximo de cinco años desde el vencimiento. Incluir a alguien sin cumplir estos requisitos puede volverse en tu contra con una reclamación por daños.

En paralelo a la inclusión en el fichero, tienes vías para recuperar el dinero: puedes reclamar las rentas impagadas por la vía judicial y valorar un seguro de impago de alquiler que cubra los cobros mientras dura el problema. Prevenir siempre sale más barato que reclamar.

Conclusión

Comprobar si un inquilino es moroso antes de firmar no es desconfianza: es una gestión profesional del alquiler. Con la documentación económica, la consulta responsable a los registros de morosidad y el respeto a la normativa de datos, reduces al mínimo el riesgo de impago.

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