Reparaciones en el alquiler: qué paga el propietario y qué paga el inquilino (art. 21 LAU)

Goteras en el baño, una persiana que no sube, la caldera que deja de encenderse en pleno invierno. La pregunta llega siempre por WhatsApp a las nueve de la noche: "¿esto lo pagas tú o lo pago yo?". La respuesta corta vive en el artículo 21 de la LAU, pero el día a día tiene matices que conviene tener claros antes de que aparezca la avería. Esta guía resume cómo se reparten las reparaciones del alquiler entre arrendador y arrendatario en una vivienda en Madrid y dónde suelen surgir las disputas.

La regla general del artículo 21 LAU

El artículo 21.1 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos —vigente con las modificaciones de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda— marca el reparto: el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin derecho a subir la renta por ello. Solo queda fuera el deterioro imputable al inquilino o la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador.

La contrapartida está en el artículo 21.4: las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario las paga el inquilino. Y el artículo 21.3 obliga al arrendatario a comunicar la avería "en el plazo más breve posible" y a facilitar el acceso al técnico que designe el propietario. Esa comunicación rápida es clave: si la avería empeora por demora del inquilino, la responsabilidad sí puede pivotar hacia él.

Qué paga el propietario: reparaciones de conservación

Como regla práctica, todo lo que afecta a la estructura, las instalaciones fijas y los elementos imprescindibles para vivir es del propietario. Algunos ejemplos habituales en pisos de Madrid:

• Caldera, termo y calentador cuando dejan de funcionar por desgaste o avería interna (no por mal uso).

• Instalación eléctrica y de fontanería: cortocircuitos, tuberías rotas, fugas dentro de la pared, cableado dañado.

• Persianas y ventanas cuando se rompe el mecanismo o el marco; humedades estructurales y filtraciones de fachada o cubierta.

• Electrodomésticos entregados con la vivienda (lavadora, frigorífico, horno) si la avería es por desgaste y no por mal uso.

• Tejado, fachada, bajantes y antenas comunitarias, y todo lo cubierto por la comunidad cuando afecta al uso de la vivienda.

El propietario no puede esquivar estas obligaciones pactando lo contrario en el contrato: la mayor parte de la jurisprudencia considera nulas las cláusulas que descargan al inquilino reparaciones estructurales, por contradecir el régimen imperativo de la LAU para vivienda habitual.

Qué paga el inquilino: pequeñas reparaciones por uso ordinario

El criterio jurisprudencial —recogido en numerosas sentencias de Audiencias Provinciales— combina dos factores: cuantía baja y origen en el uso diario. Suelen entrar aquí:

• Cambio de bombillas, fusibles, juntas y filtros de cocina y baño.

• Sustitución de un flexo de ducha, una alcachofa o un grifo monomando por desgaste superficial.

• Pilas del termostato, mantenimiento básico de la vitrocerámica (limpiar quemadores), engrase de bisagras.

• Pequeños desperfectos de pintura y agujeros menores al final del contrato.

No hay un importe legal cerrado, pero la práctica de los tribunales sitúa la frontera alrededor de 100-150 euros por incidencia. Por encima, y especialmente si toca instalaciones fijas, suele desplazarse al propietario aunque la causa sea el uso.

Reparaciones urgentes: el supuesto del art. 21.3 LAU

Hay un escenario que conviene tener mapeado: una avería urgente (caldera averiada en pleno enero, fuga importante, ascensor con persona dentro) que no admite esperar a que el propietario gestione. El art. 21.3 LAU permite al inquilino encargar directamente la reparación si avisó primero al arrendador y este no actuó, y obliga al propietario a reembolsar el coste previa presentación de factura.

Para evitar abusos en este punto, conviene dejar fijado por contrato un canal de aviso (correo, WhatsApp profesional, plataforma de gestión) y un plazo razonable de respuesta. Una vivienda gestionada bien rara vez llega a invocar este artículo.

Obras de mejora y subida de renta (arts. 19 y 22 LAU)

Cosa distinta son las obras de mejora (reforma de cocina, sustitución de ventanas, mejora energética). El art. 19 LAU permite, transcurridos los cinco años de prórroga obligatoria (siete si el arrendador es persona jurídica), pactar una elevación de renta ligada a la inversión, con tope del 20% sobre la renta vigente. Esto es independiente de la actualización anual de renta por IRAV; son dos vías separadas. El art. 22 obliga al inquilino a soportar la obra si no puede diferirse hasta el fin del contrato, con derecho a una reducción proporcional de renta si afecta a estancias enteras.

Protocolo práctico para propietarios en Madrid

Para no llegar a discusión cada avería, cuatro hábitos ahorran mucho:

1. Inventario detallado al inicio con fotos fechadas de cada estancia y de los electrodomésticos. Si quieres una referencia de qué se puede descontar al final por desperfectos, revisa nuestra guía sobre la fianza del alquiler en Madrid.

2. Protocolo de avisos por escrito y un técnico de confianza al que el inquilino pueda llamar directamente con instrucciones del propietario; así controlas tiempos y precios.

3. Revisión anual de caldera, calentador y silicona de baños y cocina: la mayoría de fugas grandes empiezan por silicona ajada.

4. Seguro de hogar continente del propietario y, idealmente, seguro de contenido y responsabilidad civil a cargo del inquilino. Y si la vivienda va al mercado con un plan integral, gran parte de este protocolo lo gestiona la inmobiliaria; revisa los planes de gestión de Rubirent si te interesa delegarlo.

Conclusión

El reparto del art. 21 LAU es claro —conservación al propietario, desgaste al inquilino— pero se gana o se pierde en la gestión cotidiana. Un inventario serio, una vía de aviso definida y técnicos resolutivos evitan casi todas las discusiones. Si quieres dejar el día a día en manos profesionales, escríbenos a info@rubirent.com y te explicamos cómo encaja el servicio en tu vivienda.