Recuperar la vivienda alquilada por necesidad (art. 9.3 LAU)

Eres propietario en Madrid, alquilaste tu piso con un contrato de cinco años y, a mitad de camino, la vida cambia: tu hija necesita independizarse, tu madre se queda sola, te separas y buscas dónde vivir. ¿Puedes recuperar tu propia vivienda antes de que termine el contrato? Sí, pero solo si cumples al milímetro las condiciones del artículo 9.3 de la LAU. Y desde la Ley 12/2023 hay un requisito nuevo que muchos propietarios desconocen y que tira por tierra el intento.

¿Cuándo permite la LAU recuperar la vivienda antes de los 5 años?

Durante los primeros cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), la prórroga obligatoria protege al inquilino. Solo hay tres vías para romper esa estabilidad: el incumplimiento del inquilino (art. 27 LAU), su propio desistimiento (art. 11) y el supuesto de necesidad del arrendador del art. 9.3 LAU, que es el que nos ocupa.

El precepto exige cinco condiciones acumulativas:

• El arrendador es persona física (las sociedades no pueden invocarlo).

• Ha transcurrido el primer año de contrato.

• La necesidad estaba expresamente recogida en el contrato.

• La causa es destinar la vivienda a residencia permanente para el propio arrendador, un familiar en primer grado o el cónyuge tras separación, divorcio o nulidad.

• Se ha notificado al inquilino con al menos dos meses de antelación.

Si falta una sola, la recuperación cae.

La cláusula expresa: el cambio clave de la Ley 12/2023

Hasta mayo de 2023 bastaba con comunicar la necesidad al inquilino. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda dio un giro: solo puede invocarse esta causa si quedó constancia expresa en el contrato firmado. Sin esa cláusula, el inquilino tiene derecho a continuar hasta los cinco años aunque el propietario tenga una necesidad real.

Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 se rigen por la versión anterior y no exigen ese pacto previo. Para todo lo posterior, sin cláusula no hay recuperación. Si vas a alquilar y crees que algún día podrías necesitar el piso, recógelo desde el principio, con redacción cuidada y evitando fórmulas genéricas que un tribunal pueda tumbar, tal como vimos al repasar las cláusulas abusivas en el contrato de alquiler.

Quién entra como familiar de primer grado

La LAU no abre la mano con cualquier pariente. Entran hijos y padres del arrendador (consanguinidad o adopción de primer grado) y el cónyuge solo cuando exista sentencia firme de separación, divorcio o nulidad y la vivienda se necesite en cumplimiento de esa resolución. Quedan fuera hermanos, abuelos, nietos, primos, suegros, parejas de hecho no casadas y el cónyuge actual conviviente.

La causa debe ser vivienda permanente: no vale para uso esporádico, alquiler turístico, montar una oficina o vender después. Si tras recuperar el piso lo destinas a otra cosa, te expones al régimen de indemnización que veremos más abajo.

Cómo notificar al inquilino

La comunicación es el paso que más conflictos genera. La LAU exige:

• Dos meses de antelación mínima respecto a la fecha en que la vivienda se vaya a necesitar.

• Identificar la causa concreta: "necesito la vivienda para mi hija porque empieza estudios universitarios en Madrid", no fórmulas vagas como "por causa de necesidad familiar".

• Forma escrita y, en la práctica, burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. Un WhatsApp o un email pueden no soportar una impugnación.

Vencido el plazo, el contrato se extingue. Conviene hacer un acta de entrega y devolver la fianza conforme al art. 36.4 LAU. Si dudas sobre los plazos al cierre, repasa la prórroga del contrato 5+3.

Si no ocupas la vivienda en tres meses

El art. 9.3 cierra el círculo con una garantía para el inquilino. Si en los tres meses siguientes a la extinción del contrato el arrendador (o el familiar invocado) no ocupa la vivienda como residencia permanente, salvo fuerza mayor acreditada, el inquilino puede elegir:

• Volver al uso de la vivienda durante un nuevo periodo de hasta cinco años, con la renta y condiciones anteriores e indemnización por los gastos del desalojo.

• Pedir una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por cada año que faltara para completar los cinco.

Esta cláusula penaliza los usos torticios: alegar necesidad para subir la renta a un nuevo inquilino, vender después o dejar el piso vacío. La carga de probar la fuerza mayor recae en el arrendador. Conservar facturas de mudanza, empadronamientos, contratos de suministro y fotos con fecha es clave.

Errores frecuentes que invalidan la recuperación

Tres tropiezos habituales en propietarios con un caso de necesidad:

• Cláusula genérica del tipo "el arrendador podrá recuperar la vivienda por causa de necesidad" sin más. Los tribunales exigen una redacción que individualice supuestos y al titular que la invoca.

• Notificación verbal o por mensajería, sin acreditación. Sin burofax o equivalente, la fecha del preaviso se vuelve discutible y el inquilino puede negarse a entregar la llave.

• Confundir necesidad con preferencia. Querer venderlo libre, subir la renta o alojar a una pareja sin matrimonio formal no son causas válidas.

El inquilino siempre puede pedir al juzgado que declare la nulidad si considera ficticia la causa, y la prueba del destino permanente recae en el propietario.

Conclusión: piensa el contrato a cinco años, no a uno

La recuperación por necesidad es una vía estrecha: eficaz si está bien preparada y desastrosa si se improvisa. Al firmar un contrato de larga duración asume que estarás fuera de tu propio piso un mínimo de cinco años, salvo que la cláusula del 9.3 esté redactada con precisión y la causa sea real.

En Rubirent ayudamos a propietarios de Madrid a redactar contratos preparados para imprevistos y a ejecutar la recuperación cuando llega el momento, con el preaviso, el burofax y el seguimiento posterior. Si quieres revisar tu contrato actual o preparar el próximo alquiler con esta garantía, escríbenos a info@rubirent.com o consulta nuestros planes de gestión.