Vender una vivienda con inquilino dentro es legal, pero arrastra un derecho que muchos propietarios descubren tarde: el de adquisición preferente del arrendatario. Lo regula el artículo 25 de la LAU y, mal gestionado, puede paralizar la escritura o anular la venta meses después. Esta guía explica cómo notificar correctamente, cuándo el inquilino puede ejercer tanteo o retracto y qué hacer si hay cláusula de renuncia. Qué es el derecho de adquisición preferente El artículo 25 LAU otorga al inquilino dos facultades complementarias frente a la venta de la vivienda que ocupa: Tanteo: comprarla antes que cualquier tercero, en las mismas condiciones de precio y forma de pago que el propietario haya pactado con el potencial comprador. Retracto: subrogarse en la compraventa ya firmada cuando el propietario haya vendido sin notificar o lo haya hecho de forma incorrecta. El objetivo del legislador es proteger la estabilidad del arrendatario: si la vivienda donde vive cambia de manos, al menos tendrá la oportunidad de adquirirla en igualdad de condiciones que el comprador externo. Tanteo: el aviso obligatorio antes de vender Antes de firmar la compraventa, el propietario tiene que notificar fehacientemente al inquilino su decisión de vender, indicando precio y demás condiciones esenciales. Sirve cualquier medio que deje constancia de la recepción: burofax con acuse, requerimiento notarial o conducto judicial. No vale un WhatsApp ni un correo electrónico ordinario, porque no garantizan prueba de recepción frente a un juez. Desde la notificación, el inquilino dispone de 30 días naturales para decidir. Si acepta, la compraventa se cierra con él en los términos notificados. Si renuncia o no contesta, el propietario queda libre para vender al tercero, siempre que la transmisión se cierre en los 180 días siguientes y en las mismas condiciones; cualquier rebaja de precio o cambio esencial obliga a reiniciar el proceso. Retracto: el plan B si el propietario se salta el aviso Cuando el dueño vende sin notificar o lo hace mal —oculta el precio real o termina vendiendo por debajo de lo notificado— el inquilino puede acudir al juzgado y ejercer el retracto. Su efecto es radical: se subroga en la posición del comprador, le devuelve el precio pagado y se queda con la vivienda. El plazo es preclusivo: 30 días naturales desde la notificación de la transmisión consumada, con copia de la escritura y las condiciones reales. Si nadie notifica formalmente, el plazo arranca cuando el arrendatario tenga conocimiento efectivo de la venta. El riesgo para el propietario es triple: nulidad sobrevenida, indemnización al comprador frustrado y costas. Conviene cumplir el trámite aunque intuyas que el inquilino no va a comprar. La cláusula de renuncia: cuándo es válida y cuándo no El apartado 8 del artículo 25 LAU admite que el inquilino renuncie a estos derechos, pero solo si la duración pactada es superior a cinco años (siete años si el arrendador es persona jurídica). Por debajo de ese umbral, la cláusula de renuncia resulta nula aunque esté en letra grande y aceptada expresamente. Matiz que muchos pasan por alto: aun con renuncia válida, el propietario debe comunicar al inquilino su intención de vender con al menos 30 días de antelación a la formalización. Si no lo hace, el retracto vuelve a estar disponible. Pactar exactamente cinco años —el plazo de prórroga obligatoria del artículo 9 LAU— invalida la renuncia. Para que funcione hay que firmar por más de cinco desde el principio. Si te planteas ampliar la duración, revisa antes cómo afecta al cómputo de la prórroga del contrato de alquiler. Las excepciones del artículo 25.7 No hay tanteo ni retracto cuando la transmisión cumple alguno de estos supuestos íntegros: Se venden de forma conjunta todas las viviendas y locales del edificio al mismo comprador. Se enajenan todas las fincas del propietario en una única operación al mismo adquirente. El Tribunal Supremo, en su sentencia de enero de 2026 sobre ventas en bloque, ha recordado que la excepción se interpreta restrictivamente: si la operación se fracciona o quedan inmuebles fuera del paquete, el inquilino conserva su derecho. Documenta la venta en bloque desde el primer contacto con el comprador. El contrato sigue vivo: el comprador se subroga Si el inquilino no compra y la venta se realiza a un tercero, el contrato de arrendamiento continúa intacto. El comprador se subroga como nuevo arrendador a todos los efectos: cobra la renta, asume las obligaciones del artículo 21 LAU y respeta la duración pactada. No puede subir la renta, cambiar las condiciones ni recuperar la vivienda salvo en los supuestos legalmente previstos, como el desistimiento del inquilino antes de tiempo o la necesidad acreditada de uso personal del propietario o familiares directos. Esto pesa en la negociación: es habitual que el comprador rebaje su oferta al ver contrato largo por delante. Anticípaselo y entrega documentación clara (contrato vigente, renta actualizada, fianza depositada, plazos restantes) para que la operación cierre sin sustos. Tres reglas prácticas para vender sin problemas Notifica siempre por burofax con acuse de recibo, aunque tengas cláusula de renuncia. Es la prueba que un juez aceptará sin discusión. No cambies condiciones tras la notificación: si finalmente vendes más barato o alteras pagos esenciales, vuelve a notificar y reabre los 30 días. Coordina con el comprador la entrega de la escritura al inquilino en los días siguientes a la firma. Cierra el reloj del retracto antes de que empiece a correr en tu contra. Vender con inquilino dentro no tiene por qué ser un quebradero si la documentación y los plazos están cuidados. En Rubirent acompañamos al propietario en toda la operación: revisamos el contrato vigente, preparamos las notificaciones y coordinamos con la notaría para que la venta cierre limpia. Si estás pensando en poner tu vivienda alquilada a la venta, escríbenos a info@rubirent.com o consulta los planes de gestión de alquiler.

Un inquilino que deja de pagar te bloquea el cobro y te frena cualquier alternativa con la vivienda. La buena noticia es que la legislación española prevé un cauce ágil —el llamado desahucio por impago de alquiler— que, bien ejecutado, te devuelve el inmueble y te permite reclamar lo adeudado en el mismo procedimiento. La mala: si se hace mal o tarde, los plazos se alargan hasta superar el año. Esta guía repasa los pasos, los plazos reales en juzgados de Madrid y los puntos en los que más tiempo se pierde en 2026. Qué es el desahucio por impago y cuándo procede El desahucio por falta de pago es el juicio verbal regulado en los artículos 250.1.1º y 437 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Procede cuando el arrendatario incumple la obligación principal del contrato: pagar la renta y las cantidades asimiladas (suministros o gastos repercutibles). Basta con un solo mes impagado, aunque en la práctica se suele esperar dos o tres mensualidades antes de demandar. El procedimiento permite acumular dos acciones: la resolución del contrato y el lanzamiento (recuperación física del inmueble), por un lado, y la reclamación de las rentas debidas y de los daños, por otro. Una sola demanda, un único juicio. Antes de demandar: el burofax que cierra la enervación El artículo 22.4 LEC permite al inquilino enervar la acción, es decir, paralizar el desahucio si paga la totalidad de la deuda antes de la vista. Pero esta facultad tiene un límite: el arrendatario no podrá enervar si el propietario le había requerido fehacientemente el pago con más de 30 días naturales de antelación a la demanda y la deuda continúa sin saldarse. La herramienta estándar es el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. En el escrito conviene identificar las mensualidades impagadas, advertir de la futura demanda y conceder un plazo razonable de pago. Si después del burofax el inquilino paga, el problema se evita; si no paga, ese documento te permitirá bloquear la enervación y acortar drásticamente el procedimiento. La demanda: juicio verbal con acumulación de acciones La demanda se presenta ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique la finca (en la Comunidad de Madrid, los partidos judiciales correspondientes). Es obligatorio actuar con abogado y procurador. Junto a la demanda se aportan contrato, recibos impagados, burofax remitido y demás prueba documental relevante. Admitida la demanda, el juzgado requiere al inquilino para que en 10 días hábiles haga una de estas tres cosas: pagar la totalidad de la deuda, oponerse formalmente, o desalojar voluntariamente la vivienda. Si guarda silencio, se dicta un decreto de terminación y se señala directamente la fecha de lanzamiento, sin necesidad de vista. Por eso el procedimiento se conoce coloquialmente como desahucio express: cuando el inquilino no responde, los tiempos se acortan de manera notable. Plazos típicos en juzgados de Madrid (2026) La duración real depende de la carga del juzgado y de la actitud del inquilino. Como referencia: Sin oposición y sin vulnerabilidad acreditada: 4 a 6 meses desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento efectivo. Con oposición (el inquilino contesta): se celebra vista y la sentencia se dicta en pocas semanas. El total se sitúa en 8 a 12 meses. Con suspensión por vulnerabilidad: añadir entre 2 y 4 meses adicionales (lo veremos abajo). Casos complejos (saturación de juzgado, recursos): pueden alcanzar 18-20 meses. Frente a los relatos catastrofistas que circulan, el escenario realista en Madrid para un propietario que actúa con burofax previo y un inquilino que no presenta vulnerabilidad ronda el semestre. Vulnerabilidad del inquilino: las suspensiones de la Ley 12/2023 La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, introdujo causas tasadas de suspensión temporal del lanzamiento cuando el inquilino acredita una situación de vulnerabilidad económica o social mediante informe de los servicios sociales. Los plazos máximos de suspensión son: 2 meses si el demandante es persona física (pequeño propietario). 4 meses si el demandante es persona jurídica o gran tenedor (más de cinco viviendas en propiedad, según la nueva definición legal). Durante la suspensión, los servicios sociales municipales evalúan al inquilino y buscan alternativas habitacionales. Una vez agotado el plazo, el lanzamiento prosigue: el procedimiento no se paraliza indefinidamente. Si quieres minimizar el riesgo de impagos desde el primer momento, conviene combinar una selección estricta del inquilino con un seguro de impago y, llegado el caso, recurrir a la fianza depositada en la AVS de Madrid para cubrir parte de las cantidades pendientes en el momento del finiquito. Costes, sentencia y lanzamiento Los honorarios de abogado y procurador en un desahucio de vivienda en Madrid suelen oscilar entre 800 y 2.000 € en función del despacho, del nivel de oposición y de la cuantía reclamada. La tasa judicial para particulares está exenta y, si el inquilino es condenado en costas, esos honorarios podrán reclamarse. La sentencia firme acuerda la resolución del contrato, la condena al pago de las rentas debidas hasta la entrega de llaves y la fijación de la fecha de lanzamiento. El lanzamiento lo ejecuta la comisión judicial, acompañada en su caso de cerrajero y, si procede, de fuerza pública. Tras la entrega, queda cerrar el ciclo: liquidación de daños frente a la fianza, baja de suministros y, si la deuda persiste, fase de ejecución sobre el patrimonio del inquilino. Conclusión El desahucio por impago no es un trámite agradable, pero sí una vía ordenada que en Madrid se resuelve en plazos razonables cuando el propietario actúa con disciplina: burofax previo, demanda completa, abogado y procurador, y seguimiento estrecho del juzgado. La prevención sigue siendo el mejor antídoto, y para eso existen los planes de gestión integral. Si necesitas acompañamiento para diseñar tu estrategia de alquiler —desde la selección del inquilino hasta la respuesta ante impagos—, en Rubirent ofrecemos planes adaptados a propietarios particulares en la Comunidad de Madrid. Escríbenos a info@rubirent.com y revisamos tu caso sin compromiso.

En los últimos meses se ha disparado el uso del contrato de alquiler de temporada en Madrid. Para el propietario es una vía atractiva porque ofrece flexibilidad y queda fuera de algunas obligaciones de la Ley 12/2023. Pero ojo: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Tribunal Supremo son muy claros con la diferencia, y un contrato mal etiquetado puede acabar reconvertido en alquiler de vivienda habitual por un juez, con prórrogas obligatorias incluidas. ¿Qué dice exactamente la LAU? La LAU separa dos tipos básicos de arrendamiento: Arrendamiento de vivienda (art. 2): cuando el destino primordial del inmueble es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Disfruta del régimen protector de la LAU: prórroga obligatoria hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), límites a la actualización anual de renta, fianza tasada de una mensualidad, etc. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda (art. 3): cualquier otro destino, mencionando expresamente los celebrados por temporada (estudios, trabajo temporal, traslado, vacaciones). El régimen pactado entre las partes prevalece sobre el supletorio. La diferencia no es semántica: cambia plazos, fianza, posibilidad de actualización libre de renta y derechos del inquilino frente al desalojo. La regla que importa: finalidad, no duración El error más extendido es pensar que un contrato a once meses es automáticamente "de temporada". No lo es. La doctrina del Tribunal Supremo, consolidada en numerosas resoluciones, fija un único criterio relevante: la finalidad de la ocupación. La temporalidad exige que el uso sea ocasional, esporádico y vinculado a una causa concreta distinta de servir como residencia habitual. En la práctica significa: Un contrato de once meses sin causa documentada de temporalidad termina siendo, a efectos jurídicos, un contrato de vivienda habitual disfrazado. Un contrato de tres años para un trabajador desplazado con plaza laboral acreditada puede ser perfectamente de temporada. La duración no convierte el contrato: lo hace la prueba de que esa ocupación obedece a un fin temporal real. Causa real y prueba documental Si quieres firmar un alquiler de temporada con seguridad jurídica, deja por escrito en el propio contrato cuatro elementos: La causa concreta de la temporalidad: estudios (curso académico, máster), trabajo (proyecto, contrato temporal, traslado), tratamiento médico, obras en la vivienda del inquilino, etc. El plazo alineado con esa causa: si el contrato laboral del inquilino dura doce meses, el alquiler dura doce meses, no treinta y seis. El domicilio habitual del inquilino en otro lugar: empadronamiento previo, certificado de empadronamiento de la vivienda principal, declaración expresa. Documentación adjunta que respalde la causa: matrícula universitaria, contrato laboral, carta de la empresa. Cuanto más sólida sea la prueba documental, menos margen tendrá un juez para reconvertir el contrato. No basta con escribir "es de temporada"; hay que poder demostrarlo. Lo mismo vale para la fianza y las garantías adicionales: la modalidad del contrato condiciona qué se puede pactar. Consecuencias de etiquetar mal el contrato Si un inquilino lleva el contrato al juzgado argumentando que en realidad ocupaba la vivienda como residencia habitual y consigue probarlo, los tribunales aplican el régimen del art. 2 LAU con efectos retroactivos. En la práctica, esto supone para el propietario: Prórroga obligatoria del contrato hasta los cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), aunque hubieras pactado once meses. Devolución de cantidades cobradas por encima del tope legal de actualización, si aplicara en la zona. Reajuste de fianza y de cláusulas penales que excedan lo permitido por el art. 2 LAU. Riesgo de condena en costas si el inquilino gana en pleito. Además, en zonas declaradas tensionadas, la presunción de fraude de ley se aplica con más severidad, porque la propia Ley 12/2023 y el Real Decreto-Ley aprobado por el Gobierno en enero de 2026 (pendiente de convalidación parlamentaria) buscan precisamente cerrar esa puerta. ¿Qué pasa en Madrid en 2026? Madrid, capital y Comunidad, no tiene actualmente declaración de zona tensionada activa a nivel estatal. Eso significa que no aplican los topes de renta de la Ley 12/2023 ni las restricciones específicas a contratos temporales que sí afectan a Cataluña o Navarra. El propietario madrileño tiene, en principio, más margen. Ahora bien: la jurisprudencia general del Supremo sobre temporada frente a vivienda habitual se aplica igual en Madrid. Que no haya zona tensionada no convierte un contrato de temporada en válido si la finalidad de la ocupación es habitual. La revisión de zonas tensionadas prevista por la Ley 12/2023 sigue abierta, y el escenario puede cambiar en los próximos meses. Cómo decidir bien antes de firmar Antes de firmar como temporada, el propietario debería responderse tres preguntas honestas: ¿Tiene este inquilino una residencia habitual distinta? ¿Existe una causa real, concreta y documentable de temporalidad? ¿La duración del contrato es coherente con esa causa? Si la respuesta a las tres es sí, el contrato de temporada es la vía adecuada. Si alguna es no, mejor firmar un contrato de vivienda del art. 2 LAU: menos flexible, pero blindado frente a reconversiones judiciales. Conclusión Etiquetar bien el contrato no es un trámite formal: determina qué régimen jurídico se aplica y qué riesgos asume el propietario durante los próximos años. En Rubirent revisamos cada contrato antes de firmarlo, contrastamos la causa de temporalidad con la documentación del inquilino y dejamos el expediente cerrado para que no haya sorpresas. Si tienes una vivienda en Madrid y dudas qué modalidad encaja con tu caso, escríbenos a info@rubirent.com o consulta los planes de gestión de alquiler de Rubirent para saber qué cobertura te conviene.

Pocos asuntos generan más dudas a los propietarios en Madrid que la duración real de un contrato de alquiler. La fecha que figura en la primera página es solo el principio: la LAU obliga a prorrogar el contrato durante varios años aunque el propietario no quiera, y, pasado ese periodo, todavía existe una segunda prórroga tácita que puede dejarte sin disponer de la vivienda otros tres años más. Saber exactamente cómo encajan los artículos 9 y 10 de la LAU te ahorra disgustos, te permite planificar y, sobre todo, evita errores de preaviso que cuestan caro. ¿Cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda? La duración la pactan libremente las partes, pero la ley impone un plazo mínimo a favor del inquilino. Si el arrendador es persona física, ese mínimo es de cinco años; si es persona jurídica (sociedad, SOCIMI, fondo, etc.), sube a siete años. Es lo que se conoce como prórroga obligatoria, recogida en el artículo 9.1 de la LAU. ¿Qué significa en la práctica? Que aunque firmes un contrato a un año, cuando llegue el vencimiento se prorrogará automáticamente por anualidades hasta alcanzar esos cinco (o siete) años, y solo el inquilino puede romperlo antes. Tú, como propietario, no puedes negarte a la prórroga salvo en los supuestos tasados que veremos más abajo. La prórroga tácita del artículo 10: otros tres años Una vez agotados los cinco o siete años de prórroga obligatoria, entra en juego el artículo 10 LAU: si ninguna de las partes ha comunicado a la otra su intención de no renovar dentro de los plazos legales, el contrato se prorroga por anualidades hasta un máximo de tres años más, en lo que se denomina prórroga tácita. Durante esa fase, el inquilino sigue teniendo derecho a quedarse, pero sí podrá renunciar a cada nueva anualidad avisando con un mes de antelación. Sumando ambas fases hablamos del clásico esquema 5+3 para particulares (7+3 para personas jurídicas). Para una vivienda en propiedad en Madrid significa que, si firmas hoy un contrato, puedes pasar hasta ocho años seguidos sin poder recuperarla salvo causa legal. Plazos de preaviso: el detalle que decide todo Aquí es donde más errores se cometen. La LAU exige preavisos formales y, si los incumples, la prórroga salta sola. No renovar al cumplirse los 5 (o 7) años: el propietario debe comunicar al inquilino su voluntad de no prorrogar con al menos cuatro meses de antelación al vencimiento. El inquilino, si es él quien no quiere continuar, debe avisar con dos meses de antelación. No renovar durante la prórroga tácita (años 6 a 8): cualquiera de las partes que no quiera seguir debe avisar antes del fin de la anualidad en curso, con la misma asimetría (cuatro meses el arrendador, dos el arrendatario). Comunicación fehaciente: burofax con acuse de recibo y certificación de contenido es el estándar. Un WhatsApp o un correo no son medios de prueba seguros si el inquilino los niega. Conserva siempre el justificante. Saltarse el preaviso no anula el contrato, pero te impide oponerte a la prórroga: el inquilino tendrá derecho a continuar otro año más. Por eso conviene marcar la fecha de aviso en el calendario el mismo día que firmas. Cuándo puede el propietario recuperar la vivienda antes de los 5 años La regla general es que durante el periodo de prórroga obligatoria no se puede expulsar al inquilino. La LAU contempla una única vía relevante para particulares: la recuperación por necesidad del artículo 9.3. Para usarla necesitas que el contrato lo prevea expresamente y que la causa sea real: ocupar la vivienda como domicilio permanente para ti, para tu cónyuge en supuestos de divorcio o nulidad, o para familiares de primer grado por consanguinidad o adopción. Debes preavisar con dos meses, ocupar realmente la vivienda en tres meses y mantener ese uso durante al menos tres años; si no, el inquilino tiene derecho a volver o a ser indemnizado. Otras causas (impago, daños graves, subarriendo inconsentido) se canalizan por la vía de resolución del artículo 27 LAU, no por la prórroga. No confundas ambas figuras: no renovar es una decisión natural al final de un ciclo; resolver es ir a juicio. Prórrogas extraordinarias y zonas tensionadas La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, añade dos prórrogas extraordinarias que conviene conocer. La primera es de un año en situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica del inquilino: debe solicitarla y justificarla, y solo aplica si el arrendador es gran tenedor o si te encuentras en zona declarada tensionada. La segunda es de hasta tres años automáticos cuando la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado declarada por la comunidad autónoma. En la Comunidad de Madrid no hay declaración vigente a fecha de hoy, así que esta prórroga extraordinaria automática no aplica aquí; pero si el escenario cambia, te afectará al renovar. Errores típicos que vemos a diario Asumir que el contrato dura solo "lo firmado": dura lo firmado o el mínimo legal, lo que sea mayor. Avisar tarde. Tres meses y medio antes del vencimiento ya es tarde. El cómputo es estricto. Subir la renta al prorrogar. Solo cabe la actualización por índice del artículo 18 LAU. Olvidar el burofax. Sin prueba del aviso, el juez aplicará la prórroga. Conclusión: planifica con antelación La prórroga del alquiler no es un trámite secundario; es la regla que define cuánto tiempo no podrás disponer de tu vivienda. Marca en agenda las fechas de preaviso desde el día de la firma y decide con antelación si quieres terminar o continuar. En Rubirent llevamos el control de plazos de cada contrato dentro del plan Cobertura Total. Escríbenos a info@rubirent.com o consulta los planes en rubirent.com para blindar tu próximo contrato.

Goteras en el baño, una persiana que no sube, la caldera que deja de encenderse en pleno invierno. La pregunta llega siempre por WhatsApp a las nueve de la noche: "¿esto lo pagas tú o lo pago yo?". La respuesta corta vive en el artículo 21 de la LAU, pero el día a día tiene matices que conviene tener claros antes de que aparezca la avería. Esta guía resume cómo se reparten las reparaciones del alquiler entre arrendador y arrendatario en una vivienda en Madrid y dónde suelen surgir las disputas. La regla general del artículo 21 LAU El artículo 21.1 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos —vigente con las modificaciones de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda— marca el reparto: el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin derecho a subir la renta por ello. Solo queda fuera el deterioro imputable al inquilino o la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. La contrapartida está en el artículo 21.4: las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario las paga el inquilino. Y el artículo 21.3 obliga al arrendatario a comunicar la avería "en el plazo más breve posible" y a facilitar el acceso al técnico que designe el propietario. Esa comunicación rápida es clave: si la avería empeora por demora del inquilino, la responsabilidad sí puede pivotar hacia él. Qué paga el propietario: reparaciones de conservación Como regla práctica, todo lo que afecta a la estructura, las instalaciones fijas y los elementos imprescindibles para vivir es del propietario. Algunos ejemplos habituales en pisos de Madrid: Caldera, termo y calentador cuando dejan de funcionar por desgaste o avería interna (no por mal uso). Instalación eléctrica y de fontanería: cortocircuitos, tuberías rotas, fugas dentro de la pared, cableado dañado. Persianas y ventanas cuando se rompe el mecanismo o el marco; humedades estructurales y filtraciones de fachada o cubierta. Electrodomésticos entregados con la vivienda (lavadora, frigorífico, horno) si la avería es por desgaste y no por mal uso. Tejado, fachada, bajantes y antenas comunitarias, y todo lo cubierto por la comunidad cuando afecta al uso de la vivienda. El propietario no puede esquivar estas obligaciones pactando lo contrario en el contrato: la mayor parte de la jurisprudencia considera nulas las cláusulas que descargan al inquilino reparaciones estructurales, por contradecir el régimen imperativo de la LAU para vivienda habitual. Qué paga el inquilino: pequeñas reparaciones por uso ordinario El criterio jurisprudencial —recogido en numerosas sentencias de Audiencias Provinciales— combina dos factores: cuantía baja y origen en el uso diario. Suelen entrar aquí: Cambio de bombillas, fusibles, juntas y filtros de cocina y baño. Sustitución de un flexo de ducha, una alcachofa o un grifo monomando por desgaste superficial. Pilas del termostato, mantenimiento básico de la vitrocerámica (limpiar quemadores), engrase de bisagras. Pequeños desperfectos de pintura y agujeros menores al final del contrato. No hay un importe legal cerrado, pero la práctica de los tribunales sitúa la frontera alrededor de 100-150 euros por incidencia. Por encima, y especialmente si toca instalaciones fijas, suele desplazarse al propietario aunque la causa sea el uso. Reparaciones urgentes: el supuesto del art. 21.3 LAU Hay un escenario que conviene tener mapeado: una avería urgente (caldera averiada en pleno enero, fuga importante, ascensor con persona dentro) que no admite esperar a que el propietario gestione. El art. 21.3 LAU permite al inquilino encargar directamente la reparación si avisó primero al arrendador y este no actuó, y obliga al propietario a reembolsar el coste previa presentación de factura. Para evitar abusos en este punto, conviene dejar fijado por contrato un canal de aviso (correo, WhatsApp profesional, plataforma de gestión) y un plazo razonable de respuesta. Una vivienda gestionada bien rara vez llega a invocar este artículo. Obras de mejora y subida de renta (arts. 19 y 22 LAU) Cosa distinta son las obras de mejora (reforma de cocina, sustitución de ventanas, mejora energética). El art. 19 LAU permite, transcurridos los cinco años de prórroga obligatoria (siete si el arrendador es persona jurídica), pactar una elevación de renta ligada a la inversión, con tope del 20% sobre la renta vigente. Esto es independiente de la actualización anual de renta por IRAV; son dos vías separadas. El art. 22 obliga al inquilino a soportar la obra si no puede diferirse hasta el fin del contrato, con derecho a una reducción proporcional de renta si afecta a estancias enteras. Protocolo práctico para propietarios en Madrid Para no llegar a discusión cada avería, cuatro hábitos ahorran mucho: Inventario detallado al inicio con fotos fechadas de cada estancia y de los electrodomésticos. Si quieres una referencia de qué se puede descontar al final por desperfectos, revisa nuestra guía sobre la fianza del alquiler en Madrid. Protocolo de avisos por escrito y un técnico de confianza al que el inquilino pueda llamar directamente con instrucciones del propietario; así controlas tiempos y precios. Revisión anual de caldera, calentador y silicona de baños y cocina: la mayoría de fugas grandes empiezan por silicona ajada. Seguro de hogar continente del propietario y, idealmente, seguro de contenido y responsabilidad civil a cargo del inquilino. Y si la vivienda va al mercado con un plan integral, gran parte de este protocolo lo gestiona la inmobiliaria; revisa los planes de gestión de Rubirent si te interesa delegarlo. Conclusión El reparto del art. 21 LAU es claro —conservación al propietario, desgaste al inquilino— pero se gana o se pierde en la gestión cotidiana. Un inventario serio, una vía de aviso definida y técnicos resolutivos evitan casi todas las discusiones. Si quieres dejar el día a día en manos profesionales, escríbenos a info@rubirent.com y te explicamos cómo encaja el servicio en tu vivienda.

Alquilar en Madrid sigue siendo rentable, pero la otra cara son los meses sin cobrar cuando un inquilino deja de pagar. El seguro de impago de alquiler es la red de seguridad que muchos propietarios contratan tras firmar el contrato. ¿Merece la pena? ¿Qué cubre y cuánto cuesta? Repasamos lo que necesitas saber antes de firmar la póliza, con los matices del mercado madrileño y el marco vigente en 2026. Qué es y qué cubre el seguro de impago de alquiler Es una póliza que contrata el propietario (o el gestor) para que la aseguradora le indemnice las rentas que el inquilino deje de abonar. No sustituye a la fianza legal del artículo 36 de la LAU ni a las garantías adicionales que puedas pactar en contrato; funciona como capa extra. Las coberturas habituales en una póliza estándar son cuatro: Rentas impagadas: la aseguradora paga la renta mensual durante el periodo cubierto, normalmente entre 12 y 18 meses. Algunas pólizas premium llegan a 24 meses. Defensa jurídica: minuta de abogado y procurador para iniciar y seguir el desahucio por falta de pago hasta la recuperación efectiva de la vivienda. Actos vandálicos del inquilino: daños intencionados que dejen la vivienda inhabitable al recuperarla. El capital suele rondar los 3.000 a 6.000 euros. Cerrajería y cambio de cerradura tras el lanzamiento judicial. Hay extras opcionales que conviene mirar con lupa: asistencia hogar 24h, daños a continente y contenido, e incluso protección frente a okupación como cobertura complementaria. Si tu póliza ya es un multirriesgo hogar, comprueba solapamientos para no pagar dos veces. Cuánto cuesta y qué requisitos pide la aseguradora al inquilino El precio suele expresarse como porcentaje de la renta anual: lo habitual en Madrid es entre 3% y 5%, es decir, una vivienda alquilada a 1.300 € al mes (15.600 € anuales) paga una prima anual de entre 470 € y 780 € según la compañía y las coberturas. Algunas aseguradoras manejan tarifa plana en función del tramo de renta. Atención al detalle: la aseguradora no acepta a cualquier inquilino. Antes de emitir la póliza realiza un scoring y exige documentación. Los criterios típicos son: Contrato laboral indefinido o autónomo con al menos 6-12 meses de antigüedad. Ingresos netos mensuales que cubran 2,5 a 3 veces la renta (la vivienda a 1.300 € exige 3.250-3.900 € netos en el hogar). Sin antecedentes en ficheros de morosidad ni inquilinos en activo declarados. Tres últimas nóminas o, si es autónomo, declaraciones trimestrales recientes. Si el inquilino no pasa el scoring, la póliza puede emitirse con prima recargada o, directamente, no emitirse. Por eso conviene apoyarse en un proceso previo riguroso de selección: si quieres profundizar, este blog tiene una guía sobre los criterios de solvencia para seleccionar un buen inquilino en Madrid que encaja como paso previo al seguro. Lo que el seguro de impago NO cubre Aquí es donde los propietarios se llevan disgustos. Los exclusiones habituales: Carencias: muchas pólizas tienen un periodo inicial de 30 a 60 días en el que el impago no se indemniza. Franquicia de un mes: la aseguradora reembolsa desde la segunda mensualidad impagada, no la primera. Suministros, IBI, gastos de comunidad y derramas: salvo que figuren expresamente como renta en contrato, no se cubren. Conviene revisar nuestro post sobre los gastos de comunidad en el alquiler para entender qué partidas conviene blindar en el contrato. Impago entre familiares o subrogaciones no notificadas a la aseguradora. Daños por uso normal del inmueble o desgaste; eso saldrá de la fianza. Periodo posterior a la sentencia de desahucio: una vez recuperada la vivienda, la indemnización cesa aunque queden mensualidades por cobrar al exinquilino. Lee la letra pequeña sobre topes (capital máximo asegurado por siniestro) y la definición exacta de "siniestro" en las condiciones generales. Dos pólizas con el mismo precio pueden indemnizar muy distinto. Cómo elegir bien la póliza, paso a paso Periodo máximo de indemnización (12, 18 o 24 meses): en Madrid un desahucio por impago se sustancia entre 8 y 14 meses, así que menos de 12 meses te deja expuesto. Carencia y franquicia: compáralas, no solo el precio. Capital de actos vandálicos: 3.000 € se quedan cortos si destrozan cocina y baño. Velocidad de pago: aseguradoras serias indemnizan desde el segundo mes impagado sin esperar a sentencia. Defensa jurídica incluida sin franquicia adicional y con libre elección de abogado si te interesa. Compatibilidad con garantías adicionales ya pactadas (aval, mes extra del artículo 36.5 LAU): que la póliza no te obligue a renunciar a ellas. Encaje fiscal: ¿es deducible en el IRPF? Sí. La prima del seguro de impago es gasto deducible del rendimiento del capital inmobiliario, junto con el resto de gastos necesarios para el arrendamiento (artículo 23.1 de la Ley del IRPF). Lo tratamos en la guía de deducciones del alquiler para propietarios en la Renta 2025, pero el resumen es: guarda la factura anual, deduce el 100% si el destino es vivienda habitual y, si el contrato cumple los requisitos de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, aplica la reducción correspondiente sobre el rendimiento neto. Pequeño matiz: si la póliza también cubre daños propios del continente, esa parte no siempre es 100% deducible; pide a la aseguradora un desglose por conceptos para tu asesor fiscal. Conclusión Un seguro de impago bien elegido convierte un riesgo difícil de gestionar en un coste fijo y previsible. Por menos de 50 € al mes el propietario duerme tranquilo, mantiene la liquidez incluso ante un inquilino que falla y delega el desahucio al equipo jurídico de la compañía. La clave está en leer las exclusiones, dimensionar la cobertura al ciclo real de desahucio en Madrid y combinarla con una buena selección del inquilino. En Rubirent acompañamos al propietario en todo el proceso: selección con scoring real, contrato, contratación de la póliza adecuada y gestión hasta finiquito con nuestro plan Cobertura Total. Si quieres revisar tu caso, escríbenos a info@rubirent.com y te orientamos sin compromiso.

El propietario que alquila su vivienda en Madrid se entera, a veces meses después de firmar, de que en el piso vive gente que no figura en el contrato. La pareja del inquilino, un par de compañeros de trabajo o, peor, un anuncio en una plataforma de alquiler turístico con la dirección del portal a la vista. Eso es subarriendo. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) lo regula con bastante claridad y conviene saber qué se puede tolerar y qué no, porque al otro lado hay una causa directa de resolución del contrato. Qué dice la LAU sobre el subarriendo El artículo 8.2 de la LAU marca el límite con cinco palabras determinantes: "subarriendo parcial" y "consentimiento escrito previo". La vivienda alquilada solo puede subarrendarse de forma parcial —una habitación, no el piso entero— y siempre con autorización por escrito del propietario. Cualquier subarriendo total o sin firma previa nace contra la ley. Hay tres reglas más que se olvidan a menudo: El subarriendo no puede pactarse por más renta que la del arrendamiento principal. El inquilino no puede lucrarse a costa del propietario. La duración del subarriendo nunca supera la del contrato principal. Si el contrato vence en marzo, el subarriendo termina en marzo. Si el subarrendado es persona física que va a residir habitualmente, conserva ciertos derechos básicos frente a su subarrendador, pero no frente al arrendador original. Sin consentimiento escrito previo nada de esto llega a aplicarse: el subarriendo es inoponible al propietario desde el primer día. Cesión del contrato y subarriendo: dos figuras distintas Suelen confundirse y conviene separarlas. La cesión del contrato (artículo 8.1 LAU) es cuando el inquilino "traslada" su posición a otra persona y se sale del contrato; el cesionario pasa a ser arrendatario directo frente al propietario. En el subarriendo el inquilino sigue siendo arrendatario y, además, alquila una parte de la vivienda a un tercero. Las dos exigen consentimiento escrito previo y las dos, hechas a espaldas del arrendador, encajan en lo que la ley llama subarriendo o cesión inconsentidos. La distinción importa porque la prueba es distinta. En una cesión hay otra persona pagando la renta o gestionando el contrato. En un subarriendo el inquilino oficial sigue al frente y el tercero permanece "invisible" en la documentación, lo que obliga al propietario a buscar otras evidencias. Subarriendo sin permiso: causa de resolución del contrato El artículo 27.2.c) de la LAU es contundente: "El subarriendo o la cesión inconsentidos" facultan al arrendador para resolver el contrato de pleno derecho. No es una infracción menor que se zanje con una multa contractual: es motivo directo de desahucio. La jurisprudencia ha afinado dos puntos clave: Basta con acreditar que en la vivienda residen personas ajenas al contrato. No hace falta probar que el inquilino cobra dinero; la mera introducción de terceros no autorizados se considera subarriendo o cesión a efectos resolutorios (línea sostenida por el Tribunal Supremo y reiterada, entre otras, por la SAP de Las Palmas de 7 de noviembre de 2024). Cuando el subarriendo se canaliza por plataformas turísticas sin la licencia de Vivienda de Uso Turístico exigida por el Ayuntamiento de Madrid, a la causa civil se añaden sanciones autonómicas de 3.000 a 30.000 euros en infracciones graves. Si además hay impagos o deterioros, conviene revisar cómo se aplicará la fianza del alquiler en Madrid al cierre del contrato, porque rara vez cubre todo el daño. Cómo detectar un subarriendo en tu vivienda Las señales suelen venir de fuera. Vecinos que avisan, derramas rechazadas por la comunidad, ruido continuado, exceso de buzones improvisados, anuncios visibles del piso en portales de habitaciones o vacacional. Las verificaciones razonables son: Visitas periódicas pactadas en el contrato, con preaviso de 24 a 48 horas. Búsqueda inversa de la dirección en Idealista, Badi, Airbnb, Booking y plataformas de habitaciones. Comunidad de vecinos: una buena relación con la administración permite detectar movimientos extraños. Burofax con acuse al inquilino pidiendo aclaraciones cuando hay indicios firmes. Forzar respuesta documental adelanta la prueba si finalmente hay litigio. Pasos para reclamar y, si procede, resolver el contrato Confirmada la sospecha, la secuencia limpia es esta: Reunir prueba documental: capturas del anuncio con fecha, declaraciones de vecinos por escrito, fotografías del buzón añadido, comunicaciones de comunidad. Si la prueba es delicada, conviene un acta notarial. Requerimiento por burofax con acuse y certificado de texto: exigir el cese inmediato del subarriendo, identificar a las personas que residen en la vivienda y conceder un plazo prudente (10 a 15 días) para regularizar. Demanda de resolución y desahucio: si no hay respuesta o no se subsana, se acude al juicio verbal de desahucio acumulado a la acción del artículo 27.2.c) LAU. Daños y perjuicios: cuando el subarriendo ha generado perjuicio efectivo (sanción administrativa, deterioro físico, lucro cesante) se reclaman en la misma demanda. Toda la cadena de comunicaciones debe quedar por escrito. La oralidad pierde en sede judicial casi siempre. Cómo prevenir el subarriendo desde el contrato La prevención es más rentable que el desahucio. Tres cláusulas que ahorran disgustos: Prohibición expresa de subarriendo y cesión salvo autorización escrita previa del propietario, con remisión a los artículos 8 y 27.2.c) LAU. Identificación nominativa de quienes residirán en la vivienda, con compromiso de comunicar previamente cualquier alta de convivientes. Derecho de inspección anual con preaviso razonable, recogido como cláusula y aceptado al firmar. Antes que cualquiera de estas cláusulas, una selección rigurosa del inquilino reduce al mínimo el riesgo de subarriendo encubierto: solvencia contrastada, referencias verificables y un perfil que coincida con la unidad familiar declarada. Si quieres delegar este nivel de vigilancia —contrato blindado, inspecciones, gestión de incidencias y, llegado el caso, coordinación del desahucio—, los planes de gestión de Rubirent cubren el ciclo completo. Escríbenos a info@rubirent.com para una primera consulta sin compromiso.

La fianza del alquiler en Madrid es uno de los puntos donde más se equivocan los propietarios primerizos: piden importes que la ley no permite, olvidan depositarla en la Agencia de Vivienda Social o tardan más de un mes en devolverla. Cualquiera de esos tres errores puede terminar en recargo, sanción o reclamación judicial. Esta guía recorre, paso a paso, lo que dice la normativa vigente y lo que la Comunidad de Madrid añade por su cuenta. Cuánto puede exigir el propietario como fianza El artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fija una cifra clara: una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda habitual y dos mensualidades cuando se trata de uso distinto al de vivienda (locales, despachos, alquileres de temporada). No cabe pactar más en concepto de fianza propiamente dicha, aunque sí es habitual reforzar la garantía con figuras adicionales que veremos a continuación. Durante los cinco primeros años del contrato (o siete si el arrendador es persona jurídica) la cuantía de la fianza queda congelada: la ley impide actualizarla aunque la renta suba. Una vez agotadas esas prórrogas obligatorias, propietario e inquilino pueden ajustarla para equipararla a la nueva renta. Garantía adicional: hasta dos mensualidades más Aquí entra una pieza que la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda dejó muy acotada. El artículo 36.5 LAU permite pactar garantías adicionales —aval bancario, depósito complementario, seguro de impago— pero su valor no puede superar dos mensualidades durante los primeros cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica). Traducido a la práctica: en un contrato de vivienda habitual el propietario puede exigir, como máximo, tres meses en total entre fianza y garantía adicional. Cualquier exceso es nulo y facilita al inquilino reclamar la devolución del importe sobrante en sede judicial. Si quieres asegurar el cobro sin tensionar el contrato, lo razonable es combinar una garantía adicional moderada con un proceso serio de selección de inquilino solvente. Depósito de la fianza en la Agencia de Vivienda Social (antes IVIMA) Madrid es una de las comunidades autónomas que obliga a depositar la fianza fuera del bolsillo del arrendador. La Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (AVS), sucesora del antiguo IVIMA, custodia el dinero hasta que termina el contrato. El propietario tiene un mes desde la firma para hacer el depósito; el trámite es telemático en la sede electrónica de la Comunidad de Madrid y, con certificado digital, se resuelve en menos de una hora. Saltarse este paso sale caro. La normativa autonómica considera el incumplimiento una infracción grave, con una sanción que puede oscilar entre el 26 % y el 50 % sobre la fianza no depositada y un tope de 90.000 euros. El depósito tardío voluntario, sin que medie procedimiento sancionador, se penaliza con un recargo menor (2 % en el primer año y 5 % después), pero conviene no jugársela. Conviene además guardar el justificante del depósito: si el inquilino reclama la devolución al final del contrato, podrá pedirla directamente a la Agencia, y el propietario deberá aportar tanto el resguardo como el documento de entrega de llaves. Devolución de la fianza al terminar el contrato Aquí está la pieza con más litigios. El artículo 36.4 LAU concede un mes desde la entrega de las llaves para devolver la fianza al inquilino. Pasado ese plazo, la cantidad pendiente devenga interés legal del dinero a favor del arrendatario; en 2026 ese tipo se sitúa en el 3,25 % anual, una cifra modesta pero suficiente para que muchos juzgados la reconozcan automáticamente si se reclama. El procedimiento limpio es siempre el mismo: Hacer inventario de estado el día de la entrega, idealmente con fotos fechadas y firma de ambas partes. Si hay desperfectos, calcular el coste real con presupuestos o facturas. Comunicar al inquilino, por escrito, qué cantidad se retiene y por qué, antes de que se agote el plazo de un mes. Devolver lo que sobre por transferencia, conservando justificante bancario. Si el propietario no detalla las retenciones por escrito o se limita a no contestar, está abriendo la puerta a una demanda de cantidad por la fianza íntegra más intereses. Qué se puede descontar de la fianza y qué no La línea que separa desperfecto reparable de desgaste normal es donde se libran las disputas. Como criterio general: Sí se puede descontar: agujeros grandes en paredes, electrodomésticos rotos por mal uso, humedades causadas por negligencia, cristales fracturados, manchas permanentes en suelos o tapicerías, pintura en un color claramente distinto al entregado. También las rentas impagadas y los suministros pendientes, incluidas las cuotas de gastos de comunidad cuando estuvieran a cargo del inquilino. No se puede descontar: pequeñas rozaduras en marcos de puertas, marcas del mobiliario sobre el suelo, pintura ligeramente desgastada tras varios años de uso, juntas o silicona oscurecidas en baños. Eso es desgaste normal y corresponde al propietario asumirlo dentro del coste de tener una vivienda alquilada. La regla de oro: documentar el estado de entrada y el estado de salida. Sin pruebas, casi cualquier retención cae en el juzgado. Conclusión: gestionar bien la fianza protege al propietario Una fianza bien calculada, depositada a tiempo y devuelta con un desglose por escrito evita prácticamente todos los conflictos que llegan a juicio en los alquileres de vivienda en Madrid. Frente al impulso de "guardar más por si acaso", la ley pone topes claros y la Agencia de Vivienda Social fiscaliza el cumplimiento. Si te abruma el papeleo o quieres olvidarte de plazos, formularios y demandas, en Rubirent gestionamos el ciclo completo: redactamos el contrato, depositamos la fianza ante la Agencia de Vivienda Social, mantenemos el inventario actualizado y nos encargamos de la devolución al finalizar. Echa un vistazo a nuestros planes de gestión de alquiler o escríbenos a info@rubirent.com para una primera consulta sin compromiso.

--- draft_id: edd1f4a2-6b72-4531-8287-5abb5b2831ee title: "Desistimiento del inquilino antes de tiempo: qué indemnización puede exigir el propietario (art. 11 LAU)" slug: desistimiento-inquilino-indemnizacion-art-11-lau meta_description: "¿Tu inquilino se va antes de acabar el contrato? 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La respuesta está en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y conviene tenerla clara antes de firmar el contrato, no cuando ya es tarde. Qué entendemos por desistimiento del inquilino El desistimiento es la facultad que la ley reconoce al arrendatario para dar por terminado el contrato de manera anticipada y unilateral, sin alegar causa alguna. No es lo mismo que un incumplimiento (impago, daños, uso indebido) ni que una resolución por mutuo acuerdo. El inquilino comunica que se va y, siempre que respete los requisitos legales, el contrato termina. Al propietario solo le queda comprobar que se cumplen las condiciones y reclamar, si procede, la indemnización pactada. Requisitos del artículo 11 LAU para desistir Para que el desistimiento sea válido y el inquilino pueda marcharse sin convertirse en moroso, deben darse dos requisitos acumulativos. Plazo mínimo de seis meses El contrato debe haber estado vigente al menos seis meses. Antes de esa fecha el inquilino no puede desistir sin más: si abandona la vivienda antes, está incumpliendo el contrato y el propietario podría reclamar las rentas pendientes hasta que vuelva a alquilar el inmueble (con el deber de mitigar el daño buscando un nuevo inquilino). Preaviso por escrito de treinta días El arrendatario tiene que comunicar al arrendador su intención de marcharse con una antelación mínima de treinta días. El escrito puede ser un burofax, un correo electrónico con acuse de recibo o cualquier medio que permita acreditar fecha y contenido. Si el inquilino se va sin avisar, sigue debiendo la renta de esos treinta días aunque ya haya entregado las llaves. Ambos requisitos deben cumplirse en cualquier momento del contrato, también durante las prórrogas de los años posteriores al primero. ¿Cuándo puedes exigir indemnización al inquilino? Aquí está el matiz que muchos propietarios pasan por alto: la indemnización solo se cobra si se pactó expresamente en el contrato. El artículo 11 LAU no la impone de manera automática; se limita a permitir que las partes la incluyan dentro de unos límites que enseguida veremos. Si tu contrato no contiene una cláusula que diga algo parecido a "el arrendatario indemnizará al arrendador con una mensualidad de renta por cada año de contrato pendiente de cumplir, prorrateándose los períodos inferiores", no podrás reclamarle nada por marcharse. Por eso es tan importante revisar las plantillas que circulan por internet antes de firmar: muchas omiten esta cláusula y dejan al propietario sin protección frente a salidas tempranas. Si tienes dudas sobre qué cláusulas debe contener un buen contrato, en nuestro post sobre cómo alquilar tu piso en Madrid paso a paso puedes ver el detalle de lo que conviene blindar antes de firmar. Cálculo: una mensualidad por cada año pendiente La fórmula legal es sencilla. La cuantía máxima admitida es una mensualidad de la renta vigente por cada año de contrato que reste por cumplir, prorrateándose la parte proporcional cuando lo que queda es inferior a un año. Veámoslo con dos ejemplos sobre un alquiler de 1.200 € y contrato de cinco años: El inquilino desiste habiendo pasado un año. Quedan cuatro años por cumplir: 4 × 1.200 € = 4.800 €. Desiste a falta de cuatro meses para el final. Queda un tercio de año: 1.200 € × (4/12) = 400 €. Dos matices importantes: la mensualidad de referencia es la renta actualizada en el momento del desistimiento, no la inicial; y si las partes pactaron en su día una indemnización inferior (por ejemplo, media mensualidad por año), se aplica esa cifra menor, nunca la del tope legal. Lo que el propietario NO puede hacer El artículo 11 LAU protege al arrendatario, por lo que toda cláusula que empeore lo previsto en la ley se considera nula. No puedes pactar una indemnización superior a la fórmula legal. Si en el contrato figura "dos mensualidades por año pendiente", el tribunal aplicará el tope legal y anulará el exceso. No puedes retener la [fianza](https://www.rubirent.com/post/mi-inquilino-ha-dañado-el-piso) como castigo automático. Está afecta a rentas impagadas y daños, no a "sancionar" un desistimiento legal. No puedes exigir indemnización si el contrato no la prevé, ni siquiera invocando la LAU: la ley solo habilita el pacto, no lo impone. Consejos prácticos para propietarios en Madrid La diferencia entre un cierre limpio y un pleito suele estar en tres detalles: Redacta la cláusula con la fórmula exacta del artículo 11. Evita literales del tipo "el arrendatario perderá la fianza" o "deberá abonar el resto de rentas"; esos pactos suelen invalidarse. Conserva el preaviso por escrito. Archívalo con la fecha de recepción: es la prueba que activa los treinta días y fija cuándo termina el contrato. Haz la liquidación en un solo documento. Acta de entrega de llaves, lectura de contadores, importe de la indemnización y cálculo de la fianza retenida (si procede), todo firmado por ambas partes. Antes del próximo contrato, vuelve a la fase previa con calma: una buena selección de inquilinos en Madrid es el mejor "seguro" frente a salidas prematuras. Conclusión El artículo 11 LAU funciona bien cuando se entiende como lo que es: un derecho del inquilino con un límite claro para el propietario. Si tu contrato incluye la cláusula correcta, calculas la indemnización con la fórmula legal y documentas el proceso, un desistimiento deja de ser una mala noticia y se convierte en una gestión rutinaria. Si quieres revisar tu contrato o que nos ocupemos de la gestión completa hasta el finiquito, en Rubirent acompañamos cada paso. Conoce nuestros planes para propietarios o escríbenos a info@rubirent.com.

Cobrar el recibo del IBI no es un detalle menor para un propietario en Madrid: en una vivienda media supone entre 250 y 600 euros al año. La duda recurrente es si ese gasto puede pasarse al inquilino o tiene que asumirlo el arrendador. Hasta finales de 2025 había sentencias contradictorias; tras la STS 1637/2025 de 17 de noviembre, el Tribunal Supremo ha unificado criterio. Conviene saber qué se puede pactar y qué no. Quién paga el IBI por defecto El sujeto pasivo del IBI es el propietario, según el artículo 63 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. La obligación frente al Ayuntamiento de Madrid recae sobre el dueño: si nadie paga, la administración va contra él, no contra el inquilino, aunque hayan firmado lo contrario. Esa es la regla por defecto. La LAU permite pactar otra cosa. Si no se pacta nada, el IBI lo asume íntegramente el propietario. Qué dice el artículo 20 LAU El artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos abre la puerta a repercutir al inquilino los gastos del inmueble, incluido el IBI, siempre que se cumplan dos condiciones tradicionales: Pacto expreso y por escrito en el contrato de alquiler. Constancia del importe anual de los gastos al inicio del contrato, para que el inquilino sepa de antemano cuánto va a pagar. Durante años, los tribunales aplicaron este segundo requisito de forma estricta: si el contrato no decía exactamente "el IBI de la vivienda asciende a X euros al año", las cláusulas genéricas se anulaban y el propietario no podía cobrar nada. Esto ha cambiado. La sentencia que reordenó las reglas: STS 1637/2025 El Tribunal Supremo, en sentencia de 17 de noviembre de 2025, ha distinguido entre gastos individualizables y no individualizables: Los gastos generales no individualizables (limpieza de zonas comunes, ascensor compartido, jardinería, etc.) sí necesitan que se indique el importe anual en el contrato. Sin esa cifra, la cláusula se considera abusiva. El IBI y la tasa de basuras, cuando el recibo va dirigido a la vivienda concreta arrendada, son gastos individualizables. En este caso, basta con un pacto claro por escrito que indique que ese tributo lo paga el inquilino. No es imprescindible que figure el importe anual exacto, porque es un dato público y verificable en cada recibo. La consecuencia práctica es relevante: una cláusula del tipo "el IBI correspondiente a la vivienda será abonado por el arrendatario" es válida si el recibo viene individualizado al inmueble. Antes esta redacción caía a menudo en sentencias de instancia; ahora el Supremo la respalda. Cómo redactar la cláusula sin que sea impugnable Aunque la jurisprudencia se ha relajado, el consejo profesional sigue siendo redactar la cláusula con el máximo detalle. Una redacción robusta para un contrato firmado en Madrid en 2026 incluye: Identificación explícita del tributo: "Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente a la vivienda objeto del presente contrato". Importe anual aproximado al firmar (por ejemplo, "según el último recibo emitido por el Ayuntamiento de Madrid: 432,50 €"). Mecanismo de revisión cuando el Ayuntamiento actualice la cuota o el valor catastral. Plazo y forma de cobro: si lo paga directamente el inquilino al Ayuntamiento, si lo adelanta el propietario y se reembolsa, o si se prorratea mes a mes junto a la renta. Cuando el contrato se prorroga por las prórrogas obligatorias del artículo 9 LAU, mantener actualizado este importe evita discusiones futuras. Si el propietario quiere subir la renta para reflejar el aumento del IBI, debe hacerlo a través del mecanismo de actualización ordinario, no por la vía de la repercusión: para entender ese marco, conviene revisar cómo se aplica el IRAV en la actualización de renta. IBI en Madrid: cifras concretas para 2026 El Ayuntamiento de Madrid ha aprobado para 2026 un tipo general de IBI urbana del 0,414 % sobre el valor catastral, frente al 0,428 % del año anterior. Es la quinta rebaja consecutiva del tipo en la legislatura. Para una vivienda con valor catastral de 100.000 €, la cuota anual ronda los 414 €; para un valor catastral de 60.000 €, unos 248 €. La Comunidad de Madrid es heterogénea: municipios como Pozuelo de Alarcón, Majadahonda o Las Rozas tienen tipos sensiblemente distintos al de la capital, y conviene consultar la ordenanza fiscal vigente en cada ayuntamiento antes de poner una cifra concreta en el contrato. Recordatorio fiscal: el IBI pagado por una vivienda alquilada es un gasto deducible en el IRPF del propietario, dentro de los rendimientos del capital inmobiliario. Si lo asume el inquilino, no se deduce; si lo paga el propietario y luego lo repercute, sí se deduce y al mismo tiempo se computa como mayor ingreso. Para el detalle, ver la guía sobre deducciones del IRPF para propietarios. Tres errores frecuentes que conviene evitar Cláusula genérica del tipo "todos los impuestos a cargo del inquilino". Sin identificar el tributo, hay riesgo de nulidad. La STS 1637/2025 salva el IBI individualizado, pero deja flecos en otros tributos. Olvidar la tasa de basuras. Madrid reintrodujo la tasa de residuos en 2025 y se rige por reglas equivalentes a las del IBI: si no se pacta expresamente, la paga el propietario. Asumir que el inquilino responde frente al Ayuntamiento. Aunque exista pacto válido, si el inquilino no paga, Hacienda Local irá contra el propietario. Conclusión Repercutir el IBI al inquilino es perfectamente legal en Madrid si la cláusula se redacta bien y se documenta el importe. La doctrina del Supremo de noviembre de 2025 facilita las cosas, pero no exime de cuidar la redacción del contrato. Antes de firmar uno nuevo o renovar el actual, conviene revisar este apartado con calma. Si quieres que un equipo profesional revise tu contrato, redacte la cláusula de IBI o gestione tu alquiler de principio a fin, en Rubirent llevamos la gestión integral del alquiler para propietarios en Madrid. Escríbenos a info@rubirent.com o consulta nuestros planes en rubirent.com.