Tanteo y retracto: cómo vender una vivienda alquilada en Madrid sin sorpresas (art. 25 LAU)
- hace 5 días
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Vender una vivienda con inquilino dentro es legal, pero arrastra un derecho que muchos propietarios descubren tarde: el de adquisición preferente del arrendatario. Lo regula el artículo 25 de la LAU y, mal gestionado, puede paralizar la escritura o anular la venta meses después. Esta guía explica cómo notificar correctamente, cuándo el inquilino puede ejercer tanteo o retracto y qué hacer si hay cláusula de renuncia.
Qué es el derecho de adquisición preferente
El artículo 25 LAU otorga al inquilino dos facultades complementarias frente a la venta de la vivienda que ocupa:
Tanteo: comprarla antes que cualquier tercero, en las mismas condiciones de precio y forma de pago que el propietario haya pactado con el potencial comprador.
Retracto: subrogarse en la compraventa ya firmada cuando el propietario haya vendido sin notificar o lo haya hecho de forma incorrecta.
El objetivo del legislador es proteger la estabilidad del arrendatario: si la vivienda donde vive cambia de manos, al menos tendrá la oportunidad de adquirirla en igualdad de condiciones que el comprador externo.
Tanteo: el aviso obligatorio antes de vender
Antes de firmar la compraventa, el propietario tiene que notificar fehacientemente al inquilino su decisión de vender, indicando precio y demás condiciones esenciales. Sirve cualquier medio que deje constancia de la recepción: burofax con acuse, requerimiento notarial o conducto judicial. No vale un WhatsApp ni un correo electrónico ordinario, porque no garantizan prueba de recepción frente a un juez.
Desde la notificación, el inquilino dispone de 30 días naturales para decidir. Si acepta, la compraventa se cierra con él en los términos notificados. Si renuncia o no contesta, el propietario queda libre para vender al tercero, siempre que la transmisión se cierre en los 180 días siguientes y en las mismas condiciones; cualquier rebaja de precio o cambio esencial obliga a reiniciar el proceso.
Retracto: el plan B si el propietario se salta el aviso
Cuando el dueño vende sin notificar o lo hace mal —oculta el precio real o termina vendiendo por debajo de lo notificado— el inquilino puede acudir al juzgado y ejercer el retracto. Su efecto es radical: se subroga en la posición del comprador, le devuelve el precio pagado y se queda con la vivienda.
El plazo es preclusivo: 30 días naturales desde la notificación de la transmisión consumada, con copia de la escritura y las condiciones reales. Si nadie notifica formalmente, el plazo arranca cuando el arrendatario tenga conocimiento efectivo de la venta. El riesgo para el propietario es triple: nulidad sobrevenida, indemnización al comprador frustrado y costas. Conviene cumplir el trámite aunque intuyas que el inquilino no va a comprar.
La cláusula de renuncia: cuándo es válida y cuándo no
El apartado 8 del artículo 25 LAU admite que el inquilino renuncie a estos derechos, pero solo si la duración pactada es superior a cinco años (siete años si el arrendador es persona jurídica). Por debajo de ese umbral, la cláusula de renuncia resulta nula aunque esté en letra grande y aceptada expresamente.
Matiz que muchos pasan por alto: aun con renuncia válida, el propietario debe comunicar al inquilino su intención de vender con al menos 30 días de antelación a la formalización. Si no lo hace, el retracto vuelve a estar disponible.
Pactar exactamente cinco años —el plazo de prórroga obligatoria del artículo 9 LAU— invalida la renuncia. Para que funcione hay que firmar por más de cinco desde el principio. Si te planteas ampliar la duración, revisa antes cómo afecta al cómputo de la prórroga del contrato de alquiler.
Las excepciones del artículo 25.7
No hay tanteo ni retracto cuando la transmisión cumple alguno de estos supuestos íntegros:
Se venden de forma conjunta todas las viviendas y locales del edificio al mismo comprador.
Se enajenan todas las fincas del propietario en una única operación al mismo adquirente.
El Tribunal Supremo, en su sentencia de enero de 2026 sobre ventas en bloque, ha recordado que la excepción se interpreta restrictivamente: si la operación se fracciona o quedan inmuebles fuera del paquete, el inquilino conserva su derecho. Documenta la venta en bloque desde el primer contacto con el comprador.
El contrato sigue vivo: el comprador se subroga
Si el inquilino no compra y la venta se realiza a un tercero, el contrato de arrendamiento continúa intacto. El comprador se subroga como nuevo arrendador a todos los efectos: cobra la renta, asume las obligaciones del artículo 21 LAU y respeta la duración pactada. No puede subir la renta, cambiar las condiciones ni recuperar la vivienda salvo en los supuestos legalmente previstos, como el desistimiento del inquilino antes de tiempo o la necesidad acreditada de uso personal del propietario o familiares directos.
Esto pesa en la negociación: es habitual que el comprador rebaje su oferta al ver contrato largo por delante. Anticípaselo y entrega documentación clara (contrato vigente, renta actualizada, fianza depositada, plazos restantes) para que la operación cierre sin sustos.
Tres reglas prácticas para vender sin problemas
Notifica siempre por burofax con acuse de recibo, aunque tengas cláusula de renuncia. Es la prueba que un juez aceptará sin discusión.
No cambies condiciones tras la notificación: si finalmente vendes más barato o alteras pagos esenciales, vuelve a notificar y reabre los 30 días.
Coordina con el comprador la entrega de la escritura al inquilino en los días siguientes a la firma. Cierra el reloj del retracto antes de que empiece a correr en tu contra.
Vender con inquilino dentro no tiene por qué ser un quebradero si la documentación y los plazos están cuidados. En Rubirent acompañamos al propietario en toda la operación: revisamos el contrato vigente, preparamos las notificaciones y coordinamos con la notaría para que la venta cierre limpia. Si estás pensando en poner tu vivienda alquilada a la venta, escríbenos a info@rubirent.com o consulta los planes de gestión de alquiler.
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