Alquiler de temporada o vivienda habitual: cómo distinguirlos sin riesgo

En los últimos meses se ha disparado el uso del contrato de alquiler de temporada en Madrid. Para el propietario es una vía atractiva porque ofrece flexibilidad y queda fuera de algunas obligaciones de la Ley 12/2023. Pero ojo: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Tribunal Supremo son muy claros con la diferencia, y un contrato mal etiquetado puede acabar reconvertido en alquiler de vivienda habitual por un juez, con prórrogas obligatorias incluidas.

¿Qué dice exactamente la LAU?

La LAU separa dos tipos básicos de arrendamiento:

• Arrendamiento de vivienda (art. 2): cuando el destino primordial del inmueble es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Disfruta del régimen protector de la LAU: prórroga obligatoria hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), límites a la actualización anual de renta, fianza tasada de una mensualidad, etc.

• Arrendamiento para uso distinto del de vivienda (art. 3): cualquier otro destino, mencionando expresamente los celebrados por temporada (estudios, trabajo temporal, traslado, vacaciones). El régimen pactado entre las partes prevalece sobre el supletorio.

La diferencia no es semántica: cambia plazos, fianza, posibilidad de actualización libre de renta y derechos del inquilino frente al desalojo.

La regla que importa: finalidad, no duración

El error más extendido es pensar que un contrato a once meses es automáticamente "de temporada". No lo es. La doctrina del Tribunal Supremo, consolidada en numerosas resoluciones, fija un único criterio relevante: la finalidad de la ocupación. La temporalidad exige que el uso sea ocasional, esporádico y vinculado a una causa concreta distinta de servir como residencia habitual.

En la práctica significa:

• Un contrato de once meses sin causa documentada de temporalidad termina siendo, a efectos jurídicos, un contrato de vivienda habitual disfrazado.

• Un contrato de tres años para un trabajador desplazado con plaza laboral acreditada puede ser perfectamente de temporada.

• La duración no convierte el contrato: lo hace la prueba de que esa ocupación obedece a un fin temporal real.

Causa real y prueba documental

Si quieres firmar un alquiler de temporada con seguridad jurídica, deja por escrito en el propio contrato cuatro elementos:

1. La causa concreta de la temporalidad: estudios (curso académico, máster), trabajo (proyecto, contrato temporal, traslado), tratamiento médico, obras en la vivienda del inquilino, etc.

2. El plazo alineado con esa causa: si el contrato laboral del inquilino dura doce meses, el alquiler dura doce meses, no treinta y seis.

3. El domicilio habitual del inquilino en otro lugar: empadronamiento previo, certificado de empadronamiento de la vivienda principal, declaración expresa.

4. Documentación adjunta que respalde la causa: matrícula universitaria, contrato laboral, carta de la empresa.

Cuanto más sólida sea la prueba documental, menos margen tendrá un juez para reconvertir el contrato. No basta con escribir "es de temporada"; hay que poder demostrarlo. Lo mismo vale para la fianza y las garantías adicionales: la modalidad del contrato condiciona qué se puede pactar.

Consecuencias de etiquetar mal el contrato

Si un inquilino lleva el contrato al juzgado argumentando que en realidad ocupaba la vivienda como residencia habitual y consigue probarlo, los tribunales aplican el régimen del art. 2 LAU con efectos retroactivos. En la práctica, esto supone para el propietario:

• Prórroga obligatoria del contrato hasta los cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), aunque hubieras pactado once meses.

• Devolución de cantidades cobradas por encima del tope legal de actualización, si aplicara en la zona.

• Reajuste de fianza y de cláusulas penales que excedan lo permitido por el art. 2 LAU.

• Riesgo de condena en costas si el inquilino gana en pleito.

Además, en zonas declaradas tensionadas, la presunción de fraude de ley se aplica con más severidad, porque la propia Ley 12/2023 y el Real Decreto-Ley aprobado por el Gobierno en enero de 2026 (pendiente de convalidación parlamentaria) buscan precisamente cerrar esa puerta.

¿Qué pasa en Madrid en 2026?

Madrid, capital y Comunidad, no tiene actualmente declaración de zona tensionada activa a nivel estatal. Eso significa que no aplican los topes de renta de la Ley 12/2023 ni las restricciones específicas a contratos temporales que sí afectan a Cataluña o Navarra. El propietario madrileño tiene, en principio, más margen.

Ahora bien: la jurisprudencia general del Supremo sobre temporada frente a vivienda habitual se aplica igual en Madrid. Que no haya zona tensionada no convierte un contrato de temporada en válido si la finalidad de la ocupación es habitual. La revisión de zonas tensionadas prevista por la Ley 12/2023 sigue abierta, y el escenario puede cambiar en los próximos meses.

Cómo decidir bien antes de firmar

Antes de firmar como temporada, el propietario debería responderse tres preguntas honestas:

• ¿Tiene este inquilino una residencia habitual distinta?

• ¿Existe una causa real, concreta y documentable de temporalidad?

• ¿La duración del contrato es coherente con esa causa?

Si la respuesta a las tres es sí, el contrato de temporada es la vía adecuada. Si alguna es no, mejor firmar un contrato de vivienda del art. 2 LAU: menos flexible, pero blindado frente a reconversiones judiciales.

Conclusión

Etiquetar bien el contrato no es un trámite formal: determina qué régimen jurídico se aplica y qué riesgos asume el propietario durante los próximos años. En Rubirent revisamos cada contrato antes de firmarlo, contrastamos la causa de temporalidad con la documentación del inquilino y dejamos el expediente cerrado para que no haya sorpresas. Si tienes una vivienda en Madrid y dudas qué modalidad encaja con tu caso, escríbenos a info@rubirent.com o consulta los planes de gestión de alquiler de Rubirent para saber qué cobertura te conviene.